賃貸物件を満室にする26のアイディアと注意点 | 不動産投資を考えるメディア

賃貸物件を満室にする26のアイディアと注意点

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目次

満室経営アイディア26選

賃貸経営を満室にするアイディアは世の中に数多く存在していますが、どんな種類があるのか一覧で見たい場合もあると思います。そこで今回は不動産投資で使えるアイディア集を特にアパートとマンションで使えるものを厳選して一気に26個ご紹介させていただきます。

アパート、マンション関係なく使えるアイディア

まず最初に、アパートとマンションの両方で使えるアイディア集です。よくある方法から「そんなアイディアが!?」と思わせるものもありますので、ぜひ最後までご覧いただければ幸いです。

【アイディア1】敷金礼金を下げる

キャッシュフローを見ながらにはなりますが、少なくとも礼金は0にしておきたいところ。入居時の初期費用を安く見せる事が目的ですので、敷金礼金0という手もありますが、敷金は後の修繕費用に困らないように1ヶ月分で設定しても良いかもしれません。

費用:高い
難易度:★★★
注意点:修繕費用を捻出できなくなって後で困ることのないように計画的に設定することが重要です。

【アイディア2】家賃を下げる

あまり積極的に行うべきではありませんが、長期空室となっていた物件に内見が入るようなら検討しても良いでしょう。キャッシュフローが低下するため、最後の手段として残しておくべきアイディアです。

費用:高い
難易度:★★★
注意点:改めて、家賃を下げるのは「最後の手段」です。安易に家賃を下げることを前提とするのは自身の物件価値を下げることであると心得ましょう。

【アイディア3】フリーレントを付ける

フリーレントとは、家賃無料期間を設定するということです。これも入居者の初期費用を抑える目的がありますが、通常は1ヶ月、長くても2ヶ月無料が一般的です。フリーレント期間は空室期間と同じことですので、あくまで「空室を埋める」という前提の方法であることをお忘れなく。

費用:高い
難易度:★★★
注意点:賃貸契約は通常2年更新です。フリーレントを設定すると、24ヶ月分の家賃から無料にした期間分の収入が減るのだということを肝に銘じておきましょう。

【アイディア4】仲介、管理会社を変更する

空室が埋まらないときは、仲介会社や管理会社の客付けレベルが低いということもあります。空室期間の平均は2ヶ月と言われていますので、それ以上の期間、空室が埋まらないような時は客付け会社となる仲介、管理の業者の変更を検討しましょう。

費用:安い
難易度:★★★
注意点:管理会社を変更した場合、入居者の家賃の振込先変更や緊急時の連絡先が変わることになりますので、手間がかかることであるのは予め理解しておきましょう。

【アイディア5】広告費を上乗せする

募集広告でよく目にする「AD」。つまりは広告費の事ですが、通常広告費は1ヶ月分が相場です。しかし、これを2ヶ月、3か月分と設定することで、利益を得たい不動産会社は必死になって入居者を探してくれます。

費用:高い
難易度:★
注意点:お金さえ出せば効果を発揮する簡単な方法ではありますが、無理やり入居させるという側面もありますので長期入居にならないこともあります。

【アイディア6】紹介による成約で謝礼

空室が出た場合、既存の入居者に入居者の紹介を依頼し、成約に至った場合は謝礼を渡すという方法があります。特に謝礼の相場というものはありませんが、家賃の半月分~1ヶ月分とする方が多いようです。入居者募集中であることが口コミなどで広がれば大きな効果を発揮することもあるアイディアです。

費用:安い
難易度:★
注意点:「紹介=優良入居者」ではありません。空室を埋めたいからといって入居審査を甘くし過ぎないように注意しましょう。

【アイディア7】募集広告の内容を濃くする

入居募集の際に、賃貸サイトでユーザーが求めるのは「情報」です。「実際に見てみたい」と思わせるためにできるだけ多くの情報を掲載し、逆に遠方から上京してくる人の為に室内動画や画像を多めに載せるのも手です。

