不動産投資のキャッシュフローをアップ!知っておきたいテクニック7選 | 不動産投資を考えるメディア

不動産投資のキャッシュフローをアップ!知っておきたいテクニック7選

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ステップアップ

不動産投資のブログや情報を探る中で「不動産投資に裏ワザはない!」という言葉を見たことはないでしょうか。

確かに、裏ワザ一つで儲けられるなら誰でもやっているはずですし、不動産投資で失敗する人も少なかったことでしょう。ただ、あまり知られていない不動産投資のテクニックというのは間違いなく存在しています。

今回は、広く知られていないと考えられる不動産投資テクニックを7つご紹介させていただきます。

キャッシュフローの良し悪しを爆速で判断する方法

不動産投資で物件を購入する際に必要なキャッシュフローシミュレーション。しかし、良い物件を手に入れるためには、軽いフットワークが求められますので「パソコンを立ち上げてエクセルで計算して…」なんてことをやっている暇はなく、瞬時の判断が求められます。

そこでご紹介するのが、最速でキャッシュフローの良し悪しを判断する方法。結論から言うと、以下の計算式と解があれば簡単に購入しても問題ないかの一次シミュレーションができます。

家賃収入 ÷(家賃の3割+ローン返済額)= A

A=1:収支トントン
A>1:黒字収支
A<1:赤字収支

上記の計算式は、15~25%と言われている不動産投資の経費を30%という多めの見積もりにし、それを家賃で賄えれば良いという根拠に基づいています。経費は理由なく多めに見積もっているのではなく、高く付く修繕費や想定外の一次的な出費も考慮したものです。

もちろん、礼金や更新料という不確定の収入を加味していませんし、多めのコストで計算しておくことでより堅実なシミュレーションが可能です。

なお、エリアによって賃料相場が違うため上記の計算式は賃料の高い関東エリアを基にしてます。もし関東以外にお住いの方なら、単純に「家賃収入」「家賃の3割」という部分をエリアの相場に合わせて変化させれば良いでしょう。

実は安い物件ほど値下げが利く!?

安い物件であるほどリフォーム等を行えば、利回りの大幅な向上が期待できますが、いくら安いといってもインターネットで探せるのはせいぜい最低500万円前後まででしょう。

不動産投資サイト「楽待」であれば300万円から探すことはできますが、やはり古すぎてリフォームしても使えるかどうか…そもそも駅から遠くて借り手がいるかどうか…といった物件ばかりです。

そこで、駅からそこそこ近くて安い物件を更に100万円値下げしてもらう方法が意外と使えます。

「さすがに500万円以下の物件を100万円も値下げできないだろう」と思われるかもしれません。しかし、安い物件は何らかの問題を抱えていることが多く、売主側が「安くても早く手放したい」と考えているケースも少なくないのです。

実際に500万円台の物件を100万円以上値下げした事例を紹介してくれているのが、不動産投資家であり登山家の肩書を持つ「一鷹」さん。

■こんなに安いの? 不動産投資の意外な真実
https://daily-ands.jp/posts/57355cd473f3212f795380e3/

探してみると、「リノベーションすれば…」と思える物件は意外と見つかります。利回りが大きくなるようなら、思い切って現金払いの一括購入で買える安い物件を探してみてはいかがでしょうか。

節税対策の減価償却費をアップする方法

これから不動産投資を始めるという方に是非覚えていただきたいのは、物件購入時の「土地と建物の割合を調整する」ことです。

不動産投資は自身の所得税などまで含めた最終的な収支で試算するのが本来の形ですが、その際に費用として含める「減価償却費」は節税のためには非常に重要な役割を果たします。

そもそも減価償却は「劣化して価値が下がる=コスト」という考え方の経費の一種です。つまり、不動産の土地と建物のうち、劣化することがない土地については減価償却されませんので、購入する物件の建物部分の価格を高めにすることで減価償却費を高くでき、より有利な節税が可能になります。

