家具や家電、車まで!こんなものも経費に出来る?!経費を活用して徹底節税

税金・節税対策

不動産投資の節税前に絶対に心得るべきこと

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不動産投資で新たに収入が増えても、節税策を理解していなければキャッシュフローは改善しません。何故なら入居者の退去による修繕やリフォーム代、入居募集の広告費などで急な出費があるためです。

つまり、節税により少しでも手元にお金を残すことに尽力するのが不動産投資の使命と言ってよいでしょう。不動産投資で考えられる主な節税策を見てみましょう。

  • 経費を可能な限り計上する
  • 青色申告特別控除を適用させる
  • 法人化して税率そのものを減らす
  • など

ただし!不動産投資の目的は「お金を増やす」ことです。いくら節税と言っても「節税のための不動産投資」になってはいけません。不動産所得に課せられる税金を減らすのが不動産投資の目的ではないのです。不動産投資で節税に傾倒しすぎると以下のデメリットにより自滅する可能性があります。

  • 2件目以降の物件が買えない
  • 脱税と見なされる可能性が高まる

1件目で経費が多くなっている決算書を見せれば、金融機関は良い顔をしません。2件目以降の不動産購入で融資は受けられなくなるでしょう。誰だって経営状態の悪い人にお金を貸したいとは思いません。

また、適正な範囲の節税なら問題ありませんが、何かと理由を付けて経費を多くしていれば間違いなく税務署から「お尋ね」の書類が届きます。お尋ねとは適切に確定申告をしたかどうかの確認書類で、もし不適切な経費を計上していたと判断されればアウトです。重いペナルティが課され、場合によっては逮捕案件になります。

税理士にも自分の意思を確実に伝えよう

適切に節税をするなら税理士に相談するのが最も安全で効率的です。税理士は、基本的に「いかに税金を減らすか」ということを税理士試験でも行いますし、実務になってもそのような思考方法で経営を見ていきます。そのため、普通の税理士に不動産投資の経営を見てもらうと、もっと節税をするようにと提案があるかもしれません。そこで税理士にもきちんと自分の投資方針を伝えるようにましょう。

そうしなければ、節税のし過ぎで金融機関からの融資条件が悪化してしまうかも知れません。依頼している税理士に、税金も支払ってこれからも融資を受けたいという考えを伝えなければ、融資が通りにくい決算書になってしまうリスクがあります。税理士にはきちんと自分の方針を伝え、節税だけではなく、融資がおりやすい優良な健全経営を目指したいと伝えることが大切です。

新規入居者へのプレゼントも経費にできる

他の物件よりも魅力的な物件だとアピールするため、新規の入居者にプレゼントを贈呈するというアイディア。こうしたプレゼントも経費にすることができます。プレゼントの内容は、「家具一式」「家電」「水回りの小物」などオーナーによってさまざまです。

最近は広告宣伝費用の代わりにそうしたプレゼントをあげる方も増えてきました。不動産投資のための経費なので、きちんと証拠を揃えることが必要です。入居者キャンペーンで家具をプレゼントするという広告記事や家具一式、受領しましたという証拠の書類があったりするのであれば、必要経費として認められる可能性は高いでしょう。しかし、証拠がなければ、難しくなるので気をつけましょう。

物件の視察や管理のために使用した車を経費にする

物件の視察や管理で使用する車の購入費用や維持費、ガソリン代、高速代など、不動産所得を得るためであれば経費にすることは可能です。

ただし、私用でも使うでしょうから、100%必要経費として認められるということはありません。走行距離などを記録するなどして、私用と不動産投資用と合理的に按分する必要があります。

また、車は建物などと同じように固定資産となり、一括して経費計上することはできません。購入した金額は一定のルールに従って各年分の必要経費として按分することが決められています。按分の方法は、原則としてその資産の決められた法定耐用年数で割った金額を毎年経費として計上することになります。そのため、減価償却費を使って処理をします。減価償却費とは減価償却資産を経費にしていくための勘定科目のことで、減価償却資産とは時間が経てば価値が減る資産のことです。

仮に、2019年に150万円の新車を不動産投資専用で購入したとします。前述したように車は減価償却資産ですので、購入金額の150万円を2019年中に全て経費計上することはできません。では、どのように経費にするかというと、車の購入金額を法定耐用年数で割った金額を費用計上します。新車の法定耐用年数は6年と決められていますから、計算式は以下の通りです。