費用:普通
難易度:★★★
注意点:掲載サイトによっては、掲載する内容でオプションが設定されることも多いため、費用はその分高くなることを覚えておきましょう。

【アイディア8】ホームステージング

最近人気のホームステージング。
元々は売買物件を早く、高く売るための手法でしたが、簡易的な家具を置いても成約率がアップすることから賃貸でも取り入れられています。参考となる記事もありますので、併せてご覧ください。

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費用:普通
難易度:★★★
注意点:設置する家具や内装によって費用が変わります。自身で用意する場合は、家具の保管場所も必要となります。

【アイディア9】家具付き物件にする

ホームステージングをしていると、稀に「この家具欲しいです」と言われることがあるようです。つまりそれは、センスの良い家具を予め設置することは入居率アップに繋がると言えるのです。急いで引っ越しする必要があるという場合を除いては、家具なら何でも良いということはありませんが、地方から上京してくる方には家具付き物件が重宝されるようです。

費用:高い
難易度:★★★
注意点:安物買いの銭失いにならないように、長く使ってもらえて、次の入居者にもそのまま利用してもらえるようなものを設置しましょう。

【アイディア10】既存設備のグレードを上げる(新しい設備を設置する)

これは少し費用が高くなることですので、十分検討が必要です。ここ数年、猛暑が続くことも多くなりましたのでエアコンが無ければ新たに設置しても良いでしょう。エアコンほど高価なものでなくとも、モニター付きインターフォンや単身用のコンパクト洗濯機、ガスコンロといったものも喜ばれます。

費用:高い
難易度:★★★★★
注意点:家具付き物件にするのと同様に、その物件に何が必要なのか考える必要があります。ニーズを把握して設置する設備を考えましょう。

【アイディア11】リフォーム&リノベーション

費用の掛かることが続きますが、リフォームやリノベーションは物件価値を上げ、空室対策や長期入居に大きく貢献します。大掛かりなリフォームを行わなくても、ホームセンターで購入した壁紙に変更するだけでも印象がガラッと変わりますので、入居率をアップさせるのに一度は検討したい方法です。

費用:高い
難易度:★★★
注意点:元々DIYが好きで、自分でリフォームしてしまう人もいらっしゃいます。その場合は費用も安めに抑えられることもありますが、苦労の末、イメージと違ってしまったなんてことの内容に注意です。

【アイディア12】内見時にプレゼントやPOPを用意する

即座に効果を発揮するものでもありませんが、入居者に大家がどんな人かを知ってもらって安心感を与えるのに役立ちます。特に女性の場合はセキュリティ面を非常に気にしますので、いくらオーナーと言えど、結局は不安の種としか思われていない方もいらっしゃいます。可愛いPOPやちょっとした粗品をプレゼントとしてさり気なく置いておくのも良いでしょう。

費用:安い
難易度:★
注意点:キャッシュフローを低下させるほどの品にならないように注意しましょう。

【アイディア13】サブリースにする

最も簡単で抜本的な対策となるのがサブリース。たとえ空室であっても家賃収入があるわけですから、こんなに楽な方法はありません。但し、必ずしも所有物件がサブリースしてもらえるとは限らないことは理解しておきましょう。

費用:高い
難易度:★★★★★
注意点:難易度を高くしたのは、サブリースにも様々な注意ポイントがあるためです。過去の記事も参考にしてみてください。
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【アイディア14】募集チラシを自主制作して配布する

効果が高いとは言い難いかもしれませんんが、地域密着型の賃貸経営をしている場合には、ある程度の効果を発揮します。自身で広告を作成してスーパーに置かせてもらっても良いでしょうし、近くに大学などあれば、掲示の許可など貰って張り出しておいても良いでしょう。

