実際にあった!賃貸経営トラブル10選(相続・税金編) | 不動産投資を考えるメディア

実際にあった!賃貸経営トラブル10選(相続・税金編)

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相続税対策としてアパート経営を始める人が増えたり、親が古いアパートを所有しているなど、賃貸経営と相続は切っても切れない関係です。そして、賃貸物件相続には様々なトラブルが潜んでいるのも事実です。
今回は、賃貸アパートやマンションを相続した際、実際に起こったトラブルをご紹介します。

遺産分割でトラブル!

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相続アパートをめぐって兄弟が揉める

アパートを経営していた父親が亡くなり、父親所有の古いアパートを兄弟2人で相続をすることになったが、リフォームをめぐって揉めている。

不動産を相続する時、遺産分割協議の煩わしさから共有状態で登記をしてしまうことがあります。しかし。収益用アパートを共有で相続した場合は、家賃収入の分割やリフォームをするかしないかなど、賃貸経営をする上で揉める可能性が高くなります。
アパートを複数人で相続する場合は、面倒でも最初に遺産分割協議(代償分割や換価分割)をしておくと、後々のトラブルを避けることができます。

もう一人の相続人(弟)と音信不通

両親が他界し、相続した実家を賃貸に出したいが、もう一人の相続人である弟と音信不通で困っている。

相続人が被相続人の子の兄弟ならば、原則として均等配分なので、実家はもう一人の相続人(弟)との共有状態になります。賃貸に出す場合も、もちろん弟の同意が必要となります。
しかし、弟の行方がどうしてもわからない場合は、弟の代理人として不在者財産管理人を立て遺産分割協議をすることが可能です。

相続大家に降りかかるトラブル!

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相続予定の収益物件の銀行口座が凍結!

収益物件を所有していた父親が亡くなり、収益物件の家賃収入の振込やローンの支払いを行っていた口座が凍結された。

口座本人の死亡が銀行に伝わると、銀行口座は凍結されます。凍結を解除するには、できるだけ早くに相続人間で遺産分割協議をして代表相続人を決め、銀行へ凍結解除手続きをするか、口座変更を行う必要があります。

老朽化アパートから入居者が立ち退いてくれない

築40年以上の老朽化アパートを相続。災害が発生した場合の損害賠償のリスクが怖いので、入居者に立ち退きをお願いしているが無視されている。

入居者に落ち度がなく建物の老朽化という理由だけでは、入居者を退去させることは難しいのが現状です。大家の都合で退去させたい場合は、転居費用を負担するなど費用交渉で解決していくケースが一般的に多いです。

更新料が丸々管理会社に取られてしまう

父親から相続したアパートの更新料が全額管理会社に取られてしまった。

アパートの更新料が入った場合、更新料の中から一定の金額を更新事務手数料として管理会社がもらうのが一般的です。
もし、管理会社との契約書に更新料に関する取り決めがない場合は、相続人が改めて管理会社と取り決める必要があります。

相続アパートの入居者が家賃滞納の末、夜逃げした

アパートを相続したが、入居者が一年以上家賃を滞納していることが発覚。入居者に退去通告をしたが、分割して家賃を支払うことを条件に入居を継続した。しかし、支払い期日になっても家賃は振り込まれておらず、部屋を訪ねると荷物を残したまま夜逃げされていた。

無断退去となると、残された荷物の処分をしない限り、次の入居者に貸し出すことができません。ただ、大家側で勝手に処分をするのは違法なので、夜逃げした入居者の保証人や仕事先をあたって本人と接触して、賃貸契約解除や荷物の処分の催促をする必要があります。もし解決できないなら、最終的には明け渡し訴訟をすることになります。

相続したアパートのずさんな管理

賃貸経営に疎い母が所有していたアパートを相続。母は管理業務を管理会社にまかせっきりにしており、空き室が増えたので調査してみると、前の住人が退去してから一年以上経っているのに部屋は清掃・修繕もせずに放置されていた。

管理会社と締結した管理契約書を確認し、もし記載された業務を行っていないならば、債務不履行となります。管理会社の職務怠慢で損害が生じた場合は、損害賠償請求を行うことができます。

税金のトラブル!

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相続税対策で建てたアパートの家賃が下落していく

「賃貸アパートを建てれば相続税対策になる。」というサブリース会社の営業マンの進めで、一括借り上げのサブリース契約でアパートを建設。しかし、数年後に家賃を減額され、相続税節税分以上の負担となっている。

自分で賃貸経営をせずに家賃保証をしてもらえるサブリース契約。オーナー側にとっては一見有利な契約ですが、アパート建設費用自体が相場よりも高額だったり、数年ごとに家賃の見直しが入ることも多いのが現状です。サブリース契約は、相続税の節税額だけではなく、家賃下落・空き室リスクや修繕費など、賃貸経営の長期的な収支も考慮して判断する必要があります。

相続税が払えない

相続した遺産の大半が不動産なので、相続税の支払い期日までに現金が用意できない。

相続税は、相続後10カ月以内に現金で一括支払いをしなければなりません。しかし、遺産の大半が不動産だった場合、現金化できずに相続税の支払いに困るケースがあります。
この場合は、不動産の売却、不動産を担保に納税資金を借りる、といった方法で対応しなければなりません。

母が家賃収入の所得申告をしていない

父親が所有していたアパートを、母親が相続して経営をしていた。しかし、母親は税金が怖くて、アパートの家賃収入の所得申告を行っていなかったことが発覚した。

家賃収入があるにも関わらず、確定申告をしていなければ、脱税とみなされます。脱税の場合は、過去にさかのぼった未納分プラス重加算税という重いペナルティも課せられます。税務署から疑われる前に、大家自ら修正申告をする必要があります。

まとめ

ただでさえ揉めることが多い遺産相続ですが、収益物件を相続する場合は、分割方法や大家になった場合の管理会社や入居者への対応など、ことさらにトラブルとなる要因が多くなります。
もし、収益物件を相続する可能性がある場合、被相続人と相続人との間で、事前にどれだけ意思疎通や情報共有できるかが、スムーズな相続と賃貸経営のカギとなるのではないでしょうか。

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