不動産投資の税金一覧(不動産取得税、登録免許税、固定資産税、贈与税、相続税、消費税…)

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不動産投資において絶対に必要になる税金。ただでさえ不動産投資では様々な費用を要しますが、大半は税金が占めています。それにしても、不動産投資に関わる税金とは一体何なのでしょうか。この記事では不動産投資に関連する税金を網羅。どのような税金でいつ納税するのかを一覧でご紹介します。

不動産を買った時に必ずかかる【不動産取得税】

不動産取得税は、不動産を持った時点で課税される地方税です。事業用不動産かマイホームかに関わらず、不動産を持った時点で課税されます。不動産取得税は「購入」という行為だけにかかる税金ではなく、「贈与」「交換」「建築」も課税対象。なお税額の計算や税率、納税方法について、東京都では以下のようになっています。

税額の計算不動産の価格(課税標準額) × 税率
税率
※令和3年3月31日まで
土地3%
家屋(住宅)3%
家屋(非住宅)4%
納税方法不動産の取得日から30日以内に都税事務所に申告し、後日送付されてくる納税通知書にて納税
納税期限納税通知書が発送された月の末日

不動産の価格である「課税標準額」とは、固定資産税評価額を指します。固定資産税評価額は3年に1度見直しされますが、税額の基準は毎年1月1日時点での評価額です。自治体により違いはあるものの、納税通知書が送られてくるのは不動産を取得してからおおむね半年~1年ほどが目安。忘れた頃にやってくる税金ですので、初期費用として頭に入れておいた方が良いでしょう。

不動産を確実に自分の資産にする【登録免許税】

登録免許税とは、不動産に関わる権利を登記する際に納める税金です。不動産を自分の所有資産であると公的に証明するには、登録免許税を納めて手続きする必要があります。不動産に関わる登記は所有以外にも種類がありますが、登記自体は義務ではありません。そのため何らかの事情で登記されないまま放置される土地が増えており、「所有者不明土地」として問題視されています。では、登録免許税の主な種類と税率を見てみましょう。

税額の計算不動産の価格(課税標準額) × 税率
税率所有権保存登記0.4%
所有権移転登記(土地売買)※令和3年3月31日まで 1.5%
所有権移転登記(建物売買)※令和3年3月31日まで 2.0%
所有権移転登記(相続) 0.4%
所有権移転登記(贈与)2.0%
抵当権設定登記0.4%
納税方法原則、金融機関の窓口で納付。納付後に渡される領収書を登記書類に添付して納税完了
納税期限登記申請時

納税方法は印紙による納税やオンライン納税という方法もあります。ただ原則として、領収書貼付が一般的です。

不動産を持っているだけでかかる【固定資産税】

固定資産税は不動産を所有していると課税される地方税です。不動産取得税と同じく固定資産税評価額を基に算出され、毎年1月1日時点で不動産を所有している人が納税者となります。東京都の場合、税率や納税方法などは以下の通り。

税額の計算不動産の価格(課税標準額) × 税率
税率1.4%
納税方法毎年6月、9月、12月、翌2月の4期に分けて送付される納税通知書にて納税
納税期限7月1日、9月30日、12月27日、3月2日

固定資産税とセットで課税される【都市計画税】

都市計画税とは、都市計画事業や区画整理事業の為に徴収される税金です。固定資産税と同じく地方税ですが、税率は自治体により異なります。一般的に固定資産税と一括りで説明されることが多いため認知度は低いものの、東京都の都市計画税は以下のように定められています。

税額の計算不動産の価格(課税標準額) × 税率
税率(一例)23区内0.3% 八王子市0.27% 立川市0.24% 武蔵野市0.2%
納税方法固定資産税と同じ
納税期限固定資産税と同じ

重要文書に公的証拠を与える【印紙税】

不動産に関わる税金で最初に納めるのが印紙税です。印紙税の納税はあらゆるシーンが想定されますが、不動産の場合は主に「売買契約書」「住宅ローンの契約書(金銭消費貸借契約)」「その他諸費用の領収書」などが想定されます。印紙税は「取引」という行為に法的根拠を与えるのが役割で、取引金額が大きくなるほど課税額も大きくなる税金です。

よって、一般的には「取引の金額が大きいほど納税する余裕があるため課税される税金」と捉えられています。納税方法は各窓口で印紙を購入して添付するのみ。書面の取り交わしの際に添付することで納税が完了します。ただ税額は文書の種類と取引金額に応じて変わりますので、ここでは不動産に関わる一般的な印紙税を確認しておきましょう。

