2019年9月に民泊が2万件突破!?再び高まる民泊需要と運営の基本を改めて解説

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法改正などで一時の勢いはなくなり、すっかり話題にならなくなった「民泊」。しかし、東京オリンピックや大阪万博によるインバウンド需要、そして昨今のサブスクリプション需要などが主な要因となり、民泊需要が再注目され始めています。さらに、昨年から尾を引く不動産投資関連の事件も理由の1つと言えるでしょう。これまでの不動産投資とは違った形での住居の使い方が注目され始めているのです。

この記事では最新の民泊需要を始めとして「民泊を始めるならどのエリアが最適で、どうやれば儲かるか?」を解説します。もしかしたら、2019年は民泊を始める最高のタイミングかもしれません。是非最後までお読みください。

更新を続ける民泊の届出件数

民泊新法の制定や違法民泊の問題を理由に、一時は人気が衰えたように見えた民泊。ここ最近の民泊需要や民泊事業の届け出件数を見る限り、「民泊完全復活」の様相を呈してきています。国土交通省、観光庁、厚生労働省が共同運営する民泊制度ポータルサイト「minpaku」では、「住宅宿泊事業法の届出状況」として民泊事業者の届け出件数などを定期的に更新しています。
民泊-届け出件数

■出典:minpaku-住宅宿泊事業法の施行状況

2018年に民泊新法が施行されて以降、順調に民泊届け出件数は増え続けてきました。2018年後半から伸びが多少鈍化したものの、概ね1000件ずつ増加していることが分かります。この勢いが継続すれば、2019年9月には民泊の届け出件数がいよいよ2万件を突破する見込みです。この事実は民泊市場の拡大がまだまだ見込めると考える事業者が多いという証でしょう。だとするなら、東京オリンピックや大阪万博、カジノ誘致を前に今が民泊事業に参入する最後のチャンスと言えるかもしれません。

訪日外国人観光客の動向から見る民泊に適したエリア

不動産投資という視点で考えると、人気の無い賃貸物件を安く仕入れて民泊として営業するのが正攻法になるでしょう。民泊新法で規定された180日の営業規制はありますが、それでもワンルームを1泊5000円で営業すれば、月15万円(年間90万円)の利益を確保できます。

普通の賃貸事業と比べると、民泊事業は比較にならないほど売り上げ単価が大きい事業なのです。あとは稼働率をどう100%に近づけるか。そこで訪日外国人観光客の動向から、民泊に適したエリアを考えてみましょう。以下は観光庁が公表している2018年の訪日外国人観光客数、そして民泊の届け出件数を表したグラフです。
2018-訪日外国人観光客 民泊届け出件数
未だ観光需要は東京に集中しているのが分かります。対する民泊届け出件数は、福岡県と沖縄県、北海道に集中している状況です。これを民泊事業として見ると概ね以下の4つに分けられます。

1. 観光客の数が多く、民泊施設の少ない地域
東京や京都など、外国人観光客は多いものの規制の厳しさから民泊への参入は容易ではない
2. 観光客の数が少なく、民泊施設の多い地域
民泊規制が緩いため競合は多いが、外国人観光客がさほど多くないため、競争率が高く収益の見込みが薄い
3. どちらも多い地域
観光客は多いが競合となる民泊施設も多いため、設備や内装などの差別化が必要になる
4. どちらも少ない地域
観光客は少ないが競合も少ないため、うまく集客できれば一定の利益が見込める

上記4つのうち、どのエリアで民泊事業をはじめるべきでしょうか。最も良いと考えられるのは、やはり観光客が圧倒的に多いのに民泊施設が少ない東京都や京都府。他に強いて挙げるなら、トリップアドバイザーでも度々上位にランクインする広島も良いかもしれません。

特に東京の墨田区や台東区など、下町と言われる場所には人気が集まりがちです。そのため、下町エリアは民泊物件も多い激戦区です。しかしながら、東京は移動に不自由がなく、そもそも東京観光は下町だけではありません。人気エリアからある程度離れた街だとしても、一定の民泊需要は期待できるでしょう。

