銀行業界初!オリックスの人工知能(AI)「キャッシュフローシミュレーター」の使い方 | 不動産投資を考えるメディア

銀行業界初!オリックスの人工知能(AI)「キャッシュフローシミュレーター」の使い方

シェアする

901a43ad-3f9f-48d6-99d3-0846f321ca2c

銀行業界として初となる人工知能(AI)による「キャッシュフローシミュレーター」をオリックス銀行が9月5日ついにリリースされました。いち早く詳細をお伝えするために実際にオリックス銀行AIキャッシュフローシミュレーターを使ってみましたので、利用方法等を含め、その中身を詳しく解説させていただきます。

AIキャッシュフローシミュレーターとは?

以前、株式会社コスモスイニシアが提供する「VALUE AI(バリューアイ)」というサービスについて、リーウェイズ株式会社が開発した「Gate.」というAIシステムが元となっていると解説させていただきましたが、今回オリックス銀行の「AIキャッシュフローシミュレーター」の中身も同様です。

業界初!AIによる不動産投資シミュレーション「VALUE AI」を実際に試してみた。
業界初!AIによる不動産投資シミュレーション「VALUE AI」を実際に試してみた。
2018年2月、とあるニュースを見かけました。 それは、業界初となるAIによる不動産投資シミュレーションサービス「VALUE AI(バリュー...

「Gate.」を簡単にご説明すると、不動産取引5000万件以上のデータから人工知能があらゆる分析を行うシステム。つまり、このシステムをオリックス銀行やコスモスイニシアが自社用としてカスタマイズして提供しているのです。AIキャッシュフローシミュレーターの最大の特徴は、過去のデータから固定資産税や修繕費用を加味してNOI(運営純収益)やDSCR(返済余裕率)といったものを人工知能が自動で計算してくれる非常に便利なツールです。

他にも、BER(損益分岐点。つまり最低でも維持すべき入居率)や賃料相場の変化幅なども予測して表示してくれますので、これまでExcelを使ってコツコツ投資不動産の分析してたのは何だったのかと言わしめる高機能なシミュレーターになっています。シンプルながら最長で50年目までのキャッシュフローを分析することができ、広告されている物件と比較することも可能です。但し、利用はパソコンからのみでスマートフォンでは利用できません。

会員登録は必要?利用方法を解説

オリックス銀行のAIキャッシュフローシミュレーターは、無料で利用できますが会員登録が必要です。とはいえ登録方法は非常に簡単ですので流れをご紹介します。

  1. https://cashflow.orixbank.co.jp/ にアクセス
  2. 右上の「新規会員登録」をクリック
  3. 以下必要事項を入力します。
    ・氏名(漢字&全角フリガナ)
    ・メールアドレス
    ・パスワード
    ・性別
    ・生年月日
    ・住所
    ・電話番号(携帯のみ可)
    ・電話による連絡を許可するかどうか ※任意入力
    ・職業
    ・勤め先
    ・勤続年数
    ・年収
    ・お借入残高(他社分含む)
    ・金融資産合計 ※任意入力
    ・オリックス銀行との取引有無
  4. 最下部の「会員利用規約」と「個人情報の取扱いに関する同意条項」のリンクをクリック
  5. 「会員利用規約」「個人情報の取扱いに関する同意条項」の同意項目にチェック
  6. 入力したアドレスに届くメールを開き、記載のURLを開く
  7. 開いたページに先ほどのパスワード入力をして認証すれば登録完了

このように、よくある会員登録の流れですので何も難しいことはありません。では、実際にどんなことができるのか見てみましょう。

どんな事ができる?使い方を解説

ログイン後に開かれる最初の画面は東京駅周辺のマップが表示されるメイン画面。メイン画面以外にも以下の4つのカテゴリが右上に表示されています。

  • メイン画面
  • 物件管理
  • プロフィール
  • お気に入り物件

これらのカテゴリがそれぞれどのようなものかを実際に使ってみて確認しましたので、続いて解説させていただきます。

メイン画面

e52dc4ad-f84d-49ed-b8a8-a00fffc659b5

表示されているマップ上に、現在広告されて売り出されている物件が表示されます。マップ上には売り出し中の物件が青い丸で表示され、画面右側にはそれら広告物件の概要が一覧で表示されます。また、画面左側に設置された機能は秀逸そのもの。以下のものをマップ上で色分けしながら視覚的に分かりやすく表示することができます。

「人口」
人口 (夜)
人口 (昼)
昼/夜の人口比率
労働年齢人口
将来の予測人口
将来/現在の人口比率
家族世帯の割合
単身世帯の割合
「商業」
消費の活発度
サービス業従事者数
製造業従事者数
「物件」
賃料単価
賃料
賃貸物件数
販売価格
表面利回り

