民泊投資は本当に儲かる?民泊運営する上での障害と失敗事例 | 不動産投資を考えるメディア

民泊投資は本当に儲かる?民泊運営する上での障害と失敗事例

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2020年に東京オリンピック・パラリンピックが決定し、Airbnbなどでも話題となった「民泊」。6/15には民泊新法も施行されました。

そんな民泊物件への投資は本当に儲かるのでしょうか。一部地域では既に飽和状態となっており、トラブルや違法営業対策として成立した民泊新法も踏まえて、今後民泊への投資を行うべきかを考えていきます。

民泊の需要増加に伴う問題点

民泊の需要増加に伴う問題点

2016年に訪日外国人が2000万人突破

日本政府観光局(JINTO)の調査では、2016年の訪日外国人客数(推計値)は、前年比21.8%増の2403万9000人。2015年の1974万人を上回って過去最高を更新しました。国や地域別では、中国からの訪日客が637万3000人、韓国は509万300人、台湾が416万7400人と東アジア地域で訪日外国人の6割以上を占めています。

こうした動きを受けて、日本政府は東京オリンピックが開催される2020年には訪日外国人を現在の約2倍となる4000万人、2030年には6000万人と目標を引き上げました。

今後、日本の観光業を成長戦略の柱に据え、訪日客増加を目指し、観光業の育成を目指しています。政府がイメージしているのは、年間8000万人の観光客を受け入れているフランス。訪日外国人を倍にするという目標は、観光立国としてまさに肝煎りの政策なのです。

さらに、訪日外国客の消費額をオリンピック開催の2020年には2015年の倍の7兆円、2030年の目標は約12兆円の自動車輸出額を超える15兆円に設定しています。

外国人観光客の宿泊施設問題

このような目標を掲げた背景には、観光業を基幹産業にまで成長させたいという政府の思惑があります。特に直近の課題としては、訪日外国人の宿泊施設の受け入れ態勢が問題となっています。

例えば、羽田空港のある大田区では、宿泊施設の稼働率が2014年には年間平均で91%。蒲田駅周辺では平日でも外国人観光客の宿泊需要でビジネスホテルはほぼ満室。カプセルホテルすら泊まれないという事態も発生しています。そういった事態も受けて注目され出したのが民泊です。

民泊とは、その名の通り民家に宿泊することで、一戸建てやアパート・マンションなどの民家を宿泊施設として提供します。外国ではバケーションレンタルとも呼ばれ、一般的な宿泊形態として広く普及しています。海外の大手民泊仲介サイトでは、数多くの民泊施設が紹介されていますが、旅館業法に抵触するような違法営業を行うヤミ民泊物件も多いのが現状です。

そこで、2017年6月9日に新たに成立した「住宅宿泊事業法(民泊新法)」にて、年間営業日数は180日以内とすること、オーナーは都道府県への届け出が必要になり、フロントの設置、安全管理、衛生管理、施設案内、保健所の立ち入りなどが義務付けられ、民泊仲介業者は観光庁への登録が必要になりました。

訪日外国人が増加しているのに、宿泊施設が不足している状況に対し、国は2013年に特区民泊を設けて規制緩和の実施を決定しました。具体的には、全国で初めて開始した東京都大田区を始め、大阪府34市町村、大阪市、北九州市に特区が設けられています。

民泊投資で障害となる旅館業法の問題

外国人の宿泊期間が1ヶ月未満の場合、旅館業法に則って宿泊施設を運用しなければなりません。具体的には、フロントを設けたり、宿泊名簿を設置したり、衛生管理も徹底しなければなりませんし、保健所による立入検査も受ける必要があります。

一方、特区民泊の場合は、都道府県知事の特定認定を受けた場合、旅館業法の適用が免除されます。例えば大田区の場合、以下のような許可条件になっています。

  • 宿泊施設の利用期間は2泊3日
  • 近隣住民に対して外国人が宿泊することが事前に適切に説明されている
  • 利用開始、利用終了時の対面等での本人確認ができている
  • 消防法に合致する消防施設が設けられている
  • ゴミの適切な処理がなされている
  • 外国語での注意事項(騒音等)の説明表記がある
  • 特区民泊施設の表示がある
  • 緊急時の24時間対応ができる
  • 苦情対応の窓口が開設されている