不動産売買に関する契約書に必要な印紙税 ※令和2年3月31日まで
10万円超50万円以下の契約200円
50万円超100万円以下の契約500円
100万円超500万円以下の契約1000円
500万円超1000万円以下の契約5000円
1000万円超5000万円以下の契約1万円
5000万円超1億円以下の契約3万円
1億円超5億円以下の契約6万円
5億円超10億円以下の契約16万円
10億円超50億円以下の契約32万円
50億円超る契約48万円
建築工事請負に関する契約書に必要な印紙税
100万円超200万円以下の契約200円
200万円超300万円以下の契約500円
300万円超500万円以下の契約1000円
500万円超1000万円以下の契約5000円
1000万円超5000万円以下の契約1万円
5000万円超1億円以下の取引3万円
1億円超5億円以下の契約6万円
5億円超10億円以下の契約16万円
10億円超50億円以下の契約32万円
50億円超る契約48万円
住宅ローンなど金銭消費貸借契約書に必要な印紙税
1万円以上10万円以下200円
10万円超50万円以下400円
50万円超100万円以下1000円
100万円超500万円以下2000円
500万円超1000万円以下1万円
1000万円超5000万円以下2万円
5000万円超1億円以下6万円
1億円超5億円以下10万円
5億円超10億円以下20万円
10億円超50億円以下40万円
50億円超るもの60万円

儲けるほど納税額が上がる【所得税】

所得税は働いて収入を得る人全員が課税される税金です。不動産投資に関わる税金の中でも難解な種類の一つであり、不動産投資をする人なら必ずシミュレーションしておくべき税金と言っても良いでしょう。不動産投資における所得税は、不動産から得られる収入にだけ課税されるわけではありません。サラリーマン投資家なら給与所得やその他副業で得た収入と合算して計算されます。

つまり、不動産から得られる家賃をそのままサラリーマン給与に上乗せして所得税が計算されるのです。所得税を考慮しないまま、不動産で得た収入を使い込んでしまって破綻に追い込まれるケースも少なくありません。よって最低でも所得税がどのように計算されて、どのくらいの税率であるかは大まかにでも把握しておいた方が良いでしょう。

税額の計算
(不動産所得 + 給与所得 + その他の所得 - 所得控除や経費など)× 税率 - 各種控除

【出典】国税庁

総所得金額税率所得控除額
195万円以下5%0円
195万円超330万円以下10%9万7500円
330万円超695万円以下20%42万7500円
695万円超900万円以下23%63万6000円
900万円超1800万円以下33%153万6000円
1800万円超4000万円以下40%279万6000円
4000万円超45%479万6000円

※税率・・・個人事業主や副業の場合

納税方法
確定申告を行った日に金融機関にて納税
納税期限
確定申告を行った日(当日以降なら3月15日まで)

親の生前に不動産を譲り受けるとかかる【贈与税】

贈与税は、不動産に限らず財産を譲り受けた時に課税される税金。「無償で譲り受ける」ことが前提です。一般的に不動産を物理的に贈与された時をイメージされることが多いですが、不動産の購入資金を贈与されても課税されます。贈与税は毎年1月1日から12月31日の間に行われた贈与が対象であり、贈与額は相続税路線価を基に計算されます。また「一般贈与財産」と「特例贈与財産」で定義と税率が違うため注意が必要です。

一般贈与財産
兄弟間、夫婦間、親から未成年者の子に贈与する場合
特例贈与財産
直系尊属(祖父母や父母など自分より前の世代)から、1月1日時点で20歳以上の子や孫に贈与する場合

上記を基に贈与税の計算方法や納税時期などを見てみましょう。

税額の計算
(贈与額 - 基礎控除110万円)× 税率 = 控除額

※税率は以下参照

【出典】国税庁

納税方法
現金納付、電子納付(e-Tax)、クレジットカード、コンビニ納付
納税期限
贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日まで

いつかは考えないといけない【相続税】

相続税は、相続をする人(被相続人)の遺産を譲り受ける人(相続人)が課税される税金です。基本的に基礎控除額が大きいため、遺産が戸建てマイホームだけなら相続税は発生しません。ただし現金や預貯金、その他財産と見なされるものが多い場合は、合計額にて課税されます。相続税の計算方法はさほど難しくありません。まずは以下の概念を把握すると良いでしょう。

【出典】国税庁

「相続時精算課税の適用を受ける贈与財産」はまた難しい概念なので、一旦(1)については「遺産総額」と考えれば良いでしょう。続く(2)にて課税対象にならない財産や相続に必要な費用などを差し引き、(3)で生前贈与を受けているなどしたら贈与財産額をプラスします。最後の(4)にて基礎控除額(3000万円 + 600万円 × 法定相続人の数)を引き、残った額に対して税率を掛けて計算は完了です。

