不動産投資での税金対策のメカニズムと実際の節税方法 | 不動産投資を考えるメディア

不動産投資での税金対策のメカニズムと実際の節税方法

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不動産投資で税金対策!節税方法と実例の紹介

「不動産投資で節税できる」というのは有名な話です。しかし、具体的にどのような仕組みでどうやって節税するのかを知る人はそれほど多くありません。また、不動産投資での税金対策には落とし穴が潜んでいます。

今回は不動産投資における節税の仕組みから節税できる税金の種類、節税のカギとなる「減価償却費」、個人・法人それぞれの節税、また節税における落とし穴などを解説していきます。

節税のための不動産投資

不動産投資といえば、家賃収入や売却益を得ようとする資産運用目的の方が多いと思います。しかし、中には「節税のための不動産投資」も視野に入れている投資家もいます。

不動産投資というのは、比較的年収の多い(納税額の多い)方が行う傾向にあるようです。確かに、不動産投資をすれば節税につなげることは可能ですが、その仕組みを正しく理解している方は、実際のところそれほど多くないのではないでしょうか。

ただ不動産投資をすれば税金が還付される訳ではないですし、節税につながるといっても支払う税金が大幅に下がる訳でもありません。節税の目的やメカニズムを正しく理解していないと、節税のために始めた不動産投資がきっかけで大損してしまうことも少なくないのです。

特にバブルの時代は節税目的だけで不動産投資を行っていた方がとても多かったため、バブル崩壊と同時に大損害を被った投資家も少なくなかったようです。そのような事態は、第二次不動産バブルとも言われる現在も十分にあり得ますので、基本的な知識は理解しておくことが大切です。

関連記事:バブル期のアパート投資・マンション投資の失敗例

また、世の中には「税金対策のために不動産投資をしませんか?」といった謳い文句で勧誘をしてくる業者もいますので注意が必要です。きちんと節税のための不動産投資を理解しておけば、このような誘い文句に安易に乗って大損ということも少なくなるでしょう。

不動産投資で節税できるってホント?

よく不動産屋さんの営業マンが使う「不動産投資をすると節税になってお得なんです」というセールストークがありますが、いきなりこんな話をされたところでよくわかりませんよね。

不動産投資と言えば、マンションやアパートなどの賃貸物件を不動産投資ローンで購入し、その家賃収入をローンの返済に充てるというもの。通常マンションやアパートの購入には数千万円かかりますが、家賃収入は数万円程度が一般的で、返済完了までには数十年かかります。そんな高額商品を購入しているにもかかわらず、節税にもなるというのは一体どういうことなのでしょうか。

まず普通のサラリーマンの家庭では、所得税などの税金は給与支払いの段階で自動的に差し引かれており、あまり意識したことのない方も多いと思います。しかし、不動産の購入でかかった必要経費は税金の控除対象となっており、確定申告時に申請すれば会社で差し引かれた税金からいくらかが還付されるのです。

不動産を購入した初年度は、2年目以降と比べて大きな必要経費がかかっており、不動産取得に対する登録免許税や不動産取得税などの各種税金を支払っている為、その税金が「必要経費」として計上できます。また毎年の固定資産税についても必要経費として計上することで控除を受けられるでしょう。

しかし、固定資産税はともかく、登録免許税や不動産取得税に対する節税は初年度しか効果がありませんので、通年にわたって節税できる訳ではありません。では、2年目以降も節税できる方法はあるのでしょうか。

不動産投資で節税できる税金の種類

不動産投資で税金対策をする場合、節税できる税金の種類は大きく分けて「所得税」と「相続税」です。
まず所得税ですが、個人で不動産投資をしてそれが赤字だった場合、給料などから天引きされていた源泉徴収額から赤字分が還付されます。給料から所得税が天引きされているため、還付が受けられる可能性に着目して節税効果を紹介するサラリーマン向けの不動産投資本もよく見られます。それだけメジャーな節税方法ということです。

個人で不動産投資を行う場合だけでなく、法人化して不動産投資とした場合にも所得税の節税が可能です。
個人で不動産投資を行い、給料と家賃収入を合わせて年収1200~1400万あたりになってくると法人化した方が節税効果が高くなります。法人で物件を所有した場合、個人所有よりも税率が安くなるので、税金対策上のメリットがあるのです。

相続税の場合、さらにわかりやすい節税効果があります。不動産を相続した場合、現金を相続するよりも相続時の評価額は下がります。3000万の不動産であれば、評価額が1000万ほどまで下がるケースも多いです。そのため、3000万の現金を相続するより、3000万(評価額1000万)の不動産を相続した方が税制上は有利になるのです。

