日本と世界の不動産投資、不動産業界の違いについて調べてみた。 | 不動産投資を考えるメディア

日本と世界の不動産投資、不動産業界の違いについて調べてみた。

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地球と不動産のイメージ

突然ですが、日本の不動産業界ではどのような方法で取引され、その後の権利関係や建物の管理がどのようになっているか理解されていますでしょうか。
まずはポータルサイトや不動産会社に訪れ物件探しを開始し、その後、希望にかなった物件が見つかればお世話になった不動産会社の営業さんと契約事務を進めます。その後も営業さんや代わりの事務の担当の方などと一緒にローン手続きや司法書士による登記手続きなどまでを一貫して行います。もしそれがマンションであれば、住人らで作る管理組合が建物の管理をしていくことになりますが、時の経過とともに建物は古くなり、価値も下がっていきます。
ここまでを見ると、何を今さらなんて思われるかもしれませんが、上記のような不動産業界の慣習は実は日本だけかもしれません。
今回は、世界と日本の不動産業界の常識を比較し、海外における不動産業界の売買はどのようになっているか調べてみましたのでご紹介させていただきます。

そもそも不動産会社という概念に違いが!?

冒頭で申し上げましたとおり、日本では物件探しの段階から不動産会社が仲介役として動き回ってくれます。便利なことに、条件や購入時期、エリアなどを伝えれば、不動産会社の営業さんが物件を探して教えてくれるのです。今でこそ、インターネットが普及し、営業さんと対面でなくても自身で自由に探せるようにもなってきましたが、どちらにせよ内見や契約となると営業さんを通して取引を進めていくこととなります。

では、海外ではどうでしょうか。
当然、海外にも不動産会社は存在しますが、特に欧米では不動産会社という存在自体が日本とは考え方が違います。欧米の全ての国とは申しませんが、特にアメリカにおいては「エージェント」と呼ばれる人がおり、買主側の仲介役となります。「エージェント=代理人」という意味ですから、きっと物件探しや契約手続きなどを手伝ってくれるのだろうと思えますが、彼らはそのような仕事はしません。
言うなれば、アメリカの不動産業界におけるエージェントの役割は、言い換えれば「アドバイザー」とも言えるかもしれません。
日本でも徐々にそのような不動産会社も出てきてはいますが、基本的にアメリカで物件探しをするのは「自分」です。アメリカではほぼ全ての物件情報がデータベースに登録され、一般人でも閲覧可能なのですが、その膨大な数の不動産から自分で物件を探し出し、その物件を買っても良いものかどうか、そして価格交渉や物件の良し悪しのアドバイスなどをするのがエージェントなのです。

ここまでの話ですと、「じゃあ、その後の契約や登記、ローンの手続きは自分で行うの!?」と思われるかもしれませんが、ここが欧米と日本の違うところです。エージェントがアドバイザーの役なのだとすれば、それ以外の手続きは弁護士やその他専門家の下で行います。つまり、不動産会社とそれら専門家の間には利害関係がないため、非常に公平は取引が可能なのです。
更に日本とアメリカで違うのは、不動産鑑定士によってその物件の価値を決めるようになっているため、より公平な価格での手続きが可能になっています。

日本の場合で考えても似たような仕組みはありますが、全体的に見るとほぼ全ての流れの中で不動業者と協力関係にある金融機関、そして司法書士による手続きが進められていきますが、アメリカにおいては、それぞれの段階でそれぞれの独立した専門家による取引が行われるといったイメージですので、日本とは似て非なるものと言えるでしょう。

所有権にも違いが!?海外の土地事情

続いては、所有権についてです。日本では、不動産を取得して登記をすることで「ここは自分の土地である!」と法的な根拠の下に主張できます。これもまた当然のように認識されている事実ですが、やはり海外では少々考え方が違います。

特に有名なのが、中国の不動産事情ではないでしょうか。
中国の不動産業界は、日本よりも法整備が遅れていると言われていますが、所有権については遅れているかどうかというよりも、そもそも自分が所有できる土地がほぼありません。つまり、国が土地の持ち主であり、その土地に建物を建てる場合の土地に対する権利は「使用権」になります。
この事実に対して多くの日本人が驚くのですが、そもそも土地を所有して使うことと、その土地の使用する権利を得て使うことの意味は違っても、最終的にその土地に建物を建てて住まいや賃貸として使うという事であれば、行っていることはほぼ同じです。所有権がなくても現在のような不動産バブルにまで発展していることから、所有権でなく使用権であること自体を悪い制度とする見方よりも、その制度により貧富の格差や特定の政党への資金集めに繋がっているという見方が多いようです。

そして、もう一つ、土地の所有について面白い違いのある国があります。
それがイギリスです。イギリスでは、所有権ではなく「フリーホールド(自由土地保有権)」と「リースホールド(不動産賃借権)」という2つの概念が存在します。前者は日本の所有権と考え方は同じですが、後者はやはり中国と同じで期間を決めて土地を借りる定期借地のようなものです。
そもそも、イギリスのこれまでの土地事情は、王族や貴族がほとんどの土地を所有しており、その土地をリースホールドにて借りて販売するというのが常識でしたが、ここ最近になって「フリーホールドの方が多い」といった見方もされることも多く、イギリスの土地事情は少しずつ変化しているのかもしれません。

不動産関連の税金の違い

さてでは最後に、税金の違いも見てみましょう。
日本で不動産を保有している間に課税されるのは、主に所得税と固定資産税といったところかと思います。他にも印紙税者、不動産取得税、登録免許税といったものもありますが、スペースの兼ね合いもありますので「不動産の所有期間中に課税されるもの」としてご紹介させていただきます。

アメリカ 固定資産税。州による税率の違いがあるが、日本と同等くらいか高めと言われている。
中国 房産税と都市土地使用税。房産税は土地の所有と賃料収入に課税され、所有は1.2%、賃料収入は12%とされている
イギリス カウンシル・タックス。日本の固定資産税とほぼ同じ。しかしながら、賃貸の場合は借主にも税金の支払い義務がある。
フランス 住宅税、不動産税、職業税。住宅税は居住している住宅についての税。不動産税は建物があるかないかで税率や計算方法が違う。職業税は事業用不動産を持っている者に対する課税。
ドイツ 不動産税。農地や森林という括りと、建物があるか建築予定があるかによって税率が変わる。
インド 固定資産税。一般的な固定資産税とほぼ同じ考え方。

まとめ

海外不動産への投資を進められる書籍やコラムを見かけることがありますが、全くの初めての方ですと、国によっては制度が日本とは全く違うなんてことから、そもそも収支のシミュレーションから躓いてしまうなんて方もいらっしゃるかもしれません。
それでも、今後の将来性を考えた時に、特定の国の不動産へ投資したいという場合は、専門家に相談するですとか、その国の不動産を証券化したような商品を探して投資していくことが望ましいと言えます。
日本から見た海外の制度に「そんな制度なの!?」と驚くこともありますが、現地の人々にしてみればそれが当たり前であり、海外の方が日本の制度を見た時にも同じことが言えるのではないでしょうか。

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