本当にあった!競売物件のトラブル事例10選 | 不動産投資を考えるメディア

本当にあった!競売物件のトラブル事例10選

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メディアでもたびたび「お宝不動産」として取り上げられる競売物件。
通常の不動産取引と比べて格安で購入できる場合も多く、競売物件を常に狙っている不動産投資家も少なくかもしれません。

しかし、競売不動産は価格が安くなる分、通常の不動産取引よりも買主が負担する部分も大きく、物件の瑕疵や占有者の立ち退きでのトラブルが起こっていることも事実です。

この記事では、実際にあった競売物件トラブルの10の事例をご紹介します。競売物件を検討する際、参考にしていただければ幸いです。

競落物件でよくあるトラブル

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落札した物件がシロアリ被害に

代金の支払いを済ませ、いざ競落物件に入ってみると、柱がスカスカでシロアリ被害があった。

執行官も前所有者も気づかないケースが多いのがシロアリ被害です。中には、借金のカタに取られたことに前所有者が腹を立て、故意にシロアリをまき散らすなんてことも・・・。

シロアリ被害や水漏れは、競売物件を調査する際に重要な3点セット「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」に記載がなく、落札後に発覚するケースがあります。

売却許可決定後の瑕疵発覚による契約取り消しや補修費用は裁判所に訴えることができないため、基本的に自己負担となります。

占有者が明け渡し期日を過ぎても出ていかない

前所有者でもある占有者と交渉し、明け渡しの期限を決めたにも関わらず、約束の期日が過ぎても占有者が出て行ってくれない。

借金の返済ができず最終結果として競売に出されるので、前所有者が金銭的に困窮していることはほぼ間違いありません。そのため、退去先の目途が立たず明け渡しができないというケースも少なくありません。

競売物件は明け渡し交渉も落札者が主体で動かなければならないため、引渡し命令から強制執行までを情に流されずに淡々と行う覚悟が必要です。

落札に失敗した…

入札前の物件調査に時間とお金をかけたのに、結局落札できずに苦労が水の泡となってしまった。

競売は「入札」という特殊な方式で進められ、落札できるのはたった一人だけです。近年は不動産競売へのハードルが下がり、一般の人の競売物件入札も増えてきたため、人気エリアの競売物件を落札できる可能性は低くなっています。もし落札できなければ、物件調査の費用や努力はすべて水の泡となってしまいます。

実は事故物件だった…

入札前に確認した3点セット「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」で事故物件の記載がなかったにも関わらず、落札した物件は近隣住民に聞くと過去に自殺があった物件だった。

執行官による現地調査で、物件の状況を把握するのは限界があります。ましてや、過去の事故となればなおさらです。所有者に聞き取り調査をしたとしても、物件を手放さなければならない所有者が、過去の心理的瑕疵について親切に話してくれるとは限りません。

借地権付き競売物件のトラブル

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落札後に地主に高額の地代を要求された

競売で格安の借地権付建物を落札したが、その後、地主から高額な地代を要求された。

土地の所有権はなく、地主から借りた土地に建てた建物を借地権付建物と言います。土地代がない分お得感のある物件ではありますが、落札後に地主とトラブルが起こるケースもあります。

これまで安い地代で土地を貸していて、この競売を機に、地代の値上げや高額の承認料を取りたいと考える地主がいることを忘れてはいけません。

定期契約満期のため土地の返還を地主に要求された

競落した物件が定期借地権付建物で、地主から「定期契約が満期になったので、更地にして返してくれ。」と要求された。

借地権に条件が課せられていたり、定期借地権で契約していた場合、契約期間満期を迎えると土地を地主に返却しなければなりません。土地を更地にする費用や次に住む家の費用を考えると、定期借地権付き建物はかなりリスクの高い物件となります。

「オマケ」付きの競売物件

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落札物件がゴミ屋敷だった

落札した物件が家財道具やゴミなどの残置物で溢れかえったゴミ屋敷で、前所有者が撤去してくれない。

競売で落札したのは不動産(土地・建物)部分なので、たとえゴミ屋敷であったとしても、動産(残置物)を勝手に処分することはできません。

最初は内容証明で引き取り依頼を送達し、もし応じない場合は強制執行へと進めていくことになります。もちろん撤去費用は買主負担となります。

入札前の物件調査で、3点セットの写真にゴミが散乱していたり、残置物が多い物件は、トラブルが予想されますので、安易に手を出さないのが賢明でしょう。

競売物件の一室が暴力団組事務所だった

テナントビルの競売物件を落札したら、その中の1室に短期賃借権者がいて、賃借人はお務め中(刑務所の中)、他の組員が部屋を暴力団が組事務所として使用していた。

映画などの影響もあり「競売物件=ヤクザが占有している」というイメージを持っている人も多いと思いますが、昔と違い現在は刑法も改正され、暴力団が違法に占拠していると即逮捕となります。

落札した物件が暴力団事務所というオマケが付いていたとしても、怖がって安易に妥協せず、弁護士に依頼し適切な措置をしていきましょう。

後味の悪い競売物件トラブル

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落札した物件の敷地内に慰霊碑があった

現地調査をせずに落札した物件の敷地内に、前所有者が建立した慰霊碑があった。

このようなケースは県市町村に問い合わせをして墳墓や墓地でなければ前所有者に撤去依頼を送達することも可能ですが、たとえ撤去できたとしても気持ちのいいものではありません。

競売物件では「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」の3点セットでは確認できない建造物・埋蔵物がある場合があります。入札する前に、現地調査で直接確認しておくことが大切です。

競売物件落札後に所有者が自殺…

落札後、所有者に文書にて明け渡しの交渉を持ちかけたが音信不通となった。強制執行の明け渡し日に執行官と鍵開け業者とともに家に入ると、所有者が自殺していた。

所有者からすると、落札されていよいよ明け渡さなければならなくなった場合、退去先や費用の目途が立たずに精神的に追い込まれた状態になります。落札者と退去費用などの交渉ができる余裕があれば良いのですが、それすらできずに自死を選んでしまうケースもあります。落札者に非はないものの、落札したことで所有者を追い込んでしまったという罪悪感は中々拭えず、後味のよいものではありません。

まとめ

一般の物件の3割以上安く買えるといわれる競売物件。価格だけを見ると、非常に魅力的です。

しかし、なぜ競売に出されたかと言うと、諸事情によりお金の支払いをできなかった所有者の物件を、債権者が差し押さえお金に換えるために裁判所に依頼したものです。

落札すれば落札者本人が、事情を抱えた所有者や占有者と交渉しなければなりません。競売物件の割安な評価額にはこういった負担も加味して設定されています。

競売物件からお宝不動産を探したい場合は、こういったリスク・トラブルが起こりうることも踏まえて検討するのが賢明です。

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