「大家うざい」と言われないために!賃貸経営で気を付けるべきマナー | 不動産投資を考えるメディア

「大家うざい」と言われないために!賃貸経営で気を付けるべきマナー

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Twitterを始めとしたSNSや各掲示板サイトなどを見ていると、時々「大家うざい」という言葉を目にすることがあります。
試しに「大家うざい」とGoogle検索をしてみると、入居者による書き込みと思われる、実に多くの大家とのトラブルがヒットします。

そんな状況を考えると、不動産投資や賃貸経営の話題として取り上げられることは少ないものの、実際には「大家うざい」と思っている入居者は少なくないのだろうということが分かります。

この記事では、賃貸経営で気を付けるべき大家のマナーについて、真面目に賃貸経営を行っている人からすると信じられない事例もご紹介しつつ、大家としてどういう姿勢であるべきかを国土交通省や不動産ポータルサイトのアンケート調査などを基に考えてみたいと思います。

悪いのは誰?入居者と大家の意識の違い

まず、国土交通省の中部地用整備局が平成24年に調査した「賃貸住宅管理に関するアンケート」という興味深い調査結果がありますのでご覧ください。

Q. 賃貸住宅管理に関わるトラブルは依然として国民生活センター等に寄せられる相談数で上位を占めています。どこに問題があると思われますか。

大家の意識55%
賃借人の意識:55%
法や制度の不備:30%
媒介・管理業者の業務:27%
その他:6%

■引用:国土交通省中部地方整備局
http://www.cbr.mlit.go.jp/kensei/info/pdf/questionnaire.pdf

上記の調査は、中部地方整備局の管轄する岐阜、静岡、愛知、三重の賃貸管理業者171社にアンケートを取ったものです。

調査エリアとしては限定的ですが、第三者目線で賃貸物件に関するトラブルの原因を考えた時に、多くの管理会社が「大家と借主に原因がある」と答えていることが分かります。

しかも、「大家の意識」「賃借人の意識」に問題があると回答する割合が全く一緒です。つまり、第三者からすると「悪いのはどっちもどっち」と見られているのです。

賃貸経営を行うならトラブルは少ないに越したことはありませんが、多くの不動産投資関連メディアは「困った入居者のトラブル事例」を紹介するにとどまっています。

そこで少し趣向を変えて「大家側の問題事例」を考えてみたいと思います。

大家とトラブルになる入居者の割合

そもそも賃貸経営が順調なオーナーであれば、大家がトラブルを起こすなんてあまり耳にする機会のないことかもしれません。

実際にGoogleで「賃貸 トラブル」と検索してみると、「隣人」「原状回復」「騒音」といった入居者側のトラブルと思われるページが多くヒットし、「大家」というワードがあったとしても賃貸オーナー側から見た入居者トラブルに関する情報ばかりです。

この事実に対し、不動産ポータルサイト「いえらぶ」が2015年に行った調査に、賃貸オーナーも決して無視できないデータがあります。

Q.大家さんとトラブルになったことはありますか?

ない:77%
ある:23%

■引用:いえらぶ 大家さんとトラブルに!経験はある?ない?
https://www.ielove.co.jp/column/hatena/00723/

トラブル経験者は23%と少数派ですが、逆に少ないとも言えない微妙な割合となっています。
大家とトラブルになった経験のある入居者は意外に多いと言えるのではないでしょうか。

入居者の発言で多く見られる「うざい大家」のパターン

先ほどご紹介した「いえらぶ」の調査では、大家とトラブルになった入居者のリアルな声も掲載されています。
その内容をジャンルに分けてみましたので、具体的にどんなトラブル内容なのかご覧ください。

≪大家が嘘をつく≫

・立ち退くときに、クリーニング代を多く請求されたり、早く立ち退くなら日割り家賃を安くしてくれるといったのに、ウソだったりした。
・家賃のことで大家が嘘をついて直接交渉してきてもめました。事実と違うことだったし管理会社を通してもらわないと困ると言ったら嫌がらせされました。
・住民のほとんどが騒音について文句を言っているのに、何ヶ月も放置していたのでトラブルに発展した事があります。
・解約して数か月後に、家賃1カ月分足りないと、とんでもない言いがかりをつけられた。もちろん、証拠書類あり。

