Googleマップで出来る、事前現地調査のポイント | 不動産投資を考えるメディア

Googleマップで出来る、事前現地調査のポイント

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現地調査に行く前にGoogleマップを見よう│画像

物件の現地調査前にGoogleマップで物件やその周辺環境を調査してから実際に現地調査に行くという人が増えています。
現地に行って初めてわかることが、Googleマップである程度解消できるので無駄もありません。
それでは、現地調査の前にどのようなところに注意してGoogleマップを見るべきなのでしょうか。

Googleマップで見るべきポイント

Googleマップで事前調査をする際のポイントとしては、まず物件の周辺環境から調べます。
調べるのは、主に①交通の利便性、②生活に欠かせない施設などの有無、③嫌悪施設の有無、④周辺住民の生活レベル、治安など4つになります。

①交通の利便性

駅からの距離を調べます。Googleマップで経路検索をすると、大体の移動時間や移動距離が算出されます。これを目安にしてどの程度距離があるかを調べます。

②生活に必要な施設の有無

駅からの移動経路の中で、商店街やコンビニ、スーパー、病院、学校、銀行、交番など生活に欠かせない施設があるかを調べます。

③嫌遠施設の有無

ゴミ処理施設や下水道処理施設、工場、沼、川、池、公園の緑地など、騒音、振動、悪臭を発する可能性のある施設です。これらはGoogleマップを見れば一目瞭然です。音や臭いは実際に現地に行ってみないと分からない場合もありますが、ある程度の目安を知ることができます。

④周辺住民の生活レベル、治安

これらはGoogleマップではなかなか分かりにくいかも知れませんが、駅から収益物件までGoogleストリートビューを見ながら辿って行くと、街の雰囲気をざっくり掴むことができます。駅周辺が雑然としていたり、勧誘の人が多かったりすると、風紀が悪い可能性があると判断することもできます。道路にある車の量や歩いている人の多さなどを見るだけでも、ある程度雰囲気を把握できます。

谷、丘、台が付くエリアは「擁壁」に注意

Googleマップの地名に谷、丘、台といった名前があるエリアで物件を探すときに気をつけなければいけないのが擁壁の存在です。

擁壁(ようへき)とは、宅地を造成するときに高い斜面や地盤を切り取って平面にした「切り土」、低い斜面や地盤を土砂で盛り上げてつくった「盛り土」の側面が崩れないようにするためにつくられた構造物になります。

実は2006年の建築基準法改正で擁壁に関する基準が強化され、今では築20年以上の物件の擁壁のほとんどが不適格になっているという話もあります。

不適格の擁壁がある場合、法律の基準に従って擁壁を作り直さない限り新しい物件を建てることができません。つまり、実質的には「再建築不可物件」になってしまうのです。

擁壁が原因で実質的に再建築不可になっている物件は、谷、丘、台といった傾斜が多いエリアにはたくさん存在します。

また、擁壁は壁だけを取り替えるだけではなくて、上下左右からかかる土圧に耐えるように作り替える必要があります。
新基準ではより頑丈に作る必要があるため、それにかかる原材料の費用も必要ですし、より耐性をつけるための工法も複雑なので、どうしても大規模な工事になりがちです。

さらに元々ある擁壁を解体する費用もかかるため、見積もりは最低でも数百万円単位になってしまうでしょう。擁壁がある物件はこれらの出費も想定に入れて購入する必要があります。

擁壁のチェックは専門家と行う

本来、擁壁には確認済証や検査済証、強度証明書、擁壁調査報告書などの品質を保証する証明書が存在します。それらの書類を確認するのも一つの手です。

ただし、2m以下の擁壁に関してはそもそも確認申請自体が必要がないので、2m以下の擁壁に関しては特に注意が必要です。

築20年以上も経っている物件の擁壁は、ただ石を積み上げただけの擁壁やコンクリートブロックを何重にも重ねたものも多く、すぐにでも補修が必要なものもあります。

見た目は問題がない擁壁でも、ひび割れがタテや斜めに入っていたり、膨らんでいたり、水抜き穴がなく水が染み出ていたりしたら問題があります。擁壁をチェックする際は、専門家と一緒に見ることをおすすめします。

いわく付きの古戦場なども注意

これはGoogleマップだけでは分かりにくいところも多いのですが、谷や丘になっているところが、昔の城跡だったということもあります。地名に館や殿のような文字が使われているところは、城である可能性が高いと言えます。

昔の城では敵を防ぐために自然の要害を利用して掘や曲輪をつくったりするので、水が溜まりやすかったり、地盤が緩かったりする問題もあります。

また、合戦で見せしめとして、武将の首を晒したところだったなどの情報がネットで調べることができます。購入を検討している物件のある街の歴史をネットでも調べておくことをおすすめします。

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