民泊経営の始め方と注意点

民泊に適したエリアが分かったとしても「どうやって民泊を始めれば良いの?」という方も多いはず。民泊新法が施行されて以来、何かと難しい専門用語やルール等を解説するメディアが多いため、民泊を始めるハードルは高そうに思えます。しかし、実は民泊を始めるだけならさほど複雑ではありません。「民泊可能なエリアか」「民泊可能な物件か」の2つさえ満たせていれば、よほど厳しい制限がない限り、民泊運営は可能です。

では、上記を踏まえて大まかに民泊経営を始める流れを見てみましょう。

  1. 民泊可能な物件を探す
  2. 物件があるエリアの民泊規制やルールを確認する
  3. 物件を購入する(借りる)
  4. リフォーム・リノベーションを行う
  5. 住宅宿泊事業の届け出を行う
  6. 民泊サイトへの登録
  7. 民泊運営の開始

最も難しいのが「2. 物件があるエリアの民泊規制やルールを確認する」の部分。自治体によりルールも規制も異なり、物件がそれに適応できるのか等も漏れなく確認しなければなりません。もし、物件購入後に許可が下りないといった事態になれば、目も当てられません。

民泊の届け出前に事前相談を義務化している自治体も多いため、もし不安なら先に相談してしまった方が良いでしょう。エリアの民泊規制をロクに確認しないまま、先走って物件を購入して失敗しないように注意が必要です。

民泊で利益を上げる運営のコツとは?

民泊の始め方が分かったら、「民泊経営のコツ」も予め学んでおきましょう。実は賃貸も民泊も経営のコツには共通点があります。

  • 競争率の激しすぎる地域で始めない
  • 観光地や繁華街に近すぎず遠すぎずが良い
  • 設備や内装の差別化は必須

例えば、不動産投資用の賃貸物件を探す時、似たような物件が多い街は誰もが避けます。何故なら、そのエリアは住宅供給が多く、家賃を下げてでも入居者を確保しなければならないためです。これは民泊物件にも同じことが言えます。

ただし、民泊物件が多いエリアが必ずしもNGとは言えません。例えば、東京は元々民泊物件が少ないため、民泊の許可さえ得られれば、ある程度の需要は見込めます。大事なのは、Airbnbなどで周辺エリアにある民泊物件の予約状況を確認すること。予約が多いエリアなら観光客が好まれるエリア、予約が少なければ民泊需要のないエリアと判断できます。

また、設備や内装の差別化も重要です。賃貸物件と同じで他とは違う何かがあれば利用者を見込めます。単に突飛な設備や内装にするのではなく、大事なのは「何が必要とされるか」を把握すること。例えば、Airbnbでは検索条件に以下のような設備で絞り込みができるようになっています。

  • キッチン
  • シャンプー
  • エアコン
  • 洗濯機
  • Wi-Fi
  • ハンガー
  • アイロン
  • ヘアドライヤー
  • TV
  • ベビーベッド
  • 専用のバスルーム
  • ペットOK
  • 喫煙OK

特にWi-Fiなどの通信環境は必須と考えましょう。また、シャンプーを始めとしたアメニティを充実させるのも大事です。つまり、検索条件としてチェックされる設備をどこまで揃えられるかが、民泊における差別化のカギと言えるでしょう。

2019年は民泊を始める最後のチャンス!?

民泊需要の高まりは最初にご紹介した通りで、多くの研究機関や民泊関連事業者は今後も訪日外国人観光客は増加していくという見方です。例えば、国が作成した「明日の日本を支える観光ビジョン」では以下のような目標値が示されています。
訪日外国人観光客 増加 予想

■出典:みすほ総合研究所「増加するインバウンドと民泊市場の拡大」

政府は2030年までに訪日外国人観光客を現在の1.5倍に増やそうという方針です。上記グラフを公開しているみずほ総合研究所の資料においても、「東京オリンピックと大阪万博」を理由に引き続き訪日外国人観光客は増加する見込みだとしています。東京オリンピック開催まであとわずか。これを逃せば、次は大阪万博やカジノ誘致エリアなどを狙っていく必要があります。

昨年から続く不動産投資関連の事件、そして高騰を続ける東京の不動産価格。何かと先行き不透明な不動産市場ですが、もしかすると2019年は民泊を始める最後のチャンスなのかもしれません。

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