親からの不動産相続で困らない3つの方法 | 不動産投資を考えるメディア

親からの不動産相続で困らない3つの方法

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ある不動産売買サイトの調査によると、不動産の相続に経験した人、または不動産の相続にこれから関わる人は、2人に1人以上いることがわかりました。

高齢の両親がいるサラリーマン大家さん世代もこれから相続を経験する人も増えてくるはず。今回は、相続した不動産をどのように有効活用していくかを考えていきます。

相続経験がある、相続の可能性がある人は5割以上

不動産関連の比較査定サイト「スマイスター」を運営する株式会社シースタイルは、20代以上の男女全国781人を対象とした不動産相続の調査を行いました。

それによると、不動産の相続経験やこれからの可能性について聞いたところ、不動産相続の経験がある人は21.9%、これから相続する可能性がある人は30.5%にも上り、2人に1人以上が何らかの形で不動産相続に関わることがわかりました。

具体的に相続した不動産は何か調べてみると、79.5%が戸建ての不動産。18.7%が農地、8.2%が更地の土地、7.0%がマンションと続いています。その9割が親からの相続とのことですが、問題は相続した戸建てをどのように扱っているかです。何らかの形で相続した戸建てに住んでいるという人は42.1%、その戸建てを売却したり、賃貸にしたりする人も41%いるのですが、空き家のままで放置している人も28.7%いるということが明らかになっています。

実家から出て仕事をしていたり、結婚したりするサラリーマン大家さん世代は、すでに持ち家や借家に住んでおり、相続した自宅を持て余している人も少なくないのです。

不動産を相続したくない人は約2割

一方、これから不動産を相続する可能性がある人たちに、相続する予定の不動産を聞くと81.5%が戸建てになっています。不動産を相続する意思があるかどうかを聞くと、ある人は79.4%でしたが、その一方で相続する気がない人も20.6%になり、約2割の人が相続したくないと考えていることも明らかになっています。

これは、相続をすることで相続税が課税される可能性があるため、節税対策をしなければならないことが大きな要因となっています。東京23区や横浜、埼玉、千葉の中心街であれば、地価が高いので高額な相続税が課税される可能性が高くなります。課税を避けるために土地の評価減額を申請する特例も存在しますが、相続した物件に住む必要があり、なかなか難しいのが現状です。

また、不動産相続をする場合は相続登記をしなければならず、手間とコストがかかります。さらに毎年、固定資産税を払わなければなりません。都心から離れた郊外の一戸建てでも年間で10万〜20万円ほどの固定資産税が課税されます。相続をしたくないという人は、こうした問題を懸念していると考えられます。

対策1)まずは戸建て賃貸にチャレンジ

では、実際に戸建てを相続したら、どうすればいいのでしょうか。
相続した戸建てに自分で住む予定がないのであれば、まずはその物件を賃貸に回すことを検討するのも一つの手です。アパートやマンションではなく、戸建てに住みたいという人も少なくありません。都心から30km圏内であれば、賃貸需要はあるという予測もされています。たとえば、町田や所沢、岩槻、野田、柏、幕張などに戸建てがあるのであれば、ぜひ検討すべきでしょう。

リフォームに関しては、自宅なので大切に扱われていることも多く、大規模な修繕が必要になる場合は少ないものです。もちろん、現代風に全面改装をする方法もありますが、なるべくコストをかけずに賃貸に回すことを考えましょう。また、戸建ての場合は管理も楽で、自分の家であるという意識が働いてキレイに使ってくれる入居者の人も多いようです。ペットが飼えるとか、自分で部屋をDIYできるということを条件にしてみるのも入居者を増やすコツになります。

築年数が古い物件の場合、解体を検討してもいいかもしれません。その場合、更地にして駐車場にするケースが多いようです。意外と駐車場の需要は近隣にあるものです。すぐに契約が決まるケースもあれば、買取を希望するケースもあります。戸建ての相続も悪いことだけではありません。

対策2)鉄道会社のサブリースを利用する

サラリーマン大家さんであれば、上記のように自分で賃貸経営をするのが王道ですが、最近、鉄道会社が行なっているサブリースを利用する方法もあります。鉄道会社は、沿線地域の空き家が増えるとその地域全体のブランドが下がってしまうため、実は空き家対策に積極的なのです。

たとえば、相模鉄道グループでは、空き家を展開するサブリース事業を展開しています。原則7年分の家賃収入を保証して、その一部(3年分)を前払いしてくれる仕組みです。

このため、前払い金を活用してリフォームなどに活用することができます。東急グループの東急ホームズは、賃貸転用のためのリフォームと提携ローン、サブリースを組み合わせた「空き家活用計画」を展開しています。こうしたところに相談をするというのも一つの手です。

対策3)優遇税制を活用して売却を考える

親族間で相続した自宅を分配する必要があり、どうしても換金しなければいけない、または戸建ての賃貸はちょっと…と考えている人に有効なのが、優遇税制を利用した空き家の売却です。

2016年から導入された優遇税制では、一定の条件を満たせば、土地建物を売却して得られた譲渡益から、空き家の相続人1人あたり3000万円を控除できるという制度があります。

対象となるのは、1981年5月までに建てられた一戸建てで、亡くなった人が一人暮らしをしており、相続発生からずっと空き家の場合(一度も住んだり、賃貸に回したりしていないのが条件)。
売却の条件としては、売却価格が1億円以下で相続が発生する3年後の年末までに売却している場合で、建物は解体するか新耐震基準を満たすように改修された建物です。適用条件は厳しいのですが、適用されれば、譲渡益を大きく節税することが可能になります。

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