これらが表示された実際の画面は以下の通りです。

d21b7280-b990-4017-bc2b-19a605b52b0f

例えば、賃料単価の高いエリアほど濃い赤で囲まれ、低くなるほど緑に近くなっていきます。表示エリアに物件が多い場合は価格帯(500万円単位)やアパート・マンションの別、築年数、利回りで絞り込んで検索可能です。

物件管理

キャッシュフローのシミュレーションにあたり、シミュレーションしたい物件詳細を登録します。入力項目は以下の通りです。

「物件種別(区分所有マンション、1棟アパート・マンション)」
「権利の種類(所有権、借地権等)」
「物件所在地(住居表示)」
「アパート・マンション名」
「構造」
「建築時期」
「専有面積」
「最寄駅と徒歩分数」
「総戸数」
「総階数」
「階建て」
「所在階」
「エレベーター有無」
「売買価格」
「賃料(月額)」※想定月収で良い
「管理費(月額)」
「修繕積立金(月額)」
「その他費用(月額)」※任意入力
「間取り」
「備考」
「添付資料(PDF)」※任意入力
「物件写真」※任意入力

上記を入力すると分析したい物件として登録されますので、後は想定するローンの借入額、金利、期間と想定する空室率(通常はAIが自動入力)、売却予定時期などを入力して「シミュレーション実行」のボタンをクリックすると、分析結果が表示されます。

プロフィール

ここでは、会員登録時の自分の情報を変更できます。

お気に入り物件

マップ上に表示された広告物件でお気に入り登録したものが一覧表示されます。

実際にシミュレートしてみた分析内容は?

前述の通り、キャッシュフローシミュレーターの中身はコスモスイニシア、オリックス銀行で同じ「Gate.」を元に開発されています。ですが「じゃあ、中身は結局のところ同じなのでは?」と言うとそうとも言えません。

確かに実際に使ってみて、元のシステムが同じですので表示される項目も似たようなものがある印象は否めませんが、コスモスイニシアのVALUE AI(バリューアイ)は数ページに渡って分析結果やシミュレート条件が変更できるというカスタマイズ性の高さに対して、オリックス銀行のキャッシュフローシミュレーターの場合は、視覚的に見やすいグラフやキャッシュフロー表などが1ページ内に収められているため、操作性が高いというのがメリットです。

また、自分で入力した各数字が赤で表示されるため、シミュレートの結果が悪い場合は改善点を見つけやすいのも長所と言えます。実際の分析結果の画面イメージもご紹介します。

ac4c9e7b-d5fd-4eb9-a5b4-f2b379cf74c0

75a411e9-8570-4c0b-bdfe-a62d26da1a08

実際に、現場で売りに出されている物件でシミュレートしてみました。物件のスペック・条件は以下の通りです。

【物件概要】
物件 渋谷区内の区分所有マンション
間取り 2DK(40㎡)
売買価格 1250万円
賃料 10万円
築年数 約50年
その他 駅徒歩4分
【購入条件】
ローン借入額 1050万円
自己資金 諸費用分含め287万円
金利 2%
返済期間 15年
売却予定時期 20年後

物件概要を登録後は購入条件を入力する流れとなりますが、購入条件の入力前から目安となる想定される空室率や固定資産税の目安までをAIが算出して自動表示してくれるのには驚きました。

実際の分析結果ですが、初年度から5年目くらいまでは5~6万円の利益が出ますが、それ以降はどんどん利益が減っていき、ローンを完済する頃に数千円のマイナスが発生するとの結果となりました。それでもローン完済後16年目からは年間80万円の利益が出るということで、まぁまぁの運用結果となりそうです。

しかし、築年数が49年と古いのが気がかりである事と、不動産情報サイトに出ているにしては良い物件だと思い、改めて物件詳細を確認してみると偶然にも「告知事項有り」との表示。どうやら、筆者は事故物件らしきものと気付かずに分析結果に一喜一憂していたようです。自動シミュレーションにより余裕をもって物件を確認できる。これもまたAIの賜物かもしれません。

まとめ

コスモスイニシアに続いてオリックス銀行がサービスを開始した、業界初不動産投資のAIキャッシュフローシミュレーターについて解説させていただきました。実際に使ってみたいという方は、会員登録さえすれば今すぐにでも利用できます。

なお、2018年9月5日~2018年10月5日まで、キャッシュフローシミュレーターに会員登録し、アンケートに回答した方の中から抽選でクオカード1000円分のプレゼントキャンペーンも行っていますので、これから不動産投資をされる方も、既に不動産投資をされている方も一度利用してみてはいかがでしょうか。

■オリックス銀行「キャッシュフローシミュレーター」
https://cashflow.orixbank.co.jp/

■出典:PRTIMES「業界初、AIを活用した個人向け不動産投資キャッシュフローのシミュレーターを導入」
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000065.000003922.html

5/5 (1)

記事の平均評価

各種お問い合わせやご相談はこちら