不動産営業マンが物件調査で遭遇したヤバイ物件5つ | 不動産投資を考えるメディア

不動産営業マンが物件調査で遭遇したヤバイ物件5つ

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物件の現地調査は儲かる収益物件を見極めるために重要なことです。中には物件を見ずに購入を決めてしまう投資家もいますが、資産をより確実に形成するためには一度は物件を見ておいた方がいいでしょう。
収益物件を何棟も所有しているメガ大家さんの中には、物件を紹介されたその日のうちに、どんな場所であっても直接見に行くというツワモノもいます。
周辺環境や物件の持つ雰囲気、駅からのアクセスなど不動産会社の提出する販売図面資料や写真だけではなかなか分からないことも多いものです。
そこで今回は、不動産投資の営業マンが実際に現地の物件調査で遭遇したスゴイ物件についてご紹介します。

「橋」がアパートの付帯設備になっていた!?

なんと「橋」が、アパートの付帯設備になっていた!?

ある地方の郊外のアパートを買い付けに行った時の話です。
登記簿に備え付けられた公図で物件を見てみると、物件の前に水路を示す青色のラインが引いてありました。
農地を宅地にして建築した関係でアパートは水路を隔てた向こう側に建っていました。
水路の幅は10mです。水路を隔てた道路が4mと狭いため、橋の幅を6mで設置したということでした。
水路は市が管理しており、月額使用料がかかるとのことでしたが、その使用料は橋の面積に応じて課金されるため、水路の幅と橋の面積が多いその物件は毎月1万200円、年間で14万4000円の橋の使用料コストがかかる計算になります。しかも橋は老朽化しており、数年で架け替えが必要とのことでした。
橋の使用料を市に支払っているのですが、橋の維持管理は占有者であるオーナーが行わなければいけないということになっています。
そこで、橋の架け替え工事の見積もりを取ったところ500万円ほどかかるとの事でした。
水路にかかる橋の維持管理には、普段の清掃も含まれますし、必要になれば、修繕や架け替えまで行わなければなりません。
アパートやマンションがもともと農地で宅地造成された開発地域では、キャッシュフローを意外と悪化させる橋などの付帯設備に気をつける必要があります。

その他、見落としがちなのが、アパートやマンションに付帯している設備の維持費です。
有名なところではエレベーターの維持費がありますが、劣化してしまった部品の交換や修理の費用などが毎月の保守管理コストとして計上されます。
契約条件等によっても保守管理費用は変わりますが、毎月の保守費用は概ね3万円から6万円ほどになります。さらに日々の電気代がかかります。
また、毎月のメンテナンスで対応できない大規模修繕の場合、数百万円単位の費用がかかるため、キャッシュフローきちんと考えておかなければ、想定した利回り通りに収益を上げることが難しくなってしまいます。
エレベーター以外でも付帯設備は色々あるので物件調査の時には、それらの維持費用もきちんと考慮に入れておきましょう。
例えば、田んぼや畑などの土地が宅地造成された場合、農地だった時に活用していた施設や設備がそのまま残っているケースがあります。
それを撤去するにしても、また維持・管理するにもお金がかからないかどうかを事前に確認することが重要です。

近隣トラブルの原因になりやすい危険な水路

近隣トラブルの原因になりやすい危険な水路!?

周囲に水路がある物件にも要注意です。
水路は、農業用水など先祖代々その地域に住んでいる住民によって造られたケースが一般的で、法定外公共物と呼ばれています。
法定外という名称は、道路法、河川法、下水道法、海岸法などの法律の適用・準用がないということです。
公共物というのは、登記簿に登記されてない(私物ではない)不動産であるということです。
水路の他にも里道(農業用に活用していた小さな道)などがあって、農業を行う時に活用される不動産になります。その総面積は、日本全国で4300haもあり、身近な不動産として知られています。
水路は明治時代に国有地になり国が管理していたのですが、数が多く管理が難しくなったため、水路のある地域の近隣住民が維持管理をすることになりました。
管理が曖昧になってしまったため、先祖伝来の土地だと主張して水路や里道が私物同様になっているケースも少なくありません。

その後、里道・水路については2000年の「地方分権一括法」の施行で市町村が管理するということになりました。
なお、公図上には水路は青線で描かれており、里道は赤線で描かれています。
公図は明治時代に作成されたものが未だに使われているところが多く、購入した土地の境界に青線で書かれた水路や赤線で描かれた里道がある場合、土地の境界線が曖昧で問題が起きるケースも少なくありません。
前述したように水路は、現在の法律では市町村が管理するとなっているため、水路を通行するために橋を架けるには、水路の使用許可を市町村長に取る必要があります。
そして、使用許可が認められれば、使用料を払うことになります。使用料の算定方法は市町村によって異なります。
もともと水路が周辺にある物件の中には古くからの慣習や勝手に私物化して、市町村に使用許可を取らずに橋を使っている場合もあります。
このような場合は水路に接している土地の境界で揉めることも少なくありません。
また、水路を私物化している以前の物件の所有者が橋の使用料を払わなかったと言って、新しくオーナーになった自分も払わなくて良いということにはなりません。
物件の所有者が変われば、市町村から使用料を請求されることになります。思わぬ出費に泣かないように、自分の見知らぬ付帯設備がないか、きちんと確認しておきましょう。

事故が何度も繰り返される「いわくつき事故物件」

おトクな事故物件は、本当におトクか!?

