家具や家電、車まで!こんなものも経費に出来る?!経費を活用して徹底節税 | 不動産投資を考えるメディア

家具や家電、車まで!こんなものも経費に出来る?!経費を活用して徹底節税

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不動産投資の節税前に考えておきたいこと

こんなものまで認められる!? 不動産投資経費の節税│画像1

不動産投資で新たに収入が増えた時、増えた収入に対してきちんとした節税対策をとっておかないと手元に自由になるお金を残すことができなくなります。
手元にお金を残せなければ、突発的な修繕や入居者の退去に伴うリフォーム代、入居者を募集するための広告費用などにお金が使えなくなってしまいます。
そこで節税対策を採るということになりますが、気をつけなければならないことがあります。
それは、本末転倒になってはいけないということです。
不動産投資の節税にはいくつか方法があります。たとえば、経費を増やすということも節税になりますし、青色申告をして青色申告特別控除を受ける方法もありますし、法人化して税率そのものを減らすという方法もあります。
一番身近で簡単な節税方法でもある経費を増やす節税ですが、忘れてはいけないのが、不動産投資をしているのはお金を増やすのが目的であるということ。
「不動産投資で得られる収入に課税される税金を減らすのが目的ではない」ということです。
税金を支払うのがバカバカしくなって、経費として手元にある運転資金にお金を使ってしまう…それは賃貸経営にとっても良くないことですし、不動産投資に失敗する原因にもなってしまいます。経営的には経費は少ない方が健全なのです。
たとえば、経費を多くして利益を圧迫して税金を減らしている決算書があるとします。あなたが金融機関の担当者だとして、このような経営をしている経営者にお金を貸したいと思うでしょうか。
ほとんどの人は貸したいとは思わないでしょう。言うまでもないことですが、貸したお金が本当に返ってくるのか?という疑いを持たれるからです。
一般的に、税金対策をすればするほど融資の条件は悪くなっていきます。一棟目を購入して、それでもう収益物件を購入しないのであればいいのですが、二棟目三棟目とさらに収益物件の購入を考えているのであれば、経費を活用しての節税対策は、適正な範囲で留めておかなければなりません。
適正範囲で節税をして、税金もきちんと支払う。税金を経費の一つとして予め考えておくということは、不動産投資を行う上でとても重要な考え方となります。

税理士にも自分の意思を確実に伝えよう

こんなものまで認められる!? 不動産投資経費の節税│画像2

すでに賃貸経営を始めている方々の中で、どれだけ税理士と自分の経営方針について話すことはあるでしょうか?
これから大家業を目指すという方もいらっしゃると思いますので、皆さんの経営パートナーとなる税理士の方々がどのようなことを考えているのか、少しご紹介しておきましょう。
税理士は、基本的に「いかに税金を減らすか」ということを税理士試験でも行いますし、実務になってもそのような思考方法で経営を見ていきます。
そのため、普通の税理士に不動産投資の経営を見てもらうと、もっと節税をするようにと提案があるかもしれません。
そこで税理士にもきちんと自分の投資方針を伝えるようにましょう。そうしなければ、節税のし過ぎで、金融機関からの融資条件が悪化してしまうかも知れません。
依頼している税理士に、税金も支払ってこれからも融資を受けたいという考えを伝えなければ、融資が通りにくい決算書になってしまうリスクがあります。
税理士にはきちんと自分の方針を伝え、節税だけではなく、融資がおりやすい優良な健全経営を目指したいと伝えることが大切です。

新規入居者へのプレゼントも経費にできる

他の物件よりも魅力的な物件をアピールするために、新規に入居していただくお客様に対してプレゼントを贈呈している方もいらっしゃいます。もちろん、こうしたプレゼントも経費にすることができます。プレゼントの内容は、オーナーによってさまざまです。家具一式をプレゼントされるオーナーさんもいらっしゃいますし、家電をプレゼントされる方もいらっしゃいます。
最近は広告宣伝費用の代わりにそうしたプレゼントをあげる方も増えてきました。不動産投資のための経費なので、きちんと証拠を揃えることが必要です。入居者キャンペーンで家具をプレゼントするという広告記事や家具一式、受領しましたという証拠の書類があったりするのであれば、必要経費として認められる可能性は高いでしょう。しかし、証拠がなければ、難しくなるので気をつけましょう。

物件視察用として車を経費にすることはできる?

