TATERU、レオパレス、大和、パナソニックも…賃貸住宅のIoT化で家賃はいくら上がる?

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少しずつ日本でも存在感を現してきた賃貸住宅におけるIoT。家電メーカーはもちろん、住宅メーカーも続々とIoTの導入に踏み切っています。中でも「TATERU」「レオパレス」「大和」「パナソニック」の4社は、IoT賃貸の提供に積極的です。対する不動産オーナーの心情としては「家賃が上がるなら導入したい」という方がほとんどではないでしょうか。

果たして賃貸住宅をIoT化することで家賃はいくら上がるのか。難しい疑問ですが、今回は先の4社の例を挙げつつ、賃貸をIoT化することでいくら家賃が上がるかを考えてみたいと思います。

TATERU、レオパレス、大和、パナソニックのIoT賃貸

昨今、多くのアパート建築会社やハウスメーカがIoT賃貸を提供し始めています。まずは有名4社のIoT賃貸の内容を見てましょう。

【TATERU】
IoT賃貸を提供する会社として有名なTATERU。不正融資事件で不動産投資案件の業務停止命令を受けたものの、「アプリではじめるIoTアパート経営」と銘打ったIoTアパートの建築を請け負っています。スマートフォンでの操作を始めとして、タブレットやスマートスピーカーなどをセットにした「TATERU kit」でIoT賃貸を実現しています。
【レオパレス21】
レオパレス21では、「Leo-LINK」(レオリンク)と名付けられたIoT機器が導入された賃貸住宅を提供。主にスマートフォンでの操作をベースとした家電操作やセキュリティ対策を可能にしています。
【大和ハウス】
大和ハウスの提供するIoT賃貸「IoTD-room」。インターネット使い放題の「D-room Wi-Fi」と「スマートスピーカー&マルチリモコン」を標準装備した賃貸住宅を提供しています。
【パナソニック】
パナソニックでは「スマート・グラン」というブランド名でIoT賃貸住宅を提供しています。家電の操作などは全てスマートフォン。シンプルながら住まいの広範囲におけるIoT化が魅力的な賃貸住宅です。

IoT賃貸の定義とは?

賃貸住宅のIoT化といっても、実際のところ定義は曖昧です。IoTは主にWi-Fiに接続してスマートスピーカーや各メーカーの家電を操作します。そのためインターネットに接続できる環境さえあれば、IoTと呼ぶことが可能なのです。極論、スマートロックやIoT照明が付いてさえいれば「IoT賃貸」と名乗る物件も出てくる可能性すらあるでしょう。

対する賃貸ポータルサイトを確認しても、IoT賃貸の定義に触れるサイトは一つもありません。唯一、athomeがIoTの用語を解説してはいますが、やはりIoT賃貸の定義は曖昧過ぎるのが現状です。そこで先ほどご紹介した企業のIoT賃貸の内容を見てみましょう。

TATERU「TATERU kit」
CENTRAL CONTROLLER家電管理や各種情報をお知らせするタブレットタイプのゲートウェイ
Amazon Echoスマートスピーカー
NATURE SENSOR REMOTE CONTROLLER各種センサーで家電を管理する
TAG SECURITY窓の開閉や振動で室内の異常をお知らせする
SMART LIGHT照明の明るさ調整や消し忘れをスマホで操作
SMART LOCKスマホや電子マネーカード、テンキーなどで鍵の施錠、解錠できる
レオパレス「Leo-LINK」
LeoRemoconスマートフォンやタブレットを操作して、室内や外出先から家電をコントロール
Life Stick動画コンテンツを楽しめるスティックタイプのデバイス
Leo Lockスマートフォンでドアの施錠、解錠ができるスマートロック
クラウド型防犯カメラ防犯映像をクラウドサーバーで保管・管理
大和ハウス「IoTD-room」
D-room Wi-Fiインターネット使い放題
スマートスピーカー&マルチリモコン詳細不明
パナソニック IoT賃貸住宅「スマート・グラン」
スマート設備コントロール外出先からエアコンや照明、風呂の湯はり、照明ON/OFFなどが可能
スマート宅配ロッカー宅配ロッカーでの宅配物受け取りや発送、荷物到着のメール通知などが可能
スマートキーシステムエントランスや自宅玄関の会場などをスマートフォンで操作

