内見不可のオーナーチェンジ物件。騙されない為のチェックポイント | 不動産投資を考えるメディア

内見不可のオーナーチェンジ物件。騙されない為のチェックポイント

シェアする

家とチェックポイントのイメージ

オーナーチェンジ物件と聞くと怪しいというイメージがある方もいらっしゃるかも知れません。
実際に「ダミーの賃借人を入れて所有者移転後すぐ退去した」といった悪質なケースもあります。
ただ、正常な取引であれば、オーナーチェンジ物件は最初から賃借人がいるため即収入が発生するメリットもあります。
それではオーナーチェンジ物件で騙されないためにはどのような点を見ればいいのでしょうか。

オーナーチェンジ物件とは?

オーナーチェンジ物件とは、文字通りオーナーのみが代わる不動産売買のことです。オーナーチェンジでは既に賃借人がいることが前提となります。1棟ものの場合、1室でも入居者がいればオーナーチェンジ物件と見なされます。逆に全室が空室の場合はいくら古くてもオーナーチェンジ物件とは見なされません。

オーナーチェンジ物件のリスクとメリット

オーナーチェンジ物件は入居している部屋の中を見ることができないため、「内装の状態がわからない」というリスクがあります。1部屋でも空いていればその部屋は内見できますが、満室の場合はどの部屋も確認できずに購入することになります。
また、売主が何らかの事情を抱え、問題を隠したまま売却することもあり、購入者にはリスクが高い取引になります。特に不動産投資の初心者にとっては話を鵜呑みにしてしまうと、後々大きなダメージになる問題が出てくるリスクもあります。
リスクばかりでなく購入するメリットもあります。新築であれば、購入後に賃借人がつかず募集の手間や費用・時間がかかることがあります。そういった場合、賃借人がつくまでは収入がありませんので、ローンの支払いを手元資金から負担しなければなりません。
それに対し、オーナーチェンジ物件の場合は既に賃借人がいますので、すぐに家賃収入を得ることができます。
また、購入者の自己使用は制限されるため、通常価格より物件価格が安くなるというメリットもあります。正常に取引されれば、オーナーチェンジ物件は魅力的な投資と言えるでしょう。

ありがちなオーナーチェンジ物件被害例

オーナーチェンジ物件での被害の話は良く聞きます。特に多いのは購入後すぐの退去のケースです。比較的利回りが良くて購入したものの、「所有者が代わったとたん賃借人が退去、残された物件は相場より高い価格だった」といった話は有名です。
たとえば、「退去した後の内装が想像以上に傷んでいて修繕費用が高くついた」「しょっちゅうトラブルを起こしている賃借人がいる」など、共通して言えるのはどれも契約時には知りえなかった問題が後で発覚していることです。
何も調べずに購入すると、オーナーチェンジ物件には何が潜んでいるか分からないというリスクがあります。ほとんどのトラブルは、「購入前に居住者の部屋の中が見られない」「家賃をごまかされたらわからない」ということが原因になります。

騙されないためにチェックしたいポイント

では、購入時はどのような点に注意すればいいのでしょうか。
オーナーチェンジ物件は居住している人の部屋を見ることができない上、売主に悪意があれば、居住者の存在や家賃をごまかして売ることも可能です。

物件概要書を見る

まず見ておきたいのは物件概要書です。物件概要書には建物の構造や築年月日、構造などが記載してあります。そろそろ修繕の時期なのか、構造的にどれくらい持つか、などが検討する材料になります。物件概要書を見て物件のことを大まかにでも把握しておきましょう。

レントロールを確認する

レントロールとは、賃貸情報一覧のことで賃貸不動産の評価に使われる資料です。レントロールからは様々な要素が読み取れますので、見方を覚えて必ずチェックしましょう。
また、レントロールには家賃や共益費、預かり敷金、契約日など、賃貸に関する現在の状況が全て記載してあります。これから起こるかも知れないマイナス要因も想定できますので、レントロールは必ず取得しましょう。
特に家賃の項目には要注意です。最近入居した部屋の家賃が以前から入居している部屋の家賃より安くなっている場合、家賃相場が下がっている可能性が考えられます。その場合は今後空室になる部屋の家賃は現在より下がることが想定され、全体の収支が代わってきます。仲介会社が提示するシミュレーションを鵜呑みにせず、下がった場合の家賃で作り直してもらいましょう。
さらに、現在の家賃が地域の相場とあっているかも確認しておきましょう。現在の周辺相場を知ることで、レントロールの不具合にも気付くことができます。意図的にではなくてもたまたま高い家賃を取れている場合もありますので、相場を知ってシミュレーションすることは必須になります。

管理データを把握する

建築時から大手管理会社が継続的に管理している場合、修繕履歴を残しているケースがよくあります。この管理データを見ることで、いつ、どこを、いくらで修繕したかがわかりますので、今後の修繕計画に役立てることができます。すぐに修繕しなければいけない個所や、修繕したばかりの箇所等は少なくとも把握しておきましょう。

そのエリアの賃料や物件の相場を知る

賃料や物件価格の相場を見るのは基本です。過去にこれを見ていれば騙されることはなかったのに、という案件は意外と多いです。高すぎても安すぎても、なぜその価格なのか根拠を確認しましょう。相場を把握していれば仲介会社の言いなりにならずに済みます。

仲介会社とコミュニケーションをとる

仲介会社の担当者とは何度も顔を合わせることになります。そのうち色々と本音を話せるようにしておきましょう。特に前のオーナーがなぜ売却するのか、可能な限り本音を聞いておきたいところです。

まとめ

部屋の中を見ることができないオーナーチェンジ物件の購入はリスクが大きい取引ですが、正常に取引できれば購入者にとってのメリットは大きいものです。
価格も安く、契約後すぐに収入が発生するということを考えれば、ビギナー向けの投資とも言えるでしょう。
今では建築当時のデータが残っている物件も多くなっていますので、細かい情報を確実に見ていけばリスクは格段に減ります。
コツさえつかめれば、オーナーチェンジ物件はリターンの大きい投資になるのではないでしょうか。

4.5/5 (2)

記事の平均評価

各種お問い合わせやご相談はこちら