不動産投資で失敗。1億円の借金を返済するための最終手段とは | 不動産投資を考えるメディア

不動産投資で失敗。1億円の借金を返済するための最終手段とは

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1万円札が舞うイメージ

かぼちゃの馬車問題が大きな問題として取りざたされています。渦中の投資家は1億円から数億円の借金を抱えていると報道されています。
もし、仮に1億円の借金が残った場合どのような手段があるのでしょうか。損害賠償請求?管理会社を探す?それとも自己破産?
今回は不動産投資に失敗して多額の借金を抱えてしまった場合に取り得る手段をご紹介します。

一般的な不動産投資として運用する

1億円の借金を背負ったとしても、家賃の設定と物件の評価が間違っていなければ、一般的な不動産投資として運用するという選択肢もあります。
不動産投資は一時的な空室は前提での投資になりますので、金額の大小ではなく家賃設定と返済額のバランスを見てシミュレーションをしましょう。
収支のバランスがとれていれば、キャッシュフローが生まれるようにシミュレーションできているはずですから、慎重に運用を進めれば問題はありません。

不動産評価額によって対処方法が変わる

かぼちゃの馬車問題では、金融機関が不正融資をした疑いも出てきており、問題がより複雑化しています。
金融機関の審査の際には、購入者の属性や年収以外に物件の評価額が適正かどうかも審査され、評価に見合った金額が融資されます。
つまり、いくら年収が多く属性の良い人でも、1億の値段が付いている物件の評価額が5,000万円しかなかった場合、上限は5,000万円までしか融資はされません。
評価額が適切かどうかで、借金の軽減あるいは返済する方法は大きく変わってきます。基本的に評価が適切であれば所有を続ける方向で検討する、評価が適切でなければ売却する方向性で考えます。

評価が適正な場合

評価が適切な場合は他の金融機関も同様の評価をするはずですから、もし売却する際は評価額分が融資されることになります。
極端に言うと、1億円の物件が正しく評価されて融資されているのであれば、売却する際にも1億円の融資が付きますから、そのまま次の人に売れるということになります。
ただし、新築で購入した場合、購入後すぐに中古扱いになりますので評価額は即1割~2割は落ちます。
評価額が適切な場合、賃借人が着く物件であれば、そのまま所有するという選択肢も良いでしょう。融資額が適正で賃借人が付く物件なら、家賃収入で返済していくことが可能です。
しかし、家賃設定が間違っていて収支が毎月大きく赤字だったり、かぼちゃの馬車事件のように約束が違ったりしてどうしても返済が苦しいという事であれば売却した方が良いでしょう。
一時的に資金の持ち出しが必要にはなりますが、借金がさらに積み重なって深刻化するよりはマシです。

評価が適切ではない場合

評価が適切でなかった場合はより問題は深刻です。
なぜなら売却をしようとしても、相当の評価ダウンになるからです。
例えば、1億円で買った新築物件が5,000万円でしか売れないといったケースです。かぼちゃの馬車事件はこのケースに該当するようです。
今もし売却して5,000万円で売れたとしても、5,000万円の借金が残ります。1億円が月々40万円の返済だとしたら、5,000万円は単純計算で1ヵ月20万円の返済になります。その金額を物件がない状態で返済だけできるか?ということです。
分割返済できればまだしも、売却して整理するなら通常は金融機関には一括返済が一般的です。
評価が間違って融資されている場合は、融資した金融機関に期間延長と金利の引き下げを要求しましょう。
さらに評価ミスということで大きな減額も要求します。
仮に1億円融資を金利4%、期間35年で借りていた場合、月々44万2,774円の支払いです。これを金利2%に変えてもらうだけで、月々33万1,262円になります。
部屋数が10部屋あるとしたら、1部屋3万5,000円の家賃で何とかやっていける計算になります。
さらに8,000万円まで減額できれば、1ヵ月の返済額は26万5,010円になります。
ただ、そのような物件をその後も所有するかどうかは別問題です。
金利引き下げ後も所有するのではなく、売却を視野に入れて進めます。あくまで金融機関の措置は一時的なものという心づもりでいましょう。
元々の評価が違っているので、条件が良い状態で手放すことを優先した方が良いでしょう。金融機関からある日突然、金利を元に戻してくださいと言われたら売れるものも売れなくなります。もちろん売却の際は身銭を切る覚悟をしなければなりません。

金融機関の借り換えはできるのか

こういったケースでも新しい金融機関にローンの借り換えはできます。評価額が見合っていれば、残債に近い額で融資される可能性もあります。
また、再開発などで値上がりしていれば言うことはありません。さらに金利も低くなれば収支は楽になるでしょう。
ローンの借り換えには手数料がかかったり、残債を整理しなければいけなかったりするので、手出しが多くなります。手出しをしてもその方が後々楽になる場合は借り換えも視野に入れましょう。

家賃保証をしてくれる管理会社に変える

もし家賃保証をしてくれる管理会社があれば家賃保証してもらった方が良いでしょう。
支払いが40万円で1室4万円であれば、例えば1室あたり3万円しか保証してくれなくても、1万円×10室=10万円の持ち出しです。この場合、金融機関に交渉して金利を下げてもらうことで埋め合わせが可能になる範囲内です。

まとめ

家賃保証がなくなったり、空室が多すぎて持ち出しが大きい場合、物件の評価額が適正かどうかで、その後とる手段は変わってきます。
基本的に評価額が正しければ、本来は所有していても多少の空室くらいでは問題ないようにシミュレーションできているはずだからです。
問題は評価額が間違っていて家賃が入らない場合です。
この場合、「金融機関に金利引き下げと期間延長、ミスした分の減額を交渉すること」「可能なら家賃保証をしてくれる管理会社に変えて、いくらかでも保証してもらい、延命すること」を検討します。
評価ミスの場合は後々また苦しい状況になる可能性がありますので、あくまで上記方法で時間を稼ぎ、金融機関が条件を戻さないうちにどこかで売却することをお勧めします。

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