150万円 ÷ 6年 = 25万円

2019年から毎年25万円計上していきます。

不動産投資で一括経費計上したい場合は中古車を購入する

車は一括で経費計上できないとお伝えしましたが、実は中古車なら一括計上が可能です。減価償却期間の考え方は「法定耐用年数から経過した期間」や「法定耐用年数を経過しているかどうか」で計算方法が違います。つまり、購入する中古車の製造からの年数によって一括計上が可能になるケースがあるのです。

詳しい解説は省略しますが、たとえば製造から4年経過した中古車の減価償却期間は以下のように計算します。

①法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数
6年(法定耐用年数) – 4年(経過年数) = 2年
②経過年数4年の20%に相当する年数
4年(経過年数) × 20% = 0.8年
③耐用年数
2年 + 0.8年 = 2.8年

税法上のルールで小数点以下は切り捨てになるため、上記の減価償却期間は「2年」です。加えて個人事業主の不動産オーナーなら、届け出をすることで減価償却の方法を定額法から「定率法」に変更可能です。定率法にすれば耐用年数が残り2年のときの減価償却率は100%。つまり、中古車なら購入したその年に100%を減価償却として経費計上できるのです。

不動産投資目的の車関連費用の按分は証拠が大事!

車を経費にするには、私用と不動産投資用と合理的に按分する必要があるとお伝えしましたが、実は管轄する税務署により見解が異なることがあります。

たとえば、ある税務署の担当職員は不動産投資のことを全く知りませんでした。オーナーがどのような活動をしているかも知る余地がなく、その職員はそもそも車など必要がないだろうと考えました。そしてその職員が提案したのが、サラリーマンで大家業を営んでいるなら、実質的に土日しか車は乗らないので、按分割合は土日で使用した分しか認めない、というものでした。

さらに酷い例では、近場の物件視察は一切必要経費として認めないとされたケースもあります。一方で、車の購入費や維持費も含めて必要経費として半分以上認められたケースもあります。だからこそ、ドライブレコーダーや走行記録などにより、客観的な記録を残して按分することが重要なのです。

不動産投資の関係者とのパーティ代も経費に

経費計上できる科目の中に「接待交際費」があります。税理士に予め相談するのがベストですが、管理会社と入居者、そしてオーナー自身でパーティを行ったとしたら、その費用を経費に計上できる可能性があります。

筆者の経験ですが、入居者さんらが日頃から交流があってアパートの屋上で定期的にパーティを開いているケースがありました。もし、そこに大家さんや管理会社も参加することができるなら、入居者とかなり良好な関係を築くことができるでしょう。しかもパーティの飲食代はオーナー負担ですから、入居者が喜ばないはずがありません。

更新する世帯が多い年に管理会社やオーナーとの交流を兼ねたパーティを開けば、退去予防の可能性を高めます。「ずっとここに住んでいたい」と思わせられれば、長期入居に繋げられる上に接待交際費を計上できるのですから一石二鳥です。

ただし!接待交際費は税務署が最も目を付けるところですので、やりすぎは良くありません。税理士に相談しながら慎重に行いましょう。

まとめ

不動産投資に関わる経費の考え方は経費の額や種類ではなく、不動産所得を得るという目的が明確あれば基本的に認められることが多いです。ただし、そのためには本当に不動産所得を得るために使っているという客観的な証拠が必要になります。書類や写真、最近では動画で記録を残す方法も一般的です。記録が残っていないものは証明ができませんので、税務署にいくら不動産所得のために経費として支出したと主張しても認められないことが多いのです。

もう一つは、経費を増やし過ぎると節税には成功しますが、経営には成功していないということです。節税すればするほど、利益は圧迫され、経営的には不健全な状態になります。経費を使うことでお金を手元から無くしてしまえば、賃貸経営で何か問題が起きた時に対処しようがありません。経営は何が起きるかわからない先行き不透明なものです。常に万全の体制で備えておくことが望ましいとされます。税金を取られるのは嫌だから経費として全部使っている方は考え直した方がよいでしょう。経費を増やして所得を減らしている経営状態では金融機関はとても嫌がります。

そのため、融資条件は厳しくなり、次の収益物件のための融資を受けられなくなるリスクも大いに考えられます。このようなことがないように、税金を必要経費=コストとして考えて、適正な節税に留めておくことが大切です。不動産経営を成功させるために、税金対策も考えるというバランスを取ることが大切なのです。

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