つまり、対象額から不要なものを差し引いて、加えるべきものは加え、最後に公的に認められた控除を行った額に対して課税するのです。基本的な考え方は所得税と似ていますので、所得税の計算さえ把握していれば相続税も比較的にすんなり理解できるでしょう。実際の計算例も見てみましょう。

【出典】国税庁

上記イメージの「1/2」「1/4」と書かれている部分ですが、これは「法定相続分」という相続する人により按分する割合を指します。法定相続分もまた家系や家族関係により非常に難しい考え方が必要なため、ここでは解説を割愛します。よって税率や納税方法といった基本だけでも押さえておきましょう。

法定相続分で計算した金額税率控除額
1000万円以下10%なし
1000万円超から3000万円以下15%50万円
3000万円超から5000万円以下20%200万円
5000万円超から1億円以下30%700万円
1億円超から2億円以下40%1700万円
2億円超から3億円以下45%2700万円
3億円超から6億円以下50%4200万円
6億円超から55%7200万円

【参考】国税庁

納税方法
被相続人が死亡した日(または死亡を知った日)の翌日から10か月以内に申告して、税務署や金融機関にて納税
納税期限
納税方法に記載の日まで

売り上げが1000万円以上ならかかる!?【消費税】

不動産投資に関わる消費税は、2パターンに分けて考える必要があります。

  • 事業として賃貸している場合の消費税
  • 不動産を円滑に運用するための費用にかかる消費税

賃料の安い区分所有マンションを数戸または小型のアパート1棟といった程度で住居として賃貸しているなら、消費税についてあまり深く考える必要はありません。逆に賃貸しているのが住居ではなく「事務所」「店舗」「貸し倉庫」といった住居以外なら注意が必要です。もし住居以外の賃貸事業で1000万円以上の売り上げ(家賃収入)があったら、その翌々年の売り上げに対して消費税が課税されます。不動産を売却して1000万円以上の利益が出た場合も同様です。1000万円の売り上げが無かったとしても、該当年の前年1月1日から6月30日の間に1000万円の利益を得ると課税対象となります。このルールを「特定期間」と言い、意外と盲点になるルールですので覚えておきましょう。

【出典】国税庁

税額の計算(課税売上 × 消費税率) - (経費や仕入れにかかった消費税) = 納付する消費税
税率8%(2019年10月1日より10%)
納税方法金融機関の窓口、電子納税、振替納税、クレジットカード、コンビニ納付
納税期限毎年3月31日までに消費税申告を行って納付

不動産の売却時期により税率が違う【譲渡所得税】

不動産投資においての譲渡所得税とは、不動産を売却した時の利益に対して課税される税金です。所得税という名前であるため前述の所得税と合算すべき種類に思えますが、一般の所得税とは分離して課税されます。

税額の計算売却による利益 - (不動産の取得費 + 売却時の費用) × 税率
税率長期譲渡所得(所得税)15%
長期譲渡所得(住民税)5%
短期譲渡所得(所得税)30%
短期譲渡所得(住民税)9%
納税方法所得税部分は確定申告に納付し、住民税部分は毎年の住民税に上乗せ
納税期限所得税部分は3月15日、住民税は各自治体の納期に準ずる

なお、税額計算における特別控除は賃貸住宅は適用されません。また計算式に登場する「取得費」「譲渡費用」の意味は、以下の通りです。

取得費
売却した不動産を購入した時の売買価格や仲介手数料などを含んだ額
譲渡費用
売却時の仲介手数料や測量費、立退料など

また、非常に重要な「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」ですが、期間の違いは以下のように定められています。

不動産の所有期間が5年超の場合・・・長期譲渡所得

不動産の所有期間が5年以下の場合・・・短期譲渡所得

昨今の不動産バブル崩壊という話題では、上記の長期と短期の譲渡所得の違いが取り上げられることが多くあります。何故なら2013年に東京オリンピック開催が決定して以降、投資目的で不動産を購入した人が2019年以降に一気に売却すると見られているためです。ただ現状のところ、そういった動きがはっきり表れているわけではありません。今から売却を考えるなら、じっくり市場動向を見極めてからでも問題ないでしょう。

まとめ

不動産投資に関わる10の税金を解説いたしました。税金の種類はもちろん、仕組みや特例などを全て把握するのが不動産投資では重要です。何故なら節税できるポイントを知れば、キャッシュフローが大きく改善するため。「税金を制する者は不動産投資を制す」とまで言う人もいるくらいですから、税金知識は馬鹿にできないのです。今回ご紹介した税金の種類によっては、特例措置などが全く使えない種類もあります。だからこそ、不動産投資に関わる税金の種類と特例が適用できるかどうかくらいは把握しておきましょう。いざという時に損をしないための準備と考えてはいかがでしょうか。

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