サブリース契約でのトラブル事例と注意点 | 不動産投資を考えるメディア

サブリース契約でのトラブル事例と注意点

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サブリース契約で気をつけるべき3つのポイント│画像

昨今サブリース問題がニュースなどで話題になっています。一見メリットばかりが注目されがちな家賃保証ですが、実は問題点も数多くあります。

サブリースとは?

サブリースとは家賃保証サービスのことで、不動産会社が部屋を借り上げて、入居者を募集を代行する賃貸運営システムです。

サブリース手数料の相場は通常、家賃の1割〜2割程度。不動産の維持管理から入居者募集まで一括してプロの不動産会社が行ってくれるので、客付けや賃貸管理の手間が省けることもあって、サラリーマン大家さんには非常に人気の高いサービスとなっています。

しかし、この家賃保証システムを導入したおかげで問題が多発しているサラリーマン大家さんも少なくありません。

サブリース契約のトラブル事例

Aさんは、ワンルームマンションを2部屋所有しています。Aさんが不動産投資をスタートしたのも、部屋に30年間の家賃保証(サブリース)が付いていて安心だったからです。
この部屋は入居者を募集する手間も省けて楽して収入を得られると購入時にサブリース会社の営業マンからも説明されました。

しかし、30年間の家賃保証とは名ばかりで実際には2年毎に契約内容を見直すシステムだったのです。

Aさんは契約を更新する度に「周囲の家賃相場と比べて高過ぎる」「建物・設備が古くなっている」といった理由で家賃の引き下げを求められ、さらにサブリース費用もどんどん高くなっていきました。

また、退居者が出る度に行う部屋のリフォーム代が高く、コストがかさんで手元にほとんど収益が残りません。不審に思って調べてみると、市場相場価格と比べて数倍のリフォーム費用がかかっていることが判明しました。

そこで、Aさんはサブリース会社にクレームを出したところ、「それなら契約を解除します。」と逆に言い返されてしまいました。

空室が出るとローンの支払いもできなくなってしまうため、結局泣き寝入りすることになりました。しかし、手元に利益が残らないばかりか度重なる出費のため赤字状態が続いており、今ではAさんの持ち出しもかなり増えてきているといいます。

サブリースは契約内容を正確に把握する

サブリース契約でトラブルが起きるのは、オーナーにとって想定外の事態が発生する可能性があるからです。

事例のように30年の長期契約だったのに、実際には2年毎に契約内容を見直すシステムだったり、部屋のリフォームはサブリース会社が指定したリフォーム会社が行うなど、サブリース会社にとって有利な契約ばかりが提示される場合も少なくありません。

サブリースシステム自体は詐欺でもなんでもありませんが、契約で聞いてなかった、知らなかったということがないように、契約内容を正確に把握し自分自身で理解しておくことが大切です。

買取型のサブリース契約には要注意

サブリースの中には、10年後、20年後に物件を買い取ってくれるという契約もありますが、こうしたサブリースはよく注意して契約を結ぶべきです。

実際に収益物件の資産価値は年々下がっていくものですし、上がる要素はほぼありません。そのままにしていれば物件の設備や備品の経年劣化などから空室率も上昇していくことでしょう。

常識的に考えれば、収益が上がらない物件をサブリース会社が購入する訳がないのです。買取型サブリースには様々な制約・条件があるはずなので、契約書を十分に理解した上で判断することが大切です。

将来のシミュレーションもしておく

一方でこんな話もあります。
ある大手企業サラリーマンは都内近郊にアパートを一棟所有しています。本人は多忙のため、サブリースを利用して賃貸経営を行なっています。

ニュースなどの報道でサブリース問題について色々と話を聞いてはいるが、現状のところ入居者の退去もそれほどなく、ほぼ満室経営が維持できており、家賃収入も安定して問題は見られないとのことです。

このように実際にサブリースを導入して成功している大家さんもたくさんいます。しかし、サブリースは同じ条件で永続的に家賃保証をしてくれるわけではないことを念頭に入れておくべきです。

周辺の住民が減ってしまい、空室が続いた場合どのような対策をとるのか、どのようなカタチで入居者を募集するのかなど、実際に自分が賃貸経営するスタンスで、サブリース会社の経営姿勢を質問してみるというのも良いでしょう。

まとめ

不動産投資の場合、金融商品と異なり、絶対に儲かるというセールストークを営業マンが展開してもそれを規制する法律はありません。サブリース契約をするべきかどうかは自分の知識・経験による判断が非常に大切になってくるのです。

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