しかし、絶対可能とは言い切れません。あまりにも建物の比率が高いと税務署からの指摘を受ける可能性があり、建物価格が多いことは売主の消費税も上がるということになるため交渉が必要となります。建物割合は、固定資産税評価額などを勘案して、適度な価格に抑えるのがコツです。

広告費0円で入居者を見つける方法

さて、不動産を運営中にできるテクニックの一つに「広告費用無しで入居者を見つける」という方法があります。

一般的な入居募集は、不動産会社や管理会社に依頼して広告費や仲介手数料を支払います。場合によっては入居募集にかかる費用は家賃の数ヶ月分となるため大きな負担です。

そこで「ジモティ」などの個人広告掲示板を活用してみるという方法で、広告費を0円にすることが可能です。

■ジモティ
https://jmty.jp/

広告費で運営されているサイトですので、情報の掲載料は0円。カテゴリにも不動産の賃貸や売買に関する掲示板があり、意外にも多くの人に活用されています。

但し、これに味をしめて全てを自分で行うと思うと、サラリーマン投資家なら本業にも影響が出て本末転倒となりますので、賃貸契約や重要事項説明、その後の管理は費用を支払ってでも管理会社に依頼しましょう。

家賃を下げずに家賃を安く見せる方法

そしてもう一つ、不動産投資で物件運営中にできるのが「家賃を下げずに家賃を安く見せる」という方法。空室が出ると家賃の値下げを検討しなければならない日が必ず来ます。

今まで通りの家賃帯で探してくれる人がいても、他の物件の築年数と比較されてしまえば検討から外される可能性が高くなります。そこで、家賃自体は下げて共益費を上げるという方法が有効です。

例えば、家賃7万円で共益費2000円の物件を所有していたとして、3000円下げなければ入居者が決まらないなら、家賃67000円、共益費5000円にすれば実質的に家賃収入が今まで通りです。

しかも、物件を探す人も家賃を抑えると築年数も古くなると理解している人が多いため、築年数が他より古くても安い家賃で納得を得られることができます。

更に、家賃を下げているのでインターネットで検索する人の目に付く可能性が高くなります。まさに一石二鳥の方法です。

自分で見つけて物件を地主、オーナーから直接買う

最後にご紹介するのは、かなり特殊な方法です。それは、欲しいと思った物件を見つけたら地主やオーナーに直接交渉してしまう事です。

つまり、街中を歩いている時にふと「この物件いいな」と思ったら直接地主やオーナーに売ってもらえないか交渉するのです。

不動産業者によっては、分譲マンションに「売ってください」とビラを配ったりしているくらいですので、良い反応があれば川上物件中の川上物件を手に入れることが可能です。

ただし、個人が登記簿など調べていきなり所有者を訪れたりするのは相手の心象を悪くするだけですので、よほど交渉の自信が無ければオススメできません。懇意の不動産会社などがあれば、交渉や調査などを依頼したほうが良いでしょう。

また、この方法は違法でも何でもありませんが、既に不動産会社から紹介されている物件のオーナーなどに直接交渉する王位は単なる抜き行為にあたりますので絶対に行ってはいけません。

まとめ

不動産投資のテクニックを7つご紹介してきました。少し前までは「自動販売機スキーム」という消費税還付が受けられるテクニックも存在しましたが、法改正により旨みがだいぶ少なくなっています。

他にも世の中には、裏ワザと称したグレーな取引や完全に黒の取引の情報も存在しますが、不動産投資のあらゆるリスクの中で最もバカバカしいリスクが「自らの違法行為によるリスク」です。わざわざ脱税や違法行為を行わなくてもキャッシュフローを上げていくことは可能です。

今回ご紹介したもの以外でも、ご自身でキャッシュフロー改善の工夫をすれば「これって裏ワザ?」なんてものを見つけられるかもしれません。収支表など見ながら、どこか工夫できることはないか探してみてはいかがでしょうか。

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