≪大家による犯罪行為≫

・昔かりていたアパートのオーナーが合鍵を使って、空き巣をしていたようで被害にあいました。
・大家さんに勝手に自転車を捨てられて(名前も書いてあるのに)、盗難かと警察沙汰になりました。

≪修繕・修理関連≫

・トイレに自分の不注意ですが物を流してしまい詰まらせましたが修理代に50万と言われた。
・退去する時に敷金の返還の事でもめた、壁紙の張替えの見積もりをみたら違う部屋のものだった。
・一昨年仕事の関係で東海地方に出張して、会社からアパート用意して貰ったのですが、そのアパートの水道管からサビ水やらサビの塊が出で、水道管洗浄してくれ洗浄出来ないなどのトラブルありました。

■引用:いえらぶ 大家さんとトラブルに!経験はある?ない?
https://www.ielove.co.jp/column/hatena/00723/

健全な賃貸経営を行うオーナーからすると目を疑うような事例ばかりです。
他にも多くの意見が寄せられていますが、どの事例も入居者がその気になれば裁判沙汰になる可能性の高いもので、もはや不動産投資とも賃貸経営とも言えない悪質な大家が存在するということは間違いなさそうです。

賃貸経営で気を付けるべき「モラル」と「マナー」

賃貸経営でトラブルになるのは入居者だけが原因ではないことがお分かりいただけたかと思いますが、上記にご紹介した入居者の声から、賃貸経営で大家が何に気を付けるべきかを考えてみたいと思います。

先程のトラブル事例を総合的に考えると、トラブルの少ない賃貸経営を実現するには、オーナーが「モラル」と「マナー」を守ることも大変重要なことだと言えるでしょう。

では具体的に「大家うざい」と言われないために気を付けるべきことをまとめてみましょう。

  • 金銭の関わることを始めとして、入居者に嘘をつかない
  • 修繕費や故障修理などで不正な請求を行わない
  • 入居者の苦情や要望には真摯かつ出来るだけ早急に対応する
  • 敷金は国土交通省のガイドラインなどを読み、合理的な判断を行う
  • 残置物を含めて、第三者の所有物は法的措置にて処分する
  • 入居者を注意する際は、写真や防犯カメラ映像などの物証を揃える
  • 合鍵があるからと言って、勝手に入居者の部屋に侵入しない
  • 必要以上に入居者のプライベートに干渉しない

「嘘をつく」や「勝手に部屋に入る」などは犯罪とみなされる可能性がある行為ですので、マナーやモラル以前の問題です。

また、仮に家賃滞納や共用部の破損など、明らかに入居者に非があることを注意するにしても、その証拠がなければ「言いがかりをつけられた」「大家うざい」としか思われず、トラブルが余計に悪化する可能性があります。

空室対策について調べると、「入居者とのコミュニケーションが大事」と解説する記事が多くありますが、確かに更新確率を上げ、無用なトラブルを回避するには有効な手段と言えます。

ただ、入居者全員が大家さんとコミュニケーションを取りたいと考えているとは限らず、人からの干渉を嫌がる人がいるのも事実です。

更にコミュニケーションを取る中で仲良くなりすぎてしまい、いざ入居者がトラブルを起こした時に却って注意しづらくなることもあり得ます。

不動産投資家の中には賃貸経営を「サービス業だ」という人もいるほどで、確かに入居者をお客様だとして考えれば、オーナーとしてどういった姿勢であるべきかということも自ずと見えてくるかもしれません。

まとめ

SNSやインターネットメディアの発達とともに、近年では人との関わり合いが薄くなったと言われています。

それは賃貸オーナーにも言えることで、不動産テックによる賃貸経営の合理化が進んだことにより不動産の運用を数字で追うばかりだと、入居者の気持ちを後回しにしてしまう可能性があります。

その結果、「大家うざい」なんて思われてしまえば、更新確率は下がり、空室率を高めることにも繋がりかねません。

賃貸需要のある良質で安い物件を手に入れることだけが不動産投資ではなく、入居者への安全と快適さの提供、そして信頼関係を築いてこそ満室経営が成り立つという考えも取り入れてみてはいかがでしょうか。

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