不動産投資でかかる所得税・消費税など各種税金の計算方法 | 不動産投資を考えるメディア

不動産投資でかかる所得税・消費税など各種税金の計算方法

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不動産投資をする上で自分の収入に対してどの位の税金がかかるのか、何にどんな種類の税金がかかるのか、確定申告の時期になると不安な人も多いと思います。

不動産投資を行うなら必ず考えておかなければならないのが不動産投資での収入にかかる税金です。今回は不動産投資でかかる主な税金の種類と計算方法について説明していきます。

不動産投資でかかる「所得税」の計算方法

不動産投資にかかる「所得税」の計算方法

まず、不動産投資によって収入(所得)が増えると同時に、所得税も増えることになります。所得税は原則として「収入-経費=所得」という計算式で成り立っており、まず「所得」に相当する金額を計算することになります。

次に経費ですが、これは不動産投資で収入を得るために費やした諸費用のことを言います。例えば、賃貸物件を経営している場合、入居者募集のための広告費用なども経費にあたります。このような費用は経費として収益から差し引くことが出来ます。

不動産投資家の中で専業大家の占める割合は少なく、サラリーマンの副業で不動産投資をしていたり、別の本業でお金を大きく儲けた人が不動産を購入して事業を行っているというケースが大半を占めます。したがって、サラリーマンとしての給与所得や本来の事業での事業所得も得ている人が大多数ということになります。

所得税を計算する場合、まず本業の所得と不動産所得を合算します。そして、この所得の合計金額から所得控除(保険料控除など)の金額を差し引いて、「課税所得金額」を算出します。

この課税所得金額に対応した税率(195万円以下なら5%、1800万円超なら40%)をかけて税額を計算します。なお、所得に応じた控除額があるので、税率をかける前にそれを差し引きます。

ちなみに、確定申告を行うことにより、所得税の計算だけでなく、住民税の計算も完了します。

不動産投資でかかる「消費税」の計算方法

不動産投資でかかる「消費税」の計算方法"

所得税・住民税に加えて、不動産投資の際に考える必要があるのが「消費税」になります。

消費税についてはモノを買った時に消費者が払っているように感じますが、この消費者から預かった消費税を実際に納付する義務があるのは事業者になります。したがって、不動産事業を開始した場合、消費税の納税義務が発生する可能性があります。

ただし、居住用の不動産として賃貸を行っている場合、不動産事業で収入を得ていても消費税の納税義務は発生しません。あくまでの消費税の納税義務が発生するのは事業用として賃貸している場合、つまり貸し店舗・貸しビル・貸しオフィスといった形態で物件を所有し賃貸している場合になります。

ちなみに、前々年の不動産収入が1000万円以下の場合、消費税の納税義務が免除される特例もあります。

なお、消費税の計算は「課税対象となる消費税額-経費にかかる消費税額」で算出することになりますが、基本的に会計ソフトなどで帳簿をつけていれば自動的に消費税額も計算される為、わざわざ自分で計算する必要のないケースも多いでしょう。

不動産投資でかかる「その他税金」の計算方法

不動産投資でかかるその他税金の計算方法

これまで説明した所得税・住民税・消費税以外にも不動産投資を行ったことにより発生する税金があります。

不動産の購入時にかかる「印紙税・不動産取得税・登録免許税」、不動産を保有しているとかかる「固定資産税・都市計画税」、不動産を売却時にかかる「印紙税や譲渡所得税・譲渡住民税」といったものがあります。これらの税金の計算式は以下の通りになります。(印紙税は金額に応じて固定の為、省略)

  • 不動産取得税=固定資産税評価額×4%
  • 登録免許税=基準となる金額(固定資産評価額等)×税率(認定長期有料住宅等の指定によって変化)
  • 固定資産税=固定資産税評価額×1.4%(自治体によって異なる)
  • 都市計画税=固定資産税評価額×最大0.3%(自治体によって異なる)
  • 譲渡所得税=(不動産を売却した価格-売却にかかった経費)×15%(30%)
  • 譲渡住民税=(不動産を売却した価格-売却にかかった経費)×5%(9%)

譲渡所得税や譲渡住民税は、どれだけの期間所有していたかによって税率が変わってきます。基準としては5年がラインとなっており、保有年数が5年以下の場合は「短期譲渡所得」というものに区分され、()内の高い税率が適用されることになります。

なお、マイホームを売却した場合、さらに譲渡所得税や譲渡住民税を軽減できる制度もあります。不動産投資をする場合、上記のように様々な税金がかかってくるという事を把握しておく必要があるでしょう。

まとめ

税金の計算は慣れれば意外と簡単にできますが、法改正の影響で税率や計算式自体が変わることもあります。そのため、多少の費用がかかっても税理士に依頼した方が確実です。計算ソフトなどを使用する場合でも最新の計算式や税率に対応しているか必ず確認をするようにしてください。

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