各社で若干の違いはありますが、概ね家電操作やスマートロックがメインとなります。少なくともスマートフォンなどで家電が操作できる、そして鍵の解錠や防犯カメラの操作などができて初めてIoT賃貸と定義付けられると言ってよいかもしれません。

賃貸物件のIoT化で家賃はいくら上がる?

では、実際にIoT化された賃貸物件の家賃がいくら上がるかを考えてみましょう。賃貸物件のIoTについて何をもってIoT化されていると定義づけるかが問題ですので、ここでは一旦「IoT物件である」と広告を打っている物件をIoT賃貸と定義して、実際の募集家賃と周辺の家賃相場とを比較して見たいと思います。以下は2019年8月11日時点で空室となっている物件の比較です。

さいたま市北区
 IoT物件同様の物件A同様の物件B
間取り2LDK2SLDK2LDK
専有面積約60㎡約60㎡約65㎡
向き
築年数14年20年18年
駅徒歩8分6分13分
賃料8.5万円8.2万円9.5万円
管理費0.4万円0.3万円0.4万円
平米単価1419円1355円1470円
東京都府中市
 IoT物件同様の物件A同様の物件B
間取り1SLDK2LDK2LDK
専有面積約65㎡約61㎡約56㎡
向き南東
築年数新築新築新築
駅徒歩14分3分1分
賃料10.7万円13.2万円16.5万円
管理費0.5万円0.5万円0.9万円
平米単価1652円2177円2970円
千葉県流山市
 IoT物件同様の物件A同様の物件B
間取り1K1K1K
専有面積約32㎡約31㎡約26㎡
向き北東南東
築年数1年3年2年
駅徒歩6分6分6分
賃料7万円6.4万円7万
管理費0.3万円0.2万円0.6万円
平米単価2192円2034円2667円

3つのIoT物件とその他条件や立地が近い物件を比較しましたが、それぞれ物件の良し悪しがあるため一概にIoT物件が高い安いという判断はできません。1つ言えるのは、IoT化したからといってプレミア家賃が設定できるわけではないという事実です。仮にそれぞれの物件家賃を1万円前後上乗せ(坪単価200~400円アップ)したとしても、今時点で空室なのですから入居者は決まらないでしょう。今の家賃水準で引き続き募集するか、タイミングを見計らって家賃を下げないと入居者が決まらない可能性があるとも言えます。

賃貸物件は必ずIoT化すべき?

賃貸物件をIoT化したということだけでは、確実に家賃値上げや空室対策になるとは言えなそうです。例えば、仕事などで外出している時間の方が長いサラリーマンには、IoT賃貸に必ずしも需要があるとは限りません。また物件のあるエリアが、立地が悪くて元々家賃の安いエリアとして認識されていれば、IoTを導入したところで入居者は決まらないでしょう。何故なら入居者が住環境の利便性を求めるなら、まずは立地の良さを選ぶはずだからです。立地を犠牲にしてまでIoTを選ぶ人がどれだけいるでしょうか。

賃貸住宅のIoT化は確かに差別化の手段としては有効です。ただ明らかに一般的な賃貸需要から外れた物件なら、IoTを導入してもあまり効果は期待できないでしょう。IoTを導入するなら、似たような物件が乱立していて入居者の獲得競争で差別化を図る時。無理にIoT化する必要はありません。もし地方エリアの賃貸住宅で入居付けに困るようなら、まずはその土地ならではの良さやその地域だからこそ求められているニーズを把握することから始めてみてはいかがでしょうか。

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