経費計上のポイント

不動産投資で税金対策を考えた場合、所得税に関しては赤字額が還付されるとご説明しました。この赤字額には経費が含まれますので、何を経費にするのかが第一のポイントになります。

例えば、賃貸管理会社に支払った費用や賃貸物件の修繕費はもちろん、不動産投資の勉強に使った書籍代やセミナーへの参加費、交通費なども認められます。これらに支払った領収書は大切に保存しておき、確定申告の際には漏れの無いよう確実に処理をしましょう。

第二のポイントとして、「減価償却費」の計上が挙げられます。
減価償却費とは、所有物件の経年劣化等による価値の減少分を費用として換算したものです。帳簿上は不動産取得の際に費用を一括計上するのではなく、その不動産の利用できる期間に応じて毎年の費用に分割して計上します。
この減価償却費は経費として計上できますが、実際にはお金の支出がない、あくまで帳簿上の存在です。この帳簿上の存在というのがポイントで、赤字を生み出すために欠かせない要素となります。

赤字を出せば所得税が還付される点は既に述べましたが、本当に赤字にしてしまうと所得税を還付されても損をすることになります。実際には収支がプラスでも帳簿上の赤字が必要となり、減価償却費はそれを実現する大きなポイントとなります。お金の支払いがないのに帳簿上は赤字になるということは、手元にお金が残ったままなので損することなく費用を計上できます。結果的に、より多くの還付金を得られることになります。

ちなみにこの減価償却費ですが、物件の種類によって計算方法が決まっています。例えば、鉄筋コンクリート造の新築物件であれば利用可能年数は47年となっていますので、取得費用を47で割った金額を毎年計上することになります。

不動産諸経費、耐用年数と減価償却率、工法別の減価償却費

ここで、取得した不動産にかかる諸経費をざっと挙げてみたいと思います。

  • 不動産取得時にかかる税金:登録免許税や不動産取得税
  • 毎年かかる税金:固定資産税
  • その他経費:不動産投資ローン借入金利、減価償却費、修繕費や管理費、火災保険料、不動産経営にかかる交通費

この中で割合の大きなものを見ていくと、登録免許税や不動産取得税、固定資産税は先述の通り、控除対象となります。その他経費の部分では借入金利と減価償却費になりますが、借入金利は控除対象にはなりませんので、残るは減価償却費ということになります。
減価償却費は建築基準法で建物の工法ごとに耐用年数が決まっており、それに基づいて減価償却率が決定されます。

  • 鉄筋コンクリート(耐用年数47年):減価償却率0.022
  • 重量鉄骨造(耐用年数34年):減価償却率0.030
  • 木造(耐用年数22年):減価償却率0.046

ここで一例として、5000万円の建物を購入した場合の減価償却費を工法別に見てみましょう。

  • 鉄筋コンクリート:5000万円×減価償却率0.022=110万円/年
  • 重量鉄骨造:5000万円×減価償却率0.030=150万円/年
  • 木造:5000万円×減価償却率0.046=230万円/年

減価償却費は実際に建物が老朽化しているかどうかにかかわらず、一定の金額となっており、全額経費として計上することができます。

減価償却費を使用した節税例

減価償却費を使って節税する場合の例を見てみましょう。ここでは5000万円の鉄筋コンクリートの建物を購入して、家賃収入から修繕費などの必要経費を引いた利益として毎年100万円の収入があるとします。

この場合、減価償却費は110万円/年となりますので、「収入100万円 - 減価償却で下がった建物価値110万円=-10万円」となり、帳簿上では毎年10万円の赤字が生まれることになります。そこで、この不動産投資の赤字を確定申告することで、所得税に控除がかかり還付金を受け取ることが出来ます。また、住民税も所得税を元に計算されますので、同様に節税効果が期待できます。

「減価償却費の高い木造建物の方が節税効果が高い」と考える方もいるかもしれませんが、それは正しいとは言えません。
今回の例でいうと、毎年の節税効果であれば確かに木造の230万円/年の減価償却費の方が赤字額が130万円に増えるため節税効果がありますが、この減価償却費の計算はあくまで建物の耐用年数の範囲内でしか行われないのです。

木造建築の耐用年数は22年ですから、23年目以降の建物は価値がないとみなされ、減価償却費も0となります。そのため耐用年数が長い工法のほうが、長く節税効果を得られるのです。

また、赤字にならなければ節税効果を得られない仕組みのため、家賃収入が多く必要経費が少ない場合は節税効果は期待できません。その場合は修繕費やその他の必要経費を計上して赤字になるようにうまく運用していく必要がありますので、減価償却費で節税を行う際には運用面でも注意が必要です。

