利益を最大化する!減価償却費のコントロール方法とは? | 不動産投資を考えるメディア

利益を最大化する!減価償却費のコントロール方法とは?

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家の減価償却イメージ

個人のサラリーマンは不動産投資で節税できます、こんな売り文句はよく耳にすることでしょう。ただし節税効果は年々減少することを、大抵の人は知っています。ローンの金利分、そして減価償却費です。けれどもその経費計上は、ある程度自分でコントロールできることはご存知でしょうか。

もちろん青色ではなく、個人で行う白色の確定申告での話です。“減価償却費のことは熟知している”と思う方も、とりあえず最後までご覧いただければと思います。

中古物件なら減価償却費はコントロールできる

不動産投資で利益を最大限に高めるための第一歩として、中古物件購入のメリットを知る必要があります。確定申告の際に経費計上する減価償却費ですが、中古物件ならば土地と建物の配分をある程度自由に設定することができます。もちろん、売り主との話し合いが必要ですが、個人の売り主であればどのような配分であっても特に影響はありません。そこで売買契約を結ぶ際に、建物価格が極力大きくなるように交渉することが最初のポイントになります。

減価償却費を大きく計上するメリット

もちろん、確定申告における赤字分を大きくできるのがメリットです。その分、節税効果は高まります。ただし減価償却費を増やすことによって、売却する際には売却益が大きくなるために課税額が増えるという意見もあります。けれどもこれはあくまでも売却すればの話です。ずっと保有を続けるなら関係ない話なので、気にする必要はありません。

そして税金の還付金をできる限り増やして、ローンを繰り上げ返済します。ローンの元本を早期に減らしておけば、金利負担もぐっと少なくなります。もちろん、ローンの金利が減少することで経費計上額は減少します。けれどもそれをカバーできるだけの減価償却費があれば、節税効果はまだ維持することができます。

売却すると損をするのか?

さて、それでは保有を続けずに売却した場合、減価償却費を最大限に高めると損をするのでしょうか。売却益は簡単に言えば、まず売却金額から取得金額を引き、さらに売買に必要な諸経費を引くことで算出されます。ここで注目したいのは、キーとなる金額は売却金額(固定資産税精算金を含む)・取得金額(減価償却費を引く)・諸費用であるという点です。つまり、ローンの残債はここでは考慮されていないということです。ローンがどれだけ残っているのか、また売却時にどのように返済するかは個人的なことであり、税制上は無関係というわけです。

そしてローンの残債は売却金額で支払い、残りは手元に残ります。では、繰り上げ返済によりせっせとローンの元本を返済しておいたならば、どうなるでしょうか。当然ながら残債は少なくなりますし、売却後には手元に残る金額が増えることになります。つまり、減価償却費を増やして譲渡所得税・住民税が増えるとしても、ローン残債を返済した後に残るお金が大きいとなれば十分に利益を得られるというわけです。

まとめ

もちろん、会社での課税所得や家賃収入なども考慮して、トータル的に考慮することは必要です。場合によってはさほど利益が出ないケースもあります。けれどもこのように減価償却費の設定を自分で行えることで、売却時の利益もコントロールできるということは知っておいて損はないと思います。

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