不動産投資で起きやすい「トラブル」の予防策・対処法 | 不動産投資を考えるメディア

不動産投資で起きやすい「トラブル」の予防策・対処法

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不動産投資のトラブル対処法

賃貸アパート・マンションにはさまざまな属性タイプの入居者が住むことになります。そのため、不動産投資を行っていく上で「入居者とのトラブル」「隣人トラブル」などの“トラブル発生”が起きることは珍しい問題ではありません。

ただ、不動産投資で発生しやすいトラブルはいくつか代表的なパターンがあるので、それぞれのトラブルについて事前に対策することは可能です。実際にトラブル直面した際に慌てないためにも、オーナーとしての「トラブル対処法」を解説していきます。

隣人トラブルへの対処法

1番起きやすい問題が隣人トラブル。極端に言えば、アパート・マンションは数センチの壁を隔てて他人と生活しているようなものです。したがって、色々なトラブルが起きやすくなってしまいます。例えば、音楽鑑賞やペットの鳴き声が原因となる「騒音問題」や、ゴミの管理が原因となる「異臭問題」などが挙げられます。また最近では、「隣の住人がベランダでタバコを吸うから灰が飛んでくる」という苦情も寄せられることが多いです。

しかし、オーナーや管理会社が注意を促しても逆ギレされることもあり、対応が難しくなることがあります。このようなケースの対処法としては、トラブルになりそうな事例を「契約書の禁止事項に記載しておく」ということが有効的になってきます。もしも状況が悪化するのであれば賃貸借契約を解除することも可能なため、十分な予防対策となるでしょう。

家賃滞納者への対処法

続いてのよくあるトラブルは家賃滞納。オーナーの立場からすると、家賃滞納者への対応は難しくなってしまいます。なぜかというと、家賃滞納者との賃貸借契約を一方的に解除するには“一定の条件”があるからです。契約を解除するためには、「家賃支払いの催告を行ったのに期間内に支払われない」「信頼関係が無くなるほどの状況になった」というような条件が揃わない限り、契約解除はまず難しいでしょう。

また、連帯保証人が存在する場合でも、滞納が数ヵ月分まで大きくなってしまうと支払い拒否されることもあり、仮に裁判を起こしても全額回収できる可能性は低くなってしまいます。

このようなケースの対処法としては、回収を先延ばしにせずに早めに催告を行うなどの対応が良いでしょう。あるいは、入居審査の際に「しっかり家賃を払える能力があるかどうか」を見極めることが重要になってきます。「空室を埋めたいから」といって、無差別に入居を許してしまうと家賃滞納トラブルに遭遇する可能性があるので要注意。

信頼できない管理会社への対処法

マンションの一室だけを賃貸しているケースでは大した問題にはなりませんが、小規模なアパートなど“1棟”を経営しているケースでは問題になりがちなのが管理会社への不満。すべての管理会社が真面目に業務に取り組んでいるわけではなく、「管理が怠慢」「入居者募集の能力がない」というように信頼できないこともあります。管理会社の能力は経営していく上での欠かせない要因になるので、変更することをお勧めします。

ただ、契約違反で違反金を取られないためにも、契約内容の確認は怠らないようにしましょう。また、契約会社を変更することは、当然ですが入居者にも影響があります。そのため、変更する際は入居者全員に対しての説明確認が必要不可欠となります。認知度が低ければ、そこから新たにトラブルが発生しかねないので注意しておきましょう。

まとめ

不動産投資では「空室」に対する懸念が挙げられますが、入居者がいるからといって順風満帆というわけではありません。今回ご紹介したような“トラブル”が発生する可能性があることを覚えておきましょう。どのトラブルについても、早い段階から対応していくことが最も効果的な対処法だといえます。マンションを購入した時点がスタートではなく、入居者が住んでからがオーナーにとっての本当のスタートなのかもしれません。

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