業界初!AIによる不動産投資シミュレーション「VALUE AI」を実際に試してみた。

VALUE AIトップページ

不動産業界初となる不動産投資シミュレーション「VALUE AI(バリューアイ)」をご存知でしょうか。VALUE AIは株式会社コスモスイニシアが提供する、AIが不動産投資のシミュレーションをしてくれるツールです。これまでもAIを活用したサービスは株式投資や金融機関融資のスコアリングでも見受けられましたし、イタンジ株式会社でもAIで分析された不動産の予想価格をメールで配信するようなサービスを提供していました。

コスモスイニシアが提供するVALUE AIは、視認性、操作性、分かりやすさが他のツールに比べてダントツに良いという特徴があります。いよいよ日本の不動産テック事情も「できて当たり前」の段階に入ったと言えるでしょう。今回はVALUE AIで一体どんな不動産投資シミュレーションができるのか、架空の物件を登録して操作性や分かりやすさを実際に利用してチェックしてみましたので、その詳細をご紹介いたします。

視覚的に分かりやすい!VALUE AIの操作方法

最初にVALUE AIで何ができるのかイメージしていただくため、サービス内容をご紹介します。後ほど詳しく解説しますが、利用方法はアカウント登録と物件登録のみ。登録する物件は所有している物件に限らず、購入を予定している物件や単に気になっている物件など何でも構いません。なお物件情報の入力も、物件住所や価格、家賃など非常に簡単な項目のみです。登録完了後、すぐに以下のような情報がトップページに表示されます。

  • 現在の推定資産価値
  • 5年後の推定資産価値
  • 10年後の推定資産価値

VALUE-AI トップページ

画像のドーナツグラフで色が分かれているのは、登録している物件の数が複数あるため。つまり画像なら5つの物件を登録しており、総計での資産価値が表示されているということです。トップページ下部には登録した物件の一覧が表示され、「シミュレーション」というボタンをクリックすると具体的な投資プランの作成画面へ遷移します。恐らく初めて利用される方はこの時点で驚かれるかと思います。何故ならまだ基本項目しか登録していないのに、その時点でのシミュレーション結果が表示されるためです。

VALUE-AI プラン作成画面1

上記の投資プラン作成の画面は、基本的にシミュレーション条件を設定するためのものです。「これじゃあ儲からない!賃料を上げるべきかもっと安い物件を探すべきか…」なんて思ったら、この画面で以下を変更することでシミュレーション結果が変化します。

  • 賃料
  • 想定稼働率
  • 購入価格
  • 購入諸費用
  • 自己資金額
  • ローン利用額
  • 借入金利
  • 借入期間
  • 運営費用
  • 減価償却(土地・建物・設備の割合)
  • 法定耐用年数

VALUE-AI プラン作成画面2

VALUE AIのシミュレーション結果が凄い!!

投資プランの作成が完了した後は、左側にあるメニューの結果サマリーから大まかなシミュレーション結果が表示されます。

VALUE-AI 結果サマリー画面1

VALUE-AI 結果サマリー画面2

縮小画面のため見づらいと思いますが、表示されるのは以下の項目です。

  • 将来的な賃料推移と推定売却額の予測
  • インカム収益とキャピタル収益の内訳予測 (いつ売却すると利益が出るか確認可能)
  • NOI(純営業収益)、ADS(元利返済額)、DSCR(借入償還余裕率)、LTV(負債比率)のグラフ
  • 累積純インカム収益、物件純資産額、ローン残積、累積資産額のグラフ
  • 推定結果(物件に何年投資したら、自己資金が最終的にいくらになるか)

これらの結果を自動で返してくれるだけでも非常に有用性のあるシミュレーターですが、更に「キャッシュフロー表」のメニューで売却予定時期までの緻密な計算結果が返されます。

VALUE-AI キャッシュフロー表画面

上の図では分かりづらいかもしれませんが、表示される項目は上から順に以下のようになっています。

  • 満室想定年間賃料
  • 想定稼働年間収入
  • 運営費用(年間BM費・固定資産税・都市計画税・年間PM費・その他費用)
  • 購入諸費用
  • 純営業収益(NOI)
  • その他所得
  • ローン返済額(年額)
  • 税引き前キャッシュフロー
  • 純営業収益(NOI)
  • その他所得
  • 費用計上可能な利息額
  • 減価償却費
  • 課税所得
  • 税引き前キャッシュフロー
  • 納税額
  • 税引き後キャッシュフロー

その他にも「インカム収益とキャピタル収益による資産推移分析」など非常に緻密な分析結果が確認できます。「キャピタル収益分析」のメニューでは、総合的な分析結果として売却のタイミング等までアドバイスしてくれます。出口戦略まで考えるベテランの投資家の方でも十分に参考となるものと言えるでしょう。

VALUE AIの利用開始までの流れ

非常に優れた収支シミュレーションツールであるVALUE AIですが、何とここまでできて無料です。追加費用やオプションも特にありません。ただアカウント作成が必須のため、登録の際は返信メールを受け取る必要があります。必ず受信可能なメールアドレスを用意しましょう。アカウント登録から利用開始までは非常に簡単です。

  1. https://value-ai.jp/にアクセスしてメールアドレス登録
  2. VALUE AIから返信が届く
  3. 届いたメールからパスワードを設定
  4. アカウント作成完了

VALUE-AI アカウント登録画面

※本記事の作成時はメールの返信が2日ほどかかりましたが、現在は改善されている可能性があります。

エクセルはもう不要!VALUE AIはメリットだらけ?!

かなり詳細な分析を行ってくれるVALUE AIですが「このサービスを利用するメリットは何か」を考えてみたいと思います。

  • 重視するのがインカムゲイン、キャピタルゲインのどちらでもシミュレーション可能
  • 物件の購入を検討する際に投資目標や資金計画を簡単に立てられる
  • 売却時期や想定売却価格の確認ができるため将来設計に役立つ
  • 設定条件を変更すると即座に結果を返してくれるため投資戦略を立てやすい
  • 今経営している物件に問題が無いかの分析も可能

細かな分析結果を自動で返してくれるため、「不動産投資のプロが使うものではないか」という印象もあるでしょう。ただ、これまでエクセルを駆使してキャッシュフロー表を一生懸命作っていた人は、VALUE AIがあればエクセルは不要になるでしょう。何故ならご紹介したVALUE AIのキャッシュフロー表はCSV出力もできるからです。

VALUE AIは細かな数字が表示されるため専門的に見えるかもしれませんが、使ってみると案外そうでもなく、自分の想定する投資プランの結果がグラフや表などで直感的に判断しやすくなっています。何年運用すると利益がどのくらいになるのか、将来的に売却利益はいくらになりそうか、運用中の持ち出しは必要になりそうか。今考えている投資計画と実際の賃貸市場の間にギャップがあるか無いかを確認する意味合いでも、VALUE AIはかなり実用性の高いものと言えます。

まとめ

今回は株式会社コスモスイニシアが提供している「VALUE AI」をご紹介いたしました。一般のかたが無料で利用できるAIを活用した不動産投資シミュレーションは業界初。VALUE AIは5000万件を超すリーウェイズ株式会社の不動産ビッグデータ、そのデータから分析して情報提供を行うソフトウェア「Gate.」、そしてコスモスイニシアが30年以上培ってきたノウハウが融合した超便利ツールです。パソコンのキーボードを打つ裏でAIが動いているとは思えない、非常に快適なインターフェースになっていますので、気になる方は実際に試してみてはいかがでしょうか。不動産投資の実態に非常に近い情報を得ることができます。

■参考:株式会社コスモスイニシア「VALUE AI」

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