民泊投資には所有と転貸の2種類がある

民泊で不動産投資を行う場合、大きく分けて2つのタイプがあります。

一つは、所有タイプ。
すでに物件を所有している人が、外国人の宿泊客に対して民泊施設を提供するスタイルです。
もう一つは、転貸(てんたい)タイプ。
物件を所有していない人が、所有者から物件を借りて、外国人の宿泊客に向けて民泊施設を提供するスタイルです。

ところが、所有タイプも転貸タイプも近隣住民に説明もなければ、ゴミの処理も不適切で、宿泊施設の利用期間も曖昧なヤミ民泊が多いのが現状です。そのため、様々なトラブルが起きており、民泊を副業で考え、参入したサラリーマンの多くが投資に失敗しているケースも少なくありません。

民泊投資での実際の失敗例

民泊投資の失敗例

近隣住民の反対による民泊投資の失敗事例

加藤さん(仮名)は、転貸タイプで民泊ビジネスをスタートしたサラリーマン。『金持ち父さん、貧乏父さん』を読み、いつかは自分も不労所得を得て、サラリーマンをセミリタイアしようと考えていました。その後、民泊ビジネスがブームとなり、自分でも家賃収入を得たいと思い、チャレンジを決心ました。

加藤さんがそのように思った理由は、民泊のことをよく調べてみると、物件を持っていなくても物件を借りてそれを又貸しすれば稼げることがわかったため、最初の初期投資資金が少なくてもできると考えました。

コツコツ貯めたお金で民泊投資を始めるべく、早速、準備に取りかかりました。まずは投資対象の収益物件を探すことから取りかかりました。オーナーに内緒で民泊を行うこともできますが、オーナーにバレてしまった時点で辞めなければいけないリスクを抱えるのは嫌だということで、オーナーに民泊の許可を得ている物件がいいと民泊許可物件を中心に探しました。

加藤さんは、主要駅から徒歩5〜6分のワンルームマンションを所有しているオーナーと繋がることを意識して、民泊コンサルタントに依頼するなど人脈を開拓していきました。また、民泊許可物件を多く取り扱う不動産会社ともネットワークを繋げることができ、ようやく都内の主要エリアにワンルームマンションの許可物件を借りることができました。

加藤さんは、本業が忙しかったため、集客からカギの受け渡し、部屋の清掃まで運営代行会社に全て丸投げをすることにしました。しかし、民泊を始めてから3ヶ月ほど経った頃にトラブルが発生してしまったのです。

それは、近隣住民から自分たちが知らない外国人がマンションに出入りしているとの運営代行会社へのクレームでした。しかし問題はそれだけに留まらず、さらに大きなトラブルが発生します。

それは、民泊の運営代行会社が委託している清掃業者が共用部分にゴミを一時的に放置していたことでした。清掃業者は、一時的にゴミを置いただけとのことでしたが、マンションの住民たちは、ルールを守らないゴミの放置に怒り心頭。マンションの管理組合に連絡が入り、民泊運営をしていることの対応が急遽協議されることになりました。

結局、マンションの管理組合から民泊を止めて欲しいという要請がオーナーに入りました。オーナーは民泊を許可していましたが、もちろん近隣住民の許可を得ているわけではありません。結局、加藤さんはこの物件から手を引かざるを得なくなったそうです。

このケースでは、民泊の運営代行やその清掃業者に問題があったのですが、そもそも旅館業法や民泊条例に則っているわけでもないので、相手に賠償請求をできるはずもありません。結局、民泊を始めるために用意した家具や物件を借りるための契約金など全てを諦めざるを得なくなったそうです。

収支が回らなくなった民泊投資の失敗事例

山田さん(仮名)は、不動産投資の一環として民泊で収益を上げようと考えていました。いずれは不動産投資をしたいと思っていましたが、不動産投資を始めるための自己資金をなかなか貯められずにいました。そこで、初期投資の少ない転貸タイプの民泊をスタートすることにしました。

