バブルとリーマンショックの失敗から学ぶ傾向と対策 | 不動産投資を考えるメディア

バブルとリーマンショックの失敗から学ぶ傾向と対策

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すっかりメジャーになった不動産投資。「不動産で失敗した」というのも昔の話になってしまいました。
しかし、本当に誰にでもできるのでしょうか。「損した話も聞くけど、大丈夫なの?」という不安が拭い去れない人もいることでしょう。損や失敗という言葉は簡単に言えますが、実態はどういうものなのでしょうか。

バブルで儲かった人、損をした人

不動産で失敗した話で一番多いのは、やはりバブルの崩壊時でしょう。バブルというと損をしたイメージが強いのですが、実際には儲かった人も相当います。バブル時、崩壊するまでは不動産の価格は上がり続けていました。
例えば、「1000万円で買った物件が1ヶ月後に2000万円で売れた」などという話は結構よく聞きました。絶頂期には1週間程度でそれくらい利益が出ていた時もあるようです。無理して月20万円位の支払いになるローンを組んで購入しても、翌月には1000万円くらいの利益が出る時代でした。要は誰でも儲けることができたわけです。
※2013年に不動産取引研究所が作成した「新規マンション・データ・ニュース」に掲載されている新規マンション平均価格の年次別推移表で1987〜1990年の3年間で約2500万円も値上がりしたことがわかります。
【参考URL】http://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/142/z40.pdf

しかし、バブルが崩壊すると不動産の価格は一気に急落します。当然普通のサラリーマンの収入では月20万円のローン支払いは難しいでしょう。

リーマンショックが残したもの

時代は変わり、2008年にアメリカで端を発したリーマンショックの場合は少し違います。この金融危機は簡単にいうと低所得層に貸付をした結果、回収不能となり金融機関が破綻した、というものでした。日本ではまず販売している投資用マンションの不動産業者に影響が及びました。
慎重になった金融機関が、リーマンショック以前であれば融資していたはずの中堅クラスの購入者に融資をしなくなります。それが原因で、いずれ多くの物件が売れ残り始めました。
土地から仕入れてマンションを建設し販売するまでたいてい2、3年はかかりますから、その間は業者も金融機関から借り入れをします。売れない状態が続くと、返済ができなくなるのです。
結果的に収益基盤がしっかりしている財閥系、電鉄系の不動産会社などは生き延びることができましたが、投資用の不動産のみで成長してきた不動産会社は、上場会社でも影響を回避することはできませんでした。

リーマンショックのあおりを受けた投資家たち

悪いスパイラルはそこから投資家を巻き込んで行きました。高い家賃保証や相場より高く家賃設定をしてローンを通しやすくされた物件も多く、そういった物件を購入した投資家はのちに高い代償を払うことになります。

家賃保証の期限が切れて家賃が入らなくなったり、家賃を通常の相場まで下げられ月々の収支が数万円マイナスになる、という状況に陥る人もいました。数万円の差を埋めるには数百万円繰上げ返済しないと追いつきません。即金で払える人は少ないでしょう。
外部的な要因が強いのですが、失敗といってもおかしくない事例です。

バブル崩壊とリーマンショックに学ぶもの

どちらにも共通して言えるのは、崩壊の前に異常な不動産人気が起こっていたということでしょう。
キャピタルゲインで数千万円の利益を得ることなどそう簡単にある話ではありません。しかし、目の前で儲かった人がいたらその誘惑に耐えられるでしょうか。
仮に購入しても下がり始めたらすぐに売却して損失を最小限に抑える、という投資家としての厳しい判断が必要でしょう。
もちろん、その時点で売れるかどうかはわかりませんが、それも不動産投資です。
何が言いたいのかというと、不動産投資をしている以上、自分なりのルールを持つことが大切だということです。
家賃設定にしても同じことが言えます。業者の家賃設定を鵜呑みにするのではなく、自分で調べて相場の家賃と変わらないかどうかを検証するくらいの準備は必要なのではないでしょうか。

まとめ

損をした視点から、バブル時期とリーマンショクについて振り返ってみました。
どちらも外部的な要因が元での失敗ではありますが、投資をする際、自分なりのルールを作りリスクヘッジしていれば、もう少し損失を抑えられたものもあったのではないのでしょうか。
投資のマイルールいくつありますか?これを機に見直してみてはいかがでしょうか。

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