最近は、個人投資家の中でも事故物件を購入する人も増えてきました。
今後、少子高齢化・人口減社会においては、事故物件に遭わない方が難しくなっていくかもしれません。
事故物件は心理的に資産価値が下がってしまう可能性のある心理的瑕疵物件です。
そのため、通常の相場よりも何割も安い破格の値段で物件を手に入れることができます。
しかし、物件をきちんと選ばないと収益性を上げることは難しくなります。さらに、噂が拡大すれば、売るに売れないお荷物物件になってしまいます。

ある不動産投資家が相場の半額以下という事故物件を買いに行った時のことです。2階建ての築30年の木造アパートで、お化け屋敷のような雰囲気でした。
実は不動産会社から話を聞いてみると、その物件は何度も連続して死亡事故が起きていたのです。最初に死亡事故があったのは、2階からの飛び降り自殺だったそうです。
その事件発生後、退去者が相次ぎました。そこで家賃を下げて入居者を募集したのですが、入居者がほとんど集まりませんでした。
そんな時ある工場を経営している会社から、会社の寮として契約したいと申し出がありました。
住人は外国人。物件の資産価値が大きく下がるのではないかという不安もありましたが、背に腹はかえられず外国人労働者の寮として契約を決めました。
その頃から、次第に物件の雰囲気が非常に悪くなっていったそうです。
ある時、住人の外国人労働者同士で恋愛問題のこじれから喧嘩が始まり、刃物を使った傷害事件に発展してしまいました。
管理人も常駐していましたが、いくら注意してもその問題は一向に収まらない状態となりました。
自分にも危害が及ぶと危険を感じた管理人は次第に注意もしなくなり、常駐さえも止めてしまいました。
結果、些細な喧嘩がついには殺人事件にまで発展し、そのアパートは警察車両が出入りする物々しい雰囲気となりました。
しかし、問題は殺人事件だけはありませんでした。

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アパートの部屋の中で大麻栽培

アパートの部屋の中で大麻栽培

実はその後、アパートの中で外国人労働者が部屋の中で大麻を栽培していることが発覚しました。殺人事件のみならず薬物での逮捕者も出ることで周辺地域では「トラブルのデパート、いわくつき物件」として嫌厭されるようにました。
衝撃的なニュースが続いたことで入居者希望者はほとんどなくなりました。こうした経緯でこの物件は売りに出されていたのです。
そのアパートで事故が何度も続いていること、事故の衝撃度が大きく今後も噂が絶えないと考えたため、その不動産投資家は購入を諦めました。

入居者がいないから賃料を下げるしかない。物件の管理が甘くなり、問題を起こす入居者が入居することで、さらなる大きな問題が発生。どうにもできなくなって放置することで負のスパイラルが永遠に続きます。こうなると更地にして駐車場にするか、建て直すかしかありません。
事故物件でも家賃が安ければ借りるという人はいますが、地域の噂になっている物件だとか、ニュースや新聞で大々的に報道された物件は入居者がなかなか決まりにくく、収益性に問題があるのであまりオススメはできません。
そのエリアごとにいわくつきの物件というのは必ずあるものです。事故物件が投資対象にならないというわけではありませんが、お荷物物件だけは手に入れないように注意しましょう。

床がふかふかで価値ゼロのシロアリ物件

床がふかふかで価値がゼロのシロアリ物件

中古の戸建物件に投資している山田さん(仮名)の話です。
築47年の木造一戸建て物件を内見した時のこと。外側から見た状態では普通でしたが、外壁にはひび割れが結構あり、ドアの立て付けが悪くて中になかなか入れませんでした。さらになかに入ってみると衝撃的な事実が判明しました。
その物件は建てられてから約50年。
国土交通省の調べでは木造は建築されてから15年を超えると定期的に検査や対策を講じないと約30%がシロアリの被害に遭い、20年を超えると約40%がシロアリ被害に遭うと言われています。
一歩踏み出すと床がまるで絨毯のようにふかふかした状態になっています。もちろん、水平儀を置くまでもなく、床も傾いています。
一番問題だったのは、柱がシロアリに食べられていて、空洞化していたこと。いつ柱が折れてもおかしくない状態でした。売主は瑕疵担保責任を免責で購入してくれる人に売りたいとのことでした。
瑕疵担保責任を免責するというのは、物件に問題があった場合は売主の責任で物件の補修をする責任を免れた状態で売買契約を結ぶというものです。
つまり、物件に問題があれば、買った人が自分で対応してくださいということになります。
所有者が個人で戸建ての物件については、シロアリの被害を受けて住めないような物件は建物の解体費用を込みで値引きしてくれることがあります。
山田さんは、相場の半額以下で現金でその物件を購入しました。まだ住めるようであれば、そのままの状態で賃貸にして、住めない状態であれば、更地にして駐車場にしょうと考えていたそうです。
ところが、幸運なことにその物件の隣の家が駐車場を欲しがっていて、ぜひ購入したいという依頼が購入直後にあったそうです。
結果的に購入価格の1.5倍で売却することができた山田さん。中古の一戸建ては、一見すると価値のないような物件でもその地域特有のニーズがあって売却できるケースもあるいうことです。

まとめ

不動産は一つとして同じものがないと言われていますが、現地調査に行ってみると驚くような物件があるのも事実です。
最初に紹介した「橋」といったコストのかかる付帯設備を見抜けなければ、賃貸経営に暗い影を落とすことにもなりかねません。また、中には最後に紹介したシロアリ物件のように見るからに価値がなさそうな物件もあります。
しかし見た目の価値ではなく、潜在的なニーズはないのかをよく調べてみる必要があるでしょう。
もちろん調べた結果、本当にニーズがない場合もありますが、仮に潜在的なニーズがあるとしたら、購入価格が低ければ低いほど大きく利益を上げられるチャンスもあるという事です。

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