不動産を買う前のチェックリスト「物件調査項目一覧」 | 不動産投資を考えるメディア

不動産を買う前のチェックリスト「物件調査項目一覧」

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チェックリスト
物件探しをする中で、「物件の全てを知ることができれば取引で失敗することなんて無いだろう」と思う方は少なくないかと思います。しかし、物件探しの時点で開示されている情報は少なく、「業者に都合の悪い情報が隠されてないか」などと疑ってしまうこともあるでしょう。

そんな時、特別な免許や資格を必要としない「物件調査」をすれば、その物件のほぼ全てを知ることが可能なのです。その物件調査というのは、不動産の契約前に必ず行う「重要事項説明書」に記載する事項を徹底的に洗い出す作業です。

例えば、「建物の欠陥」「プロパンか都市ガスか」「土地の権利について」などなど、大変重要なことが書かれており、その反面、かなり項目が多いため物件探しの時点で開示されることはそう多くありません。

そこで今回は、「不動産を買う前のチェックリスト」として、重要事項説明でも必要な「物件調査項目」や「どこで調査するのか」を一覧でご紹介します。物件についての確認漏れが防げる上、「変な物件を掴んでしまった!」といった事を避けるために必要なことですので、是非このチェックリストを物件探しのツールとして活用してみてください。

物件調査項目1「現地確認」

□建物・植栽・電柱・その他構造物などの状況
〈調査内容〉売買対象となる建物だけでなく、敷地内に他の建物や大木、構造物などがあるかの確認
〈調査理由〉対象外の建物への税金や越境トラブルの防止、その他改修を要する箇所の確認等のため
〈調査場所〉現地
□周辺環境
〈調査内容〉お墓、火葬場、葬儀場、高圧線、ごみ処理施設、パチンコ店、その他嫌悪施設などがないか確認
〈調査理由〉生活の支障となるものの確認と物件の資産価値への影響を考慮するため
〈調査場所〉現地
□公図や測量図と一致しているか
〈調査内容〉法務局で公図と測量図を取り寄せて、現地の状況や物件情報と相違がないか確認
〈調査理由〉物件情報の誤りや公図・測量図の情報が古いなど、現況と異なることがあるため
〈調査場所〉現地
□境界が明確か
〈調査内容〉地面に境界杭があるか、塀や垣根の状況などで境界の状況を確認
〈調査理由〉購入後の隣家や隣地との境界線トラブルを防ぐため
〈調査場所〉現地(特に土地は地面を見る)
□道路について
〈調査内容〉道路幅が4m以上か未満か、土地との接道状況はどうか
〈調査理由〉セットバックの必要性や通行への影響、車が入れるかなどを確認するため
〈調査場所〉現地
□水道・ガス・下水
〈調査内容〉水道メーターや汚水マス、ガス管の埋没を示すGマークなどの確認
〈調査理由〉役所等でも確認する項目のため、まずは現地にいってライフライン設備の状況を目視で確認する
〈調査場所〉現地
□その他
〈調査内容〉過去に事件が起きていないか、周辺のゴミ捨て場がキレイか、ゴミ屋敷のようなものはないか
〈調査理由〉生活に支障をきたしたり物件の資産価値に影響する可能性があるため
〈調査場所〉現地

物件調査項目2「権利関係・地積等」

□公図
〈調査内容〉売買対象の土地の形状や筆数を確認する
〈調査理由〉売買予定の土地の形状と2筆以上に分かれていないかの確認。2筆以上の場合はそれぞれの権利関係を調べる必要があるため
〈調査場所〉法務局
□登記簿
〈調査内容〉所在地、地番、権利関係、現在の所有権、所有者と売主が一致しているか
〈調査理由〉抵当権などがついていたり、所有者と売主が一致しない、実は土地が複数に分かれていて権利がそれぞれ違うなどのトラブル防止のため
〈調査場所〉法務局
□地積測量図・建物図面
〈調査内容〉登記簿と公図で確認した地番と土地の形状を照らし合わせて、正確な地積や境界線を確認
〈調査理由〉公図や登記簿の情報は古く曖昧なケースもあるため、正確な土地面積や形状の確認が必要。また、建物の図面も一緒に発行できるため、売買予定の建物と相違ないか合わせて確認する
〈調査場所〉法務局

物件調査項目3「道路・都市計画・用途制限等の確認」

□都市計画関連
〈調査内容〉該当の土地の容積率や建ぺい率、用途地域、その他建物を建てる際の制限や区画整理などの計画がないか確認
〈調査理由〉予定していた建物が建てられない、将来的に区画整理の予定があった等によるトラブルを防止するため
〈調査場所〉物件所在地の役所(エリアにより「課」などが違う)
□道路について
〈調査内容〉前面道路が建築基準法上の道路に該当するか、売買予定の土地が将来的な道路計画内にないかなど
〈調査理由〉土地の購入後にセットバックが必要になった、将来道路になる予定の土地だった、土地に面する道路が私道だったなどのトラブルを防ぐため
〈調査場所〉物件所在地の役所(都市計画や道路関連の「課」に行くと良い)

物件調査項目4「ライフライン関係・その他」

□水道
〈調査内容〉敷地に水道管が引き込まれているか、その管の口径、公営水道であるか、引き込みがされていない場合の設置費用
〈調査理由〉一般的な宅地ならほとんどが公営水道だが、一部の集落や別荘地などでは私営になっている場合がある。また、口径の小さな水道管だと建物内で使える蛇口数が制限される事もあるため、水道管の太さも必ず確認する
〈調査場所〉物件所在地の水道局
※ただし、配管の状況は個人情報にあたる内容が含まれるため、所有者の委任状が必要になる場合がある
□下水道
〈調査内容〉生活用排水等を流す下水が、本下水、浄化槽、汲み取り式、浸透式のどれに当たるか、下水管が公営か私営か、下水の種類を確認する
〈調査理由〉それぞれの排水方法により費用が異なる場合があり、特に下水管設置時の未払金がないか、浄化槽式となっていた場合に本下水に変更する予定があるかどうかなどの確認が必要
〈調査場所〉物件所在地の水道局
□ガス
〈調査内容〉都市ガスなのかプロパンガスなのか、都市ガスなら配管状況を確認
〈調査理由〉ガス料金の違いや敷地内に引き込めるようにガス管が配管されているかを確認
〈調査場所〉都市ガスであればその地域を管轄するガス会社。プロパンの場合は自由に会社を変更できるため周辺のプロパン会社を調べるなどすると良い

まとめ

物件調査は、登記簿の申請で手数料がかかったり、購入前の調査にしては労力がかかりすぎるというデメリットがあります。しかし、調べたからこそ「事前に予測できなかった事に気づける」というメリットもあります。

自ら物件調査すること自体は何の問題もありませんが、そもそも不動産会社が契約前までに全て調べてくれますので、今回ご紹介したチェックリストは、契約前に特に知りたい項目がある場合のみ参考にされても良いでしょう。

また、物件調査は物件購入後の費用面、生活面、資産価値などで不利なものがないか確認するのが主な目的です。そのため、公図では整形地なのに隣家との境界がデコボコしていたり、向かいの土地にマンションができそうな雰囲気があるなど、今回ご紹介したこと以外でも物件に違和感を感じたら要注意です。

良い物件探しを実現するために、ぜひ今回ご紹介した物件調査項目一覧をチェックリストとしてご活用いただければ幸いです。

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