不動産投資で車を活用する人が増えてきました。物件視察やお客様を物件に案内したりするためです。では、車の購入費用や維持費、ガソリン代は不動産所得を得るために活用したのだから、経費として認められるのかという疑問を抱いている人も多いでしょう。
もちろん、その車が不動産所得を得るためだけに活用されるのであれば、経費にすることは可能です。ガソリン代や高速代なども経費計上することができます。ただし、こちらをご覧の皆さんは、サラリーマンの方が多く、兼業で大家業を営んでいる人が多いはずです。
専業の方でなければ通常は私用でも使うでしょうから、100%必要経費として認められるということは現実的には難しいでしょう。
家賃や光熱費などと同じように、不動産所得を得るために使った分と、私用で使った分とをそれぞれ分けて経費計上していく必要があります。
また、車は建物などと同じように固定資産となり、一括して経費計上することはできません。購入した金額は一定のルールに従って各年分の必要経費として按分することが決められています。
按分の方法は、原則としてその資産の決められた法定耐用年数で割った金額を毎年経費として計上することになります。そのため、減価償却費を使って処理をします。
減価償却費とは減価償却資産を経費にしていくための勘定科目のことで、減価償却資産とは時間が経てば価値が減る資産のことです。たとえば、エレベーターや空調機械などは、建物付属設備、車は車両運搬具といった資産が該当します。
さらに具体的に説明をしましょう。仮に、2018年に150万円の新車を不動産投資専用で購入したとします。
前述したように車は減価償却資産ですので、購入金額の150万円を2018年中に全て経費計上することはできません。
では、どのように経費にするかというと、車の購入金額を法定耐用年数で割った金額を費用計上します。
新車の法定耐用年数は6年と決められていますから、計算式は以下の通りです。

150万円 ÷ 6年 = 25万円

2018年から毎年25万円計上していきます。

不動産投資で一括経費計上したい場合は中古車を購入する

では、一括して経費計上をしたい場合はどうすればいいのでしょうか。
その場合、4年以上経過した中古車を購入すれば、一括して必要経費にすることができます。
中古車については、法定耐用年数の計算方法が少し異なります。
たとえば、製造から4年経った中古車を購入したとします。中古車の法定耐用年数は、新車の法定耐用年数から経過年数を引き、経過年数に20%の期間をかけて法定耐用年数を計算します。これを簡便法と言います。

①法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数
6年(法定耐用年数) – 4年(経過年数) = 2年
②経過年数4年の20%に相当する年数
4年(経過年数) × 20% = 0.8年
③耐用年数
2年 + 0.8年 = 2.8年

この償却方法の場合、小数点以下は切り捨てになるので、2年で減価償却します。
なお、耐用年数2年の減価償却資産は、1年で100%償却していいというルールがあります。
家賃収入で大きく利益が出て、なんとか節税したいということであれば、4年以上経過した中古車を購入して節税する方法がオススメです。
もちろん、節税目的だけで車を購入するというのは、認められないケースもあるでしょう。あくまで「不動産投資の物件視察で活用する」という目的が大前提となります。

不動産投資目的の車関連費用の按分割合は?

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車に関わる費用は家賃や光熱費と同じように、不動産所得を得るために何割、私用で何割使っていると計算しながら必要経費を算出します。
実はその按分割合というのは、一定の基準はなく、管轄する税務署によって大きく異なることがあるのです。
たとえば、ある税務署の担当職員は不動産投資のことを全く知りませんでした。オーナーがどのような活動をしているかも知る余地がなく、その職員はそもそも車など必要がないだろうと考えました。
そしてその職員が提案したのが、サラリーマンで大家業を営んでいるなら、実質的に土日しか車は乗らないので、按分割合は土日で使用した分しか認めない、というものでした。
さらに酷い例では、近場の物件視察は一切必要経費として認めないとされたケースもあります。
一方で、車の購入費や維持費も含めて必要経費として半分以上認められたケースもあります。
このように税務署も地域によって方針はバラバラです。
それでは、どのようにすれば車に関わる費用を経費として認めてもらえるのでしょうか?
必要経費の算出に重要なのが客観的な証拠です。たとえば、ドライブレコーダーのようなものを車内に設置して、きちんと走行記録をつけて測定する方法です。
正確で客観的な証拠があれば、経費として認められる可能性は高くなります。記録を正しく残すことがとても重要になのです。

まとめ

不動産投資に関わる経費の考え方は、経費の額や種類ではなく、不動産所得を得るという目的が明確あれば、基本的に認められることが多いです。
ただし、そのためには本当に不動産所得を得るために使っているという客観的な証拠が必要になります。書類や写真、最近では動画で記録を残す方法も一般的です。
記録が残っていないものは証明ができませんので、税務署にいくら不動産所得のために経費として支出したと主張しても認められないことが多いのです。
もう一つは、経費を増やし過ぎると、節税には成功しますが、経営には成功していないということです。
節税すればするほど、利益は圧迫され、経営的には不健全な状態になります。経費を使うことでお金を手元から無くしてしまえば、賃貸経営で何か問題が起きた時に対処しようがありません。経営は何が起きるかわからない先行き不透明なものです。常に万全の体制で備えておくことが望ましいとされます。
税金を取られるのは嫌だから経費として全部使っている方は考え直した方がよいでしょう。経費を増やして所得を減らしている経営状態では金融機関はとても嫌がります。そのため、融資条件は厳しくなり、次の収益物件のための融資を受けられなくなるリスクも大いに考えられます。
このようなことがないように、税金を必要経費=コストとして考えて、適正な節税に留めておくことが大切です。不動産経営を成功させるために、税金対策も考えるというバランスを取ることが大切なのです。

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