NEM流出事件が税金問題に波及!不動産オーナーにも起こり得る補償に対する課税とは? | 不動産投資を考えるメディア

NEM流出事件が税金問題に波及!不動産オーナーにも起こり得る補償に対する課税とは?

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不動産とNEMのイメージ

年明け早々「はれのひ問題」が世間を大きく賑わせていたところ、突然舞い込んだ「NEM流出事件」。
コインチェック社のサーバーへの不正アクセスと共に、仮想通貨の一つである大量の「NEM(通貨単位:XEM)」が外部に送金されてしまったのです。
その額が5億2000万XEMであり、当時の日本円レートで換算すると580億円という巨額になるため、人類史上最大だとも言われています。

ただ実は、盗難という事実だけではなく、その先に待ち構える税金の扱いがひと際目立って話題になっているのですが、不動産経営の税金の話にも決して無関係とは言えないものなのです。
一体どのような内容なのか解説させていただきます。

NEM流出事件の経緯と現状

今回の事件の発端は、1月26日にコインチェック社が突然にしてNEMの口座の入出金を停止したことに始まります。
NEMにはカタパルトという名称の革新的技術の搭載が年内早々に行われるという噂があったため、事件発生当初はその準備であるとの憶測から最初は値を大きく上げました。

ところが、取引停止となる口座は次第に拡大し、最終的には全取引が停止となりました。
市場全体がタダならぬ雰囲気に包まれた同日深夜、コインチェック社は緊急記者会見を開き、仮想通貨NEMが大量に盗まれたと公表するに至りました。

本来、オフライン上で管理すべきはずの顧客資産をオンライン上で管理しており、容易に盗まれる状態であったことや、NEM財団より推奨されていたセキュリティプログラムを使用していなかったことなどが主に指摘され、金融庁の立ち入り検査や業務改善命令を受けるまでの騒動になり、世間は非常に辛辣な言葉で批判を浴びせるメディアで溢れかえりました。

その後、コインチェック社は一定額を補償するとの声明を出していますが、その額が満額に満たないだけでなく、「円」で返すとの理由から更に批判を浴びることとなります。
何故なら、投資家サイドから見た時の補償については、複雑な事情から「円で返す」という事自体に様々な問題に発展する可能性があるためです。

「円」補償ということは強制的な決済を意味する

事件発覚後すぐに、加熱する騒動を抑えるためか一旦はコインチェック社から補償額の提示がありましたが、ここには2つの問題があります。

もしあなたが、1XEMを100円というレートで買っていたとするなら、そのレートで換算した100円が返ってくれば、ひとまず文句はないでしょう。
しかしながら、コインチェック社では一方的に「88円レートで換算した円で返す」としています。つまり、12円分損するという事になります。
これが第一の問題です。

そして第二の問題が少々複雑で、上記とは逆に1XEMを50円で買っていた人からすると、88円で換算して返されてしまうと、取引上の利益確定となり23円の利益が確定します。一見、損をしないどころか利益が出てお金が戻ってくるのですから、良いことずくめのように思えます。
ただ、1XEM50円という買いやすさから1万XEMを持っていたとしたら、88円での決済で38万円の利益となるのです。
つまり、その時点で納税が確定するのです。納税を避けるには、NEMを返してもらうか、市場で無理やり利益を溶かすしか方法はありません。

補償額は賠償金にはあたらない!?

ここで、税法に詳しい方であれば「損害賠償にあたるのだから非課税ではないか?」と思われる方も多いかと思います。
確かに所得税法を調べてみると、所得税法施行令第30条において「心身又は資産に加えられた損害につき支払を受ける相当の見舞金」と定義し、所得税法9条にて非課税であるとする記載があります。
つまり、これらが適用となれば損害賠償金として支払われたものは無税になるため、損が発生してしまった人は最低額でも確保できた安心感が、利益が出た人にとっては非課税という納得の解決となりそうです。

ただし、今回の保証金を損害賠償金としてではなく、同法51条の「資産損失」という考え方に置き換えると、単なる必要経費という扱いになります。
更に、同法72条には「雑損控除」という法令もありますが、これは通常の生活で必要な物に対して適用される法令ですので、NEMのような通常の生活に必要ない資産と見なされた場合は適用されないことになります。
つまりこれらの点は、今回のNEM流出事件だけにかかわらず、不動産オーナーにとっても今後の知識として覚えておく必要のあるお話なのです。

例えば、今回の件に近いところでいうと証券化不動産であるJ-REITに置き換えることができます。
さすがに成熟した市場であるJ-REITで同じようなサイバー攻撃もなかなか難しいのではないかとは考えられますが、サイバー攻撃の巧妙化が顕著な今となっては絶対とは言い切れません。
もし自分の購入したJ-REITに何らかのシステム障害やサイバー攻撃があり、高い換算レートでの補償を受けられるなんてことにでもなれば、その時点で課税が確定するなんてことがあり得るかもしれません。

では、実質資産である賃貸アパート等ではどうでしょうか。要は、所有しているアパートが大雨による洪水や貰い火などによる火災などで大きく損害を受けた場合などということになりますが、これがまた少々難解な法令を噛み砕いて理解していかなければならないのです。

不動産の場合は状況により結論が全く違う

まず、不動産と言っても「自宅用」「別荘」「賃貸用」といった区別ができます。
この点はNEMとは大きく違う点であり、実物資産としての損害を考えるなら火災や震災、洪水といった災害的なものが主なところでしょう。

もし、所有している不動産が「自宅」なのであれば、損害金を雑損所得として総所得から差し引くことができます。これは、先ほどもお伝えした「通常の生活で必要なもの」として判断されるからです。

そして「別荘」の場合です。
別荘として所有していたマンションが火災に遭った場合などは雑損所得として差し引くことができません。その代わり譲渡所得から差し引くことができますが、もしその不動産の価値によりも低い賠償金しか受け取れない場合は、他に損益通算できるものがありませんので損だけが残ることになります。

最後に、少々厄介な「賃貸用」の不動産の場合です。
この場合は、更に「事業的規模」か「非事業的規模」で分けて考える必要があります。
事業的規模とは「10室以上の独立した部屋、もしくは建物」か「5棟以上」とおおよその定義がされており、これを超えた場合は事業的規模の貸付という事になります。
さて、事業的規模の賃貸建物の損害を被った場合ですが、これは3年間という期間の間に損益通算することで経費計上が可能となります。これは先述した所得税法51条にあるとおりです。

では、非事業的規模の場合はどうかというと、資産損失として経費計上するか、雑損控除で計算するかを選ぶことができます。
なお、雑損控除として申告する場合は、以下の計算で算出される多いほうの金額となります。

①(損失額 - 総所得金額等)× 10%
②差引損失額のうち災害関連支出の金額 - 5万円

「差引損失額のうち災害関連支出の金額」というのは災害後の片付けなどに要した費用などを指しますが、意図しない損害が発生した場合、ほとんどが(1)が適用となる場合が多いようです。

まとめ

NEMの流出事件に伴い、一時的に「賠償金は非課税だって!」といった誤報が流れていましたが、NEMだけでなく、収入に深く関わるものは保証金であっても課税されると考えておいた方がよいかもしれません。
少なくとも、間違った認識で追徴課税になってしまうよりも痛みは少なくて済みます。
むしろ課税されるかどうかではなく、課税されることになってしまったことの原因について追及し、その補償が自身にとって適切なものなのかどうか、そして補償の方法に別の選択肢はあるのかといったところを重視すべきだと言えるでしょう。

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