空室率を下げる内装リフォームの3つの最重要ポイント | 不動産投資を考えるメディア

空室率を下げる内装リフォームの3つの最重要ポイント

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1都3県(東京、千葉、埼玉、神奈川)の968人の賃貸物件に住んでいる人を調査したリクルート住まいカンパニーの「2016年度賃貸契約者に見る部屋探しの実態調査(首都圏版)」。
同調査によると、賃貸物件の検討期間は、過去3年間で最短になったことが明らかになりました。入居への検討期間が短くなる中で、オーナーはリフォーム時にどのような点に注意するのが、空室を埋めて費用対効果が高いと言えるでしょうか。

一人暮らし、学生は即決の傾向がある

リクルート住まいカンパニーが調査した「2016年度賃貸契約者に見る部屋探しの実態調査(首都圏版)」によると、部屋探し開始から契約までの期間は平均18.7日と過去3年間で最短になったことがわかりました。部屋探しをしている人の実に8割以上が1ヶ月未満で契約を決めているのです。

部屋探しを特に短期間で決めている層は、主に一人暮らしや学生で、物件を決めるまで何と8.4日ほどしか費やしていないというのです。一方、2人暮らしやファミリー層は平均20.9日なので、一人暮らしや学生はその半分にも満たない短期間で決めていることが調査データからわかります。

物件の第一印象を良くする

自分の所有物件が、どのような入居者をターゲットにしているかによってもこのデータは大きな差が出てくると考えられます。一人暮らしや学生をターゲットとしている物件であれば、物件の第一印象は特に重要な要素となると言えるでしょう。すぐにでも引っ越しができるように、洗濯機やテレビ、冷蔵庫のような家財道具をある程度つけておくのも良いかもしれません。

カップルやファミリー層であれば、二人や家族にとって暮らしやすいかどうかを重視すべきでしょう。収納が大きく取られていたり、玄関を開けて部屋の中が見通せないような工夫がされているなど、入居希望者に家族にとって住みやすい印象を与えることが重要です。リフォーム時にはそのポイントを外さないようにしておきましょう。

内見しない人は10人に1人

内見の回数に関しては平均3.1件という調査結果が出ており、内見数が0~2件が4割を超えています。実は10人に1人は内見数がゼロというデータもあるのですが、これはインターネットで賃貸物件を調査して、そのまま契約をしてしまうケースも少なくないという実態が伺われます。

2017年10月より賃貸契約取引については、インターネットの動画を通じて重要事項説明をすることができる「IT重説制度」が国土交通省により認められています。今後、一人暮らしや学生向けにインターネットで内見してそのまま契約まで行うシステムが一般的に普及するかもしれませんので、その対策をしておくことも必要になるでしょう。具体的には写真画像やデータでどこまで内装を美しく見せるか等が重要になってくるかもしれません。
参考:不動産取引が簡単になる「IT重説」とは?

よく間違ってしまいがちなのが、不動産会社に広告のための素材の制作を依頼すること。部屋の写真撮影を依頼してしまうことです。不動産会社は撮影のプロではありません。うまく撮影ができていなかったり、アピールしたいポイントが伝わらなかったりして、写真として出来栄えが悪いケースも多いものです。できるならば、プロのカメラマンに撮影してもらうことも検討すべきです。プロのカメラマンであれば、どの画角で撮影すれば一番見栄えが良いか、どう撮影すればいいかを熟知しているからです。プロカメラマンも得意不得意がありますので、依頼する際は建物を撮影するのが得意なカメラマンを選ぶようにしましょう。

駅近よりも間取りに注力せよ

また、同調査では家賃と部屋の広さが同じであれば、駅からの距離を重視するか、それとも他の条件を重視するかという観点で調査も行っています。中でも特に大きかったのが間取りの問題です。間取りが自分好みであれば、多少駅から遠くても間取りが良い物件を選ぶ傾向があるということが調査結果からわかりました。
リフォームで力を注ぐべきポイントは、間取りの考え方です。昔ながらの日本家屋のような間取りでは、契約に至らないケースも多いようです。

では、人気のある間取りとは一体、どのようなものでしょうか。
一般的に人気のある間取りとは、有効スペースが広い間取りです。昔ながらの部屋は柱や壁がたくさんあって部屋の数は多いのですが、一部屋、一部屋がとても狭い印象があります。しかし、人気の間取りは、開放感があるような柱や壁が極力ないような部屋です。

また、日当たりの良さを感じられるような採光が良い大きな窓がある部屋もとても人気があります。また、寝室と洗面所をつなぐようなウォークスルークローゼットなども人気です。まずは生活動線が邪魔されないような間取りのリフォームを考えるべきでしょう。

部屋の設備にエアコンは必須

調査では、次に引っ越す時にどのような設備が必要かを聞いています。第一にエアコンがついている(95.3%)こと、次に都市ガスが整備されていること(86.2%)、そしてモニター付きインターホン(82.8%)があること、この3つが上位を占めています。

この調査を見ると、部屋設備にエアコンは必須条件のようです。ただ設備については、ターゲットとする入居者次第で希望者の割合が変化するようです。たとえば、女性の社会人ではモニター付きインターホンの導入を91.1%の人が望んでいます。

一方、男性社会人では69.4%に留まっています。都市ガスについてもカップル層では92.4%が導入を望んでいますが、学生ではその割合は55.1%にまで低下します。エアコンはどの層でも必須に近いと言えますが、その他の設備に関しては入居者のターゲット次第で必要性が変わってきますので、吟味してから導入すべきでしょう。

また、今後あったら良いと思うサービスとして、エアコンの定期清掃サービスを挙げている人も多く、エアコンはもはや入居者が買うものではなく、備え付けられている設備であるという認識になりつつあるようです。

まとめ

入居者獲得競争が今後も激化していく中、なるべくお金をかけずにリフォームするためには、自分がターゲットとすべき入居者をどのように分析するかによって、大きく違ってくることがわかります。まずは入居者のニーズを拾い上げていくことからスタートしてみることが大切です。

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