不動産経営において重大なリスクになり得る「ニオイの問題」 | 不動産投資を考えるメディア

不動産経営において重大なリスクになり得る「ニオイの問題」

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満室経営をしているオーナーは臭いに気をつけている│画像1

物件選定の際、購入物件が駅から近いかどうか、コンビニやドラッグストアなど利便性が高い施設が近くにあるかなどが一般的に重要視されます。

しかし、忘れてはいけないのが目に見えない「ニオイ」の問題。
悪臭を放つ原因や施設がその物件の周囲にあれば、いくら駅やコンビニ、ドラッグストアが近くても、なかなか入居してもらえないという問題が起こります。

悪臭付き物件は絶対に避ける

ニオイは目に見えないものです。ですが、そのニオイ1つで満室経営ができるか、それとも空室に泣かされるか、大きな分かれ道にもなり得るのです。

実はニオイは視覚や聴覚などと異なり、ニオイそのものが脳に直接伝わります。強烈な印象を脳に与えるため感情が揺さぶられ、騒音よりも耐えられないという人もいます。そんな悪臭付きの物件では、空室が常態化することも考えられます。だからこそニオイを侮ってはいけないのです。

満室経営を目指すにはニオイの問題にも対処が必要です。まず何らかのカタチで悪臭を放っている物件を購入しないのが大前提です。

もちろん常に悪臭を放っている分かりやすいケースであれば買わない決断もできるのですが、ある時期のある一定の時間だけ悪臭を放つというケースでは、なかなか判断することもできません。それゆえ、物件の周囲の悪臭に気がつかず購入してしまい、後で後悔するというオーナーさんも多いのが現状です。

建物内に悪臭の原因があるケース

ニオイの問題は大きく分けて2つあります。
1つは、収益物件の中にニオイの原因がある場合です。ゴミを部屋の中に溜めている、またはゴミを庭に溜めていてそこからニオイが発生するケースもあります。
ペット可の物件では、部屋の中で飼っている動物の糞尿が原因となる悪臭もあります。
飲食店がテナントに入っていて、生ゴミのニオイやニンニク臭・スパイス臭がするなどの問題もあります。

物件に悪臭の原因がある場合は、現地を直接見に行けばわかることも多いですが、物件の構造上、分かりにくい場合もありますので注意が必要です。

たとえば、ある物件でこんな問題がありました。その物件は庭は外側からは見えづらい構造になっている物件でした。外側から見えないことをいいことにある入居者がゴミを大量に放置していました。外側からはニオイがわからないため、購入したオーナーは問題が発生するまで悪臭に気がつかなかったそうです。重要事項説明でも、問題入居者の話題は出なかったようで買ってから後悔したという事例です。

このようなことがないよう近所の人に聞いてみたり、物件の周辺だけでなく共用部分も事前にチェックしておきましょう。

購入後に悪臭の問題が発生していることがわかったら、早急に対処が必要です。管理会社を通じて入居者に注意してもらうなど出来る限り早く対処をしましょう。

周辺環境に悪臭原がないか確かめよう

もう1つは、物件の外、つまり周辺環境に問題があるケースです。物件のある場所が商業地区だったり、道路を隔てた反対側が工業地域だったりすると、時間や風向きによって、飲食店や工場の悪臭がもたらされる場合があります。

住宅地でも市街化調整区域にある農地などでは、堆肥を使用した悪臭が出るケースなどがあります。周辺環境は実際に現地を歩いてみて調べる必要があるでしょう。現地調査の前には、グーグルマップなどで周辺にどのような設備や施設があるか簡単にチェックをしておくとスムーズです。

時間や風向き、季節によってニオイが変わる?!

周辺環境の悪臭原因を判別するときに難しいのは、季節によって悪臭を放つエリアもあるということです。たとえば、桜並木で有名な都内にある川は、桜が開花する2週間だけ悪臭が発生するそうです。

たまたま春に訪れてそのことを知ればラッキーですが、他の季節に来ていれば悪臭の問題は知るよしもありません。

物件周辺に散歩やジョギングができる公園がある場合も注意が必要です。公園の緑道は、湿度が高くなればニオイを放つケースもあります。

特にペットの散歩コースとして利用されている場合は糞尿のニオイが立ち込めるケースもあります。こちらも実際に住んでいる人でないとなかなか分からないため、近隣の人にニオイの問題があるか聞いておくと良いでしょう。

また、大きな工場がある地域で、工場で働く人を対象に賃貸経営を考えている人も多いですが、その物件が工場の近くにある場合は、工場から出る煙や薬剤を使用した臭いなどが発生していないかどうか、風向きによって物件に悪臭が来ないかどうかを確認しておく必要があります。

観光バスなどの待機場なども要注意です。バスの車内を清掃するためかなり強めの消毒剤を使うため、周辺の住宅に非常に強い薬剤のニオイが撒き散らされる可能性があるからです。こうした情報も現地調査で聞くべきポイントになります。

まとめ

たかがニオイと言っても、そのニオイが原因で空室がなかなか埋まらない、退去者が続いてしまうというオーナーさんは何人もいらっしゃいます。冒頭で紹介した通り、ニオイは目に見えないもので物件選定時に確認をし忘れるケースが多いのですが、見えないものだからこそ意識をしてチェックすることが必要なのです。

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