合法的に民泊が始められる「簡易宿所営業」とは? | 不動産投資を考えるメディア

合法的に民泊が始められる「簡易宿所営業」とは?

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簡易宿所で利益を上げるための3つの法則│画像

一般住宅に有料で宿泊させる民泊。月極めの収益不動産の中に民泊を組み合わせて、収益率を上げる機運が高まっていましたが、民泊新法の概要が具体的に決定し、滞在期間、営業日数などの規制により民泊では稼げないと考える不動産投資家も続出。一気にブームは沈静化してしまいました。しかし、合法的に民泊を行える簡易宿所営業に注目が集まっています。今回は最近注目の簡易宿所営業で儲けるための法則をご紹介します。

合法的に民泊を行う3つの営業形態

不動産投資の一つの形態として注目されている民泊ですが、旅館業法の許可を得ていないヤミ民泊が横行して問題が拡大しています。最近ではヤミ民泊が犯罪の拠点になっているとも言われ、民泊に対するイメージが下がっています。民泊経営をするには、ヤミではなく合法で運用することが当然のことながら大原則です。合法的に民泊を運営するには次の3つの方法があります。

  1. 旅館業法で認められた簡易宿所営業許可を取る
  2. 国家戦略特区の特区民泊で営業を行う
  3. 民泊新法にて営業を行う

3.の民泊新法による営業は別途解説させていただくとして、2.については指定されたエリアでしか営業ができない上、特区民泊で運営すると様々な規制があり、その規制をクリアするために多くの投資が必要となるため、今回は1.の旅館業法による簡易宿所営業をクローズアップして解説させていただきます。

簡易宿所営業とは?

簡易宿所営業は、宿泊する場所を複数人で共有する施設で、不特定多数で部屋を共有できるように設備を設けている営業形態のことです。簡易宿所営業の代表例としては、カプセルホテル、ベッドハウス、山小屋、ドミトリーハウス、ウィークリーマンションなどがあります。これらの営業形態をとる場合は、冷暖房やロビー、レストランなどの設備は必須とされていません。

なお、簡易宿所営業では、一度に10人未満の少人数を宿泊させる場合、フロントを特に設置する必要がないとされています。しかしながら、自治体によっては条例でフロントの設置を義務付けている地域もあります。旅館業法では問題なくても、条例により規制がかかっている場合があるため、各都道府県の旅館業法担当に事前に確認する必要があります。

最低宿泊日数に制限がない簡易宿所営業

民泊の場合は最低宿泊日数にルールがあります。例えば、国家戦略特別区域法に基づく東京都大田区の特区民泊では最低宿泊日数が2泊3日以上となっています。また、2018年6月15日施行の民泊新法では年間180日以内となっています。このような日数制限があると宿泊者を集めて収益を上げることがなかなか難しくなります。しかし、簡易宿所営業ではそのような制限がありませんので、様々な旅行者をターゲットに集客できる可能性があります。

特区民泊と簡易宿所営業の違い

東京都大田区の特区民泊では、寝室、台所、浴室、便所、洗面所、玄関、廊下などの専有部分は25㎡以上にすることが定められています。最大の滞在者数は、床面積の合計に対して3㎡あたり1名を超えることはできません。また、近隣住民に民泊を行うことを周知させる義務があります。周辺住民から反対があった場合でも民泊として認定を受けることはできますが、理解を得られるように努めることが大切です。

対して簡易宿所営業の場合は、客室の延べ床面積は33㎡以上必要ですが、宿泊者数が10名未満の場合、睡眠に供する室内部分は1名当たり3.3㎡を超える有効面積を確保すればいいとされています。また、近隣に公衆浴場がない場合は入浴設備を設ける必要があります。トイレの数は適当な数を用意するとされていますが、具体的な数については各自治体の条例で宿泊人数によってトイレの数が定められています。簡易宿所営業は100m以内に学校などがある場合、「施設環境が著しく害されないかどうか意見を聞く」というものがあります。これも学校側がダメといったら営業ができないわけではありませんが、施設環境が著しく害されることがあれば許可されないこともあり得ます。

簡易宿所営業の許可を取る方法

簡易宿所営業の許可を取る場合、都道府県などの旅館業法担当窓口にまず事前相談を行います。事前相談では施設所在地、図面、建築基準法への適合状況、消防法への適合状況、マンションの場合、民泊が禁止されていない物件かどうかなどの確認があります。

事前相談が終われば許可申請を行います。しかし一番の問題は、これから簡易宿所営業許可を取ろうとしている施設が、自治体の条例で定められている構造設備基準を満たしていないケースが少なくないということです。

たとえば、床面積が100㎡で用途が住宅の場合、簡易宿所への用途変更の確認申請が必要になりますが、用途変更にはかなりの出費を伴うケースもあります。そのため、簡易宿所営業を行いたい投資家向けに設計から施工、許可申請や取得、管理・運営代行まで全てトータルで行う民泊サービスの会社もありますので、そうした会社に依頼するというのも一つの手です。

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