実際にあった!悪徳管理会社の手口と対処法 | 不動産投資を考えるメディア

実際にあった!悪徳管理会社の手口と対処法

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悪徳管理会社に気をつけよう│画像

サラリーマン大家さんにとって収益のカギを握る管理会社ですが、管理会社と言ってもさまざまで数百戸管理している大手もあれば夫婦2人で経営している零細管理会社もあり、中には悪徳管理会社も存在します。今回は、悪質な管理会社によるトラブルを未然に防ぐため、その手口や対処法などを実例を挙げながら解説します。

管理会社の悪い慣行とは

不動産会社として設立後、アパートやマンションの管理を専業で行う管理会社も少なくありません。不動産会社にとって物件の管理業務は、毎月一定の収益を確保できる実入りの良いビジネスでもあります。
ところが、管理を丸投げされているのをいいことに、オーナーの知らないところで好き放題をしている管理会社もあります。ただし、オーナーにとってはひどいと思うことでも、管理会社にとっては普通という業界の悪い慣習に基づいたものもあります。
よく聞くのが、細かいところの管理を放置しているケースです。管理会社には優先順位があり、家賃が高くて管理費用を多く取れるオーナーの物件は優先的に細かいところまで対応し、家賃が低く管理費用があまり取れない優先度の低いオーナーの物件は適当に管理する場合があるということです。

悪徳管理会社による被害例

管理会社による家賃の着服事件

悪徳管理会社による事件として、管理会社がオーナーに無断で勝手に賃貸借契約書を作成し、入居者と契約していたケースがありました。
しかも、そこは本来入居者がいないはずの部屋で、敷金・礼金だけでなく、家賃までも着服していたという事実が発覚したのです。すぐにバレそうな事件ですが、地方の物件でオーナーがなかなか物件を見に来られない、そもそもオーナーが物件を視察に来ないことが災いし、事件の発覚が遅れました。

更新料や礼金などを着服するケースも…

悪徳管理会社の中には、一時金として入居者から更新料や礼金などの名目でお金を取り立て、それを自らの管理報酬にしてしまう会社も存在します。また、更新事務手数料として家賃の半月分を入居者から徴収し、管理報酬として勝手に着服するケースもあります。

夜逃げを悪用するケース

また、夜逃げした家賃滞納者を悪用して家賃を着服するケースもあります。夜逃げをした入居者は、後を追って家賃を徴収するのが難しい場合もあります。このためオーナーが家賃の徴収を諦める場合も少なくありません。
このように家賃の取立てが難しいことを悪用した事件がありました。
ある夜逃げした家賃滞納者に直接内容証明郵便を送ったところ、すでに家賃は管理会社に支払っているという事実が判明し、実は管理会社が数百万円にも上る家賃を着服していたことが発覚したのです。

こうした事件が後を絶たない大きな要因は、入居者募集から家賃の集金まで行う管理会社を監視する仕組みが、事実上、何も存在しないということです。つまり、管理会社が裏で何をやっていても分からないという業界の構造的な問題があるのです。

悪徳管理会社による被害を防ぐには?

悪徳管理会社は、大手と言われるような大規模なところでも田舎の少人数で経営しているような小規模なところでも存在します。どの管理会社であってもトラブルに遭遇するリスクはありますので、オーナーとしては少しでもそういったリスクを減らすよう未然に対策をする必要があります。

管理会社に丸投げしない

まず賃貸経営の基本として、管理会社にすべてを丸投げするのではなく、オーナーとして賃貸経営に積極的に関わることです。入退居があったら報告書を確認して満足するのではなく、自分でも物件を見に行って確認するぐらいのスタンスが必要です。
オーナーとして常に目を光らせていれば、管理会社もなかなか好き勝手なことはできません。家賃の管理についても同様です。入金の状況をその都度正確にチェックし、家賃滞納者が出たらどのように対処すべきか、家賃回収後のスケジュールも含めて管理会社と取り決めをしておくことも重要になります。
そして少しでもおかしいなと思ったら、管理会社の言うことを鵜呑みにせず、自分で調査することが大切です。自分の身は自分で守るという意識が結果的に不動産投資を成功させることにもつながるのです。

自主管理をする

最近では、管理会社に任せずに自主管理をするというオーナーも増えてきました。
スマートフォン1台で管理を行うあるオーナーさんは、トラブル発生時の緊急連絡先として管理会社のサービスを利用しているそうです。家賃の入金管理や滞納者への催促などは、ネットバンキングなどで管理し、修繕やリフォームが発生したら、地元の安い会社をインターネットで探し、そこに依頼するということです。
また、入居者募集は客付けに強い不動産会社の営業マン宛てにメールを一斉送信します。退居の知らせが届いた時点で即入居者募集をかけるので、退居とほぼ同時期に次の入居が決まり、結果的に満室経営を実現しています。さらに、自分の物件管理に費やす時間は1日たったの30分ほどというのですから驚きです。もちろん、物件の戸数が60戸以下という比較的小規模だからできるというのもありますが、所有物件の戸数が少ないオーナーさんは試してみる価値はあるでしょう。

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