個人の不動産投資の節税

まず、個人で行う不動産投資の節税のポイントは「不動産投資による赤字を出す」ということです。その赤字部分が節税できる金額ということになります。「どうして不動産投資で出た赤字が節税の対象になるのか?」疑問に思う方も少なくないのではないでしょうか。

ではサラリーマンを例に挙げてみましょう。
サラリーマンは、毎月の給料から所得税を天引きされています。 つまり、サラリーマンは自分が納める所得税を会社が代わりに計算して納税しているということです。しかし、不動産投資による家賃収入はサラリーマンが会社からもらっている給料とは別の収入となるため、確定申告が必要になります。

もし不動産投資によって黒字になった場合には、確定申告をして税金を納める必要があります。赤字になってしまった場合には、会社の給料から引かれている所得税をいくらか取り返すことができます。これは何故かと言うと、給料収入と不動産収入を一緒に計算して税金を納められる「損益通算」というルールがあるからです。一つ例を挙げてみましょう。

不動産投資によって100万円の赤字が出た場合
「給料収入(500万円) + 不動産投資での赤字(ー100万円) = 400万円」

本来なら400万円に対しての所得税を払う必要があるのですが、すでに500万円に対する所得税は会社から天引きされています。不動産所得による100万円分の赤字の税金を余計に払っていることになるので、その分が戻ってくるということです。
損益通算に関してはこちらの記事で詳しく説明しています。
不動産投資の節税で「損益通算」が注目される3つの理由

法人による不動産投資の節税

次は法人の不動産投資の節税についてです。まずは、法人を設立する際の収入の基準を理解しておく必要があります。法人を設立できる基準は「不動産投資による収入+会社からの給料の合計額が年間で1300万円を超えている」場合です。

このような場合は、法人税よりも個人で得ている所得の方が高くなっているということになります。もし、不動産投資による収入がこれだけ入ってくるのであれば、個人で不動産を所有するよりも、法人として所有しておいたほうが税率が低くなるのです。だいたい7~17%ほど低くなります。

例えば、年収が1000万円あって不動産投資による収入が300万円あるケースです。個人で不動産を所有している場合は、税率が32%なので所得税は58万円ということになります。一方、法人で不動産を所有している場合は税率が21%まで下がり、税金は13万円で済むのです。つまり個人で不動産を所有するよりも、法人で不動産を所有していた方が30万円近く税金を節約できる計算になります。

不動産投資で税金対策の落とし穴

ただし、気をつけておきたいのは「不動産投資による収入が500万円以下の場合」です。このような場合は、給料と不動産収入の合計が1300万円以上あったとしても、法人を維持するためのコストの方が節税よりも大きくなってしまうため節税対策の意味がありません。これは意外とよくある落とし穴です。甘い口車に乗せられて、なんとなく不動産投資を始めてしまうと、このようなトラブルに遭ってしまいます。

また、「税金対策にばかり目が行きがちになる」のも注意が必要です。確かに不動産投資には節税効果がありますが、税金の仕組みは複雑で勉強すればするほどたくさんの節税方法を知ることができます。しかし、不動産投資において何より大切なことは第一に「安定的に多く収益を得る」ことです。節税の勉強ばかりに気を取られ、収入を増やす努力を疎かにする人も少なくありません。

不動産投資ではまず出来るだけ多く稼げるような仕組みを作り、税金対策はその後に税理士などの専門家に任せてしまっても大丈夫なのです。当然、税理士への報酬も経費として計上できるので忘れないようにしましょう。

不動産投資で税金対策ばかりを行った結果、多くの借金を抱えた人もいますし、物件を手放した人もいます。中には破産したり家族を失ったケースや、借金苦で自殺した事件さえあります。これでは本末転倒です。不動産投資で黒字であれば、所得税の還付を受けることはできませんが、「不動産投資には成功している」と言えます。逆に不動産投資で赤字なら所得税の還付が受けられますが、赤字ということは、「不動産投資に失敗している」という見方もできます。節税対策ばかりに傾倒せず、バランスの取れた投資運用が大切なのです。

まとめ

減価償却費は実際の支出を伴わないのに帳簿上では費用として計上できます。そのため、不動産投資における節税のカギになります。減価償却費について理解を深めれば、大きな節税効果を得ることができるはずです。

不動産投資をすることで所得税や相続税は節税することができます。しかし、節税を考える前に何よりもまず収益を増やすことに重きを置くべきです。税金対策は実際に税金負担が大きくなってから考えても問題ないのです。

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