入居率100%も不可能ではない!一瞬たりとも空室を出さないノウハウ | 不動産投資を考えるメディア

入居率100%も不可能ではない!一瞬たりとも空室を出さないノウハウ

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満室のイメージイラスト

「うちは入居率100%です」という話す大家さんも少なくありませんが、このほとんどはウソであるということをご存知でしょうか。
なぜかというと、この場合の入居率は現時点の入居率を指しているからです。そもそも入居率は年率で考えるべきものです。不動産ビジネスは、必ず入退去が発生するものですので、どうしても1週間や1ヶ月程度の空室期間は発生してしまいます。入居率100%を維持するためには、極端な話、今日出たら明日新たな入居者が入ればベストです。

そこで、不動産経営をより安定的に儲け続けるビジネスとするために、「一瞬たりとも空室を出さないノウハウ」について紹介していきます。

繁忙期に退去の有無を直接聞きだすテクニック

不動産業界において、1年のうちでもっとも入居希望者が多くなる繁忙期は毎年1~3月期です。この時期になると、どの不動産業者もここぞとばかりに仲介営業に躍起になります。しかし、入居希望者が多くなるこの時期は、当然のことながら引っ越す人も多くなります。こっちの部屋が決まれば、こっちの部屋が空く、こんな状態になるのがこの時期の特徴と言えます。

賃貸借契約では、退去前1ヶ月に通告するのが普通ですが、退去前2ヶ月、3ヶ月というふうにかなりの余裕をもって退去の通告をしてくることはほとんどありません。しかし、1ヶ月の間に次の入居者を決めておくということは、かなりの人気物件出ない限り至難の業です。2ヶ月、3ヶ月前もって退去の情報が入手できれば、募集活動も楽になりますし、空室期間も最小限に抑えることができます。

かといって、直接入居者に出るか出ないかを聞くとなると失礼に当たるのでは?と考えるのではないでしょうか。入居者の気分を害さず、簡単に退去の有無を聞き出すテクニックは言い方にあります。ポイント例は、次のようになります。

  • 冒頭に感謝の気持ちを込めた、ねぎらいの挨拶
  • 本日はひとつお伺いしたいことがありまして、ご連絡させていただきました。
  • というのも、毎年3月は、入退去が活発な時期になりますので、もし○○様が退去するご予定があるようでしたら、事前にお教えいただきたいと思い、ご連絡させていただきました。
  • そのようなご予定はおありでしょうか。
  • もし、退去することがわかりましたら早めにお知らせください。今後とも末永くよろしくお願いいたします。(ないという回答があった場合)

これを聞いておくことで、退去の時期を早期に知れる可能性は確実に高くなりますが、あくまでも、手紙ではなく電話で行ってください。手紙の場合は、アンケートに協力してもらえない可能性がありますので、いつまでたっても回答が得られないこともあります。

稼動率を上げるために口コミを活用する

どんな業界でも口コミは強力な力を持っています。退去者に次の入居者を紹介してもらうという方法を応用することができれば、空室期間を最小限に抑えることができます。実際に、口コミの力を利用した戦略で高稼働率を誇る大家も存在します。口コミを活用する方法には2つのポイントがあります。

  • 次の入居者を紹介してくれた退去者には敷金を全額返金
  • 新たな入居者は礼金無料

もし、敷金礼金ゼロの物件であれば、上記以外に、退去者への謝礼や入居者への家賃○ヶ月分無料という特典を用意すれば、かなり真剣に次の入居者を探してくれます。また、次の入居者も引っ越し後のコストもかからなくて済むというメリットがあります。この方法は、退去者・入居者・大家、それぞれにメリットがあり、まさに全員が喜ぶWINの関係が成り立ちます。

一般的な募集看板では入居者は集まらない

募集看板には、入居者募集・○○不動産・TEL○○、といったものがほとんどです。しかし、これでは、単に不動産会社の宣伝をしているだけにすぎません。この看板では、入居待ちを作ることは確実に不可能です。募集看板の対象は通りすがりの通行人です。この通りすがりの通行人を、募集看板で自分のホームページに誘導する必要があります。

募集看板では、キャッチコピーで興味を引くことと、わかりやすいホームページのドメインを用意することが重要なポイントです。例えば、夢の外断熱物件!お医者さんもビックリの住むと健康になる賃貸物件発見!詳しくは今すぐアクセス○○(アドレス)、このようなパターンで看板を作り、通行人が目をとめた瞬間に興味を沸かせ、ホームページアドレスを記憶してもらうことが大切です。そして、訪れた入居希望者にホームページから簡単に入居予約を入れられるような工夫も欠かせません。

まとめ

繁忙期に空室を出さないことは不動産業界においてとても重要なポイントです。退去の時期を決める入居者に直接聞くということが、入退去の対応を考えるのに最も有効です。さらに、口コミを活用したり募集看板とホームページを連動させれば、自分の物件にも入居待ちの行列を作ることも可能です。是非とも、今回紹介した方法を活用して入居率100%を目指してください。

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