費用:安い
難易度:★★★
注意点:チラシとはいっても、単に物件スペックを羅列すれば良いというものでもありませんので、ある程度のセンスも要求されます。

【アイディア15】早めに退去を知る

空室を早く埋めるためには、早めに募集するということも効果的です。その為には、既存入居者の退去希望を早く察知することが大事になります。あまり頻繁に確認するのも良くありませんが、せめて引っ越しシーズンの数か月前くらいには、一度お伺いを立ててみても良いかもしれません。

費用:安い
難易度:★
注意点:退去希望を聞くのと同時に家賃交渉される可能性があります。また、退去前から募集を開始するのであれば、予め室内写真を用意しておく必要があります。

アパート経営で使えるアイディア

続いてアパート経営で使えるアイディアです。アパート経営のメリットは土地も自分の所有物であるということ。このメリットを最大限活用したアイディアもあるのです。

【アイディア16】宅配ボックスを設置する

宅配ボックスも安いものではありませんが、昨今の単身世帯の増加とネット通販業界の拡大により、急激に需要が高まっています。宅配ボックスの有無で入居率が大きく変わるとさえ言われていますので、費用面で問題なければ設置を検討しましょう。

費用:高い
難易度:★★★
注意点:エントランス付近に一括で設置するタイプの他にも、各戸に設置するタイプもあります。費用を見ながら検討しましょう。

【アイディア17】セキュリティを高くする

これも決して費用が安くすむものではりませんが、需要のあるアイディアです。最近ではエントランスにオートロックを設置するアパートも増えており、やはりその需要から入居率は高いようです。建物の改築というレベルになりますから、費用面で難しいようであれば、防犯カメラを設置したり、セキュリティ会社のサービスを利用しても良いでしょう。

費用:高い
難易度:★★★★★
注意点:間違いなくセキュリティレベルを高めるのは需要が見込めますが、設備の設置や月額費用を家賃等に反得させるかどうかなど、じっくり検討することが必要です。

【アイディア18】建物のチェックと清掃を欠かさない

当然のようで大事な事です。集合ポスト付近がホコリまみれ、共用部分にゴミが散乱しているなどという光景は、空室だらけの物件でよくある事です。日頃から建物を巡回、チェックし、キレイな状態を保つことで内見時の印象を良くし、入居してもらえる確率も高くなります。

費用:安い
難易度:★
注意点:清掃や設備は管理会社が行っていることが多いかと思いますので、自身で何か行う場合は事前に確認しておきましょう。

【アイディア19】「空室有り」の看板、ノボリを設置

最近は空室があるという事自体がマイナスイメージとして、入居募集の看板やノボリを設置しない管理会社やオーナーも増えているようです。しかし、黙っていても入居が決まるような立地であればまだしも、そうでないなら「入居募集している」ということは広くアピールすることは忘れてはいけません。

費用:安い
難易度:★
注意点:ほとんどの場合、仲介や管理会社で設置してくれますので、あまりオーナー自身で行うことはありません。

【アイディア20】敷地内にドッグランや菜園を作る

この章の最初に申し上げた通り、アパート経営のメリットは「土地」があるということです。もしアパートの敷地内に無駄なスペースがあるようでしたら、貸し農園やドッグランなどを設置してみても良いでしょう。契約率の低い駐車場があるようでしたら、そのスペースも漏れなく活用しましょう。

費用:高い
難易度:★★★★★
注意点:敷地内で新たなサービスを提供することとなりますので、管理という手間が必要になる事は把握しておきましょう。

【アイディア21】ガレージを建てる

アパートの敷地を活用するもう一つのアイディアとして「ガレージ」があります。特に、バイク好きの人はバイクの保管場所やメンテナンスをするスペースを欲しがります。実際にガレージ付き物件で成功したオーナーも存在しますので、周辺地域の雰囲気からニーズが見込めるようであれば、ガレージを建ててみるというのも一つの選択肢になります。

費用:高い
難易度:★★★★★
注意点:ガレージを建てるといっても安いものではありません。初期費用も管理費用もかかりますので、家賃とは別に利用料を設定する必要があります。