転貸タイプの民泊を始めるには、まず家具や電化製品、消耗品などを用意する必要があります。特にベッドまたは、布団、枕といった寝具は必須になります。次に洗濯機や乾燥機、テレビ、冷蔵庫、電子レンジ、ケトル、ドライヤー、エアコン、照明器具といったもの。家具にこだわると集客率も高くなると言われますが、民泊運営の競争が激化した今では家具や電化製品などの良し悪しだけで選ぶ人は少なくなってきているそうです。

民泊の収入は、1泊あたりの宿泊料に宿泊日数で計算できます。また、宿泊者から徴収できる清掃費用も収入になります。支出としては、物件を借りている毎月の家賃、集客のための宣伝費用からカギの受け渡しや外国人からの問い合わせなど民泊の運営をすべて丸投げした場合、運営代行手数料として一般的に売上の20%程度がかかります。

例えば、20万円の売り上げがあれば4万円。清掃代行費用は1回あたり平均4000円〜6000円前後が相場です。運営代行費用と清掃代行費用で売上の20〜30%、物件の家賃も合わせると、売上の半分程度は無くなってしまいます。さらに水道光熱費やインターネットの使用料などがかかります。

山田さんは、民泊の宿泊料を1泊9000円に設定していました。ところが、運営代行業者が集客に苦労していたようで、勝手に宿泊料を下げて6000円にしていたのです。

当初、宿泊料を9000円で想定していたため1ヶ月20日稼働で18万円になるはずでしたが、宿泊料が勝手に下げられてしまったことで、1ヶ月12万円しか宿泊料がありませんでした。これには山田さんも驚きましたが、運営代行業者の言い分だと、「民泊を利用するお客様がいないことで売り上げが下がるぐらいならば、少々宿泊料を安くしてもお客様を入れることを優先する」ということだったのです。

当初運営方針でそのことを伝えていたそうですが、山田さんはチェックしていませんでした。そのため、家賃や運営代行手数料、水道光熱費・通信費、清掃費などを合わせると、全く利益が出ないだけでなく、赤字が毎月積み重なるようになってしまったのです。

一棟ものの収益物件を持っている人は有利!?

一棟ものの収益物件を持っている人には有利!?

不動産投資の一つのスタイルとしての民泊ですが、自己所有物件を使用しない転貸タイプの民泊はどこも経営に苦労をしているようです。さらに運営代行会社にすべて丸投げをした場合、ほとんどお金が残らないだけでなく赤字になってしまうケースも出てきています。こうした問題をクリアしてきちんと収益を残すには、イニシャルコストやランニングコストの見直しが必須となります。

しかしながら、ここ数年で民泊投資を行う人が急増したため、集客に苦労している投資家も少なくないようです。当然、宿泊料を下げて対応する場合もあるようですが、失敗事例でも紹介した通りなかなか収益を残せないパターンも増えています。6/15に民泊新法が施行された事で手続きやルールが厳格化され、さらに参入障壁が上がった民泊。参入には今しばらく様子を見た方が良いのかも知れません。

一方、転貸タイプではなく、所有タイプで投資をしている場合、儲けを出している人も多いようです。例えば、一棟のRC物件を所有している個人投資家の中には、部屋の一部を民泊で運用したり、前述したようなサラリーマンに又貸しして、収益を上げているケースもあります。

民泊の対象となる部屋は、あまり近隣の住民に迷惑がかからない角部屋。家賃を2倍にして貸しているそうで収益もかなり出ているようです。宿泊需要が高く、駅近で交通の便が良い一棟物件を所有しているのであれば、民泊経営を考えても良いのではないでしょうか。

ただし、民泊を取り巻く状況は刻一刻と変わっており、引き続き注視する必要があります。民泊といっても様々な運営方法がありますので、今後の法律改正などで知らないうちに違法になっていたといったことがないように日頃から気をつけたいところです。

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