2017年下半期はREITが熱い?!ボーナスで購入できるREITの魅力 | 不動産投資を考えるメディア

2017年下半期はREITが熱い?!ボーナスで購入できるREITの魅力

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投資家から資金を集めて、その資金によって不動産を売買し、収益を上げるREIT(不動産投資信託)。不動産投資ブームに乗って人気が出ていたREITですが、2017年6月に入ってから価格が下落傾向にあると言われています。

REITの魅力は、誰でも簡単に不動産投資をスタートできること。実際の収益物件を持つことはできませんが、数十万円から投資ができて、不動産売買や家賃収入の収益が得られる分配金が魅力となっています。しかも、分配金の原資である家賃収入は、景気の影響を受けにくいとも言われています。さらに、国はREITの市場を2020年に向けて拡大したいと考えており、今後、人気が高まる可能性が有力な投資先でもあります。
今回はボーナスで購入できるREITの魅力に迫ります。

REITの価格が下がり、利回りが上がる?

REITの市況を見る上で重要な投資指標が「東証REIT指数」。東京証券取引所の上場株式の投資指標である東証株価指数と同様の指標ですが、2017年6月30日の終値は1694.36ポイントでした。6月26日には約7ヶ月ぶりに安値をつけました。

東証REIT指数が下がり続けている背景には、すでに不動産市況がピークを迎え、これから下がるのではないかと市場で予測されているためです。特に都心の家賃が高いと言われるビルの想定賃料は、オフィスビルの供給過剰でこれから下がり続けるという専門家の予想もあります。さらに、最近顕著になった金融機関が行うREITへの資金流入の金融庁による監視も影響している可能性があります。

しかし、価格が下落することで相対的に分配金の利回りが上げっていることになり、多くの投資家の注目を集めています。

株式と比べて年間配当が倍以上の銘柄も!?

東証の調べによると、5月末時点でREITの予想年間分配金利回りは3.88%となっています。
6月に入って価格が下落しており、前述した原因も複合的に重なって、短期的には今後もさらに利回りが上がることが予測されています。

REITのメリットは、REITそのものを売買して収益を上げるキャピタルゲインよりも、分配金で着実に利益を上げるインカムゲインの方が大きな魅力となります。株式投資にも配当金や株主優待といったインカムゲインがありますが、株式の場合の配当は多くても年に2回。しかし、REITの場合は年間に4回の分配金を支払う銘柄もあります。こうした利回りの高さを狙って、個人投資家が投資対象として注目しているのです。

REIT銘柄を選ぶ際の3つのポイント

しかし、REITの銘柄を選ぶ際に利回りだけで選ぶのは非常に危険です。銘柄選びには大きく、3つのポイントがあると言われます。

何に投資しているREITなのかを知る

第一のポイントは、投資しようとするREITが何に投資をしているのかを知るということです。現在、REITの約半数の銘柄は、首都圏を中心としたオフィスビルを投資対象にしています。オフィスビルの賃料はあまり景気に左右されないと言われていますが、今後、家賃が下がり続けるのではないかという専門家の予想がなされていますので、注意したいところです。商業施設や物流施設に投資しているREITも多いです。こうしたREITでは、事業の行く末次第で賃料が大きく変動する可能性もあります。最近では、インバウンド需要を狙ったホテルや温泉、日本の高齢化社会にターゲットを当てたヘルスケア施設などのREITも増えてきました。銘柄を選定し、投資対象を分散することでリスクを減らすことができます。

銘柄は日銀の購入基準で選ぶ

第ニのポイントは、REITの格付けです。投資家は不動産の現物を購入するのではなく、投資法人へ資金を出資する立場になります。投資法人の信頼性の一つの指標である格付けも必ずチェックしましょう。多くの銘柄では配当利回りが3%前後ですが、7%という倍ぐらいの利回りを提示しているREITもあります。そういうREITはたいてい格付けが低いので、購入しない方が無難です。購入する時には、日本銀行も購入している基準のAA格の格付けの銘柄をできるだけ選びたいものです。

割安のREITを探すには?

第三のポイントは、掘り出し物を探す時の指標です。株式のお得感を表すPBRとほぼ同じ意味の指標で、REITにはNAV(ネット・アセット・バリュー)倍率というのがあります。この指標は、保有する資産の価値から負債額を引き、それを投資口価格(市場で実際に売買されている価格)で割った数値になります。一般的に、1倍以下の銘柄は売られ過ぎの傾向にあり、割安とされる銘柄です。しかし、割安だからといってすぐに購入せずに価格が下がっている理由を調べてから判断すべきです。例えば、「今後も訪日外国人が増えて、ホテル不足が続くから、特に空港近くなどのホテルを中心として堅実に投資しているREITが伸びる」など、実際の需要を元に投資判断をすることが大切です。

実需に基づいて投資をしよう

都心のオフィスはすでに供給過剰で、今後借り手がいなくなるとも言われていますが、その一方で慢性的な人材不足を解消するために、地方から利便性のあるオフィスへ移転する会社が増えるという予測もあります。既に、東京や大阪などの都心では人材が集まりにくく、地方都市ほど人材が集まるという傾向が強くなっていると言われています。
また、物流施設などもeコマースがさらに発達すれば、賃貸需要も多くなるとも言われています。実需に基づいて、メディアの情報を深く吟味する必要があるでしょう。

個人では、大きなオフィスビルやホテル、物流施設などに投資をするのは、なかなか難しいものですが、REITを活用して新たな不動産需要を見つけて投資してみるというのも面白いかもしれません。

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