物件選びには「用途地域」の見極めが必要なワケ | 不動産投資を考えるメディア

物件選びには「用途地域」の見極めが必要なワケ

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不動産投資は用途地域も要チェック

収益物件を購入する際、どの要素を重要視して選ぼうと思っていますか。
価格、利回りなどは必ずチェックすべきポイントになりますが、「立地」に関してはどうでしょうか。その中でも特に、物件概要所に記載されている“用途地域”を意識している投資家は意外と少ないものです。
実は、用途地域は長期的に行う不動産投資にとっては無視できない要素。そこで今回は、意外と無視できない「用途地域の重要度」について解説していきます。

用途地域とは

各都道府県には都市計画法というものが定められています。あまり知られていませんが、自らが所有している土地だからといって