【アイディア22】物件名を変更する

かなり大胆な事を言っているようですが、物件名の変更で入居率がアップしたという事例もあります。ただし、これは賭けという部分もあります。明らかに時代錯誤のおかしな物件名であれば、空室の原因になっている可能性もあります。その場合に変更を検討するといった範囲で考えましょう。

費用:普通
難易度:★★★★★
注意点:物件名を変えるだけで、入居者が住所変更をしなければならない手間が発生します。簡単にできる事ではありません。

マンション経営で使いたいアイディア

最後は、どちらかというとマンション経営で使いたいと思わせるアイディアです。マンションのメリットは「鉄筋コンクリート造」であるということ。アパートや一戸建てでも使えるものではありますが、マンションであればより効果を発揮するアイディアを見てみましょう。

【アイディア23】ターゲットを絞る

マンションはアパートと違ってフルリノベーションがしやすいというメリットがあります。アパートや戸建てもリノベーションはできますが、マンションの方が構造的にリノベーションに向いているとされています。「和・洋」のテイストに偏りを持たせたり、女性向けの可愛い内装、男性用にシックな内装にするなど、ターゲットを絞った物件にするのも良いでしょう。

費用:高い
難易度:★★★
注意点:ターゲットを絞って、ピンポイントでニーズ把握する必要があるため、マーケット力が必要になるかもしれません。

【アイディア24】楽器可、ペット可にする

少し勇気のいる方法かもしれませんが、やはりマンションだからこそ可能にしやすいのが楽器やペット可の物件へリフォームするという方法です。マンションの管理規約は確認が必須ですが、特に厳しい決まりが無ければ、他の住人の理解を得ながら、ペット飼育を可にしたり、高い防音性のあるリフォームで楽器を可にしてみても良いでしょう。

費用:高い
難易度:★★★★★
注意点:ペット可であればさほど難しいリフォームも必要ありませんが、楽器可とするためには、専門のリフォーム会社に協力を仰ぐことになります。音は完全になくすことはできませんので、楽器可にするのは難易度が高くなります。

【アイディア25】外国人や高齢者なども入居可にする

訪日外国人の増加を賃貸経営におけるチャンスと捉える方が増えています。高齢者の賃貸入居も自治体のサポートにより推進されてきていますが、空室がなかなか埋まらない場合は、それぞれのリスクを許容して、高齢者や外国人を入居可にすることは効果が見込めます。アパートにおいては他の戸の退去に繋がる可能性がありますので、マンション経営で取り入れたい空室対策と言えるでしょう。

費用:安い
難易度:★
注意点:高齢者の孤独死や外国人独特のトラブルといった様々なリスクがありますので、それらの把握と事前の対策方法は確認しておきましょう。

【アイディア26】DIY可能物件にする

昨今人気の「DIY可能物件」。これもまた入居率を上げる一つの選択肢となります。先ほども申し上げた通り、マンションはリノベーションやリフォームがやりやすいという特徴がありますので、自身でDIYしたいという方も増えています。自分でリノベーションすることで愛着が湧き、長期入居にも繋がる方法ですので、一度検討してみる価値のあるアイディアです。

費用:安い
難易度:★★★★★
注意点:難易度は、契約上の問題があるため高くなります。まだ多くの人に認知されている方法ではない為、DIY後の設備を誰の所有とするかという決まりや、設備の故障や管理には関知しないといった特約などが必要となるため、管理会社などとしっかり相談する必要があります。

まとめ

以上、全26個の不動産投資で使いたい26個のアイディアをご紹介させていただきました。自分でできそうだと思ったものはいくつくらいありましたでしょうか。できれば、やれることは全部やった方が良いのですが、どうしても高い費用が発生するものもあります。また、空室対策のためにガツガツした雰囲気を出してしまうと「なんでそんなに空室に困ってるんだろう…」という良からぬ疑念を生む可能性もありますので、自然な形でこれらのアイディアを実行することを心得ておくことも大事になります。とはいえ、やはり「できることは全部やる!」という意気込みが大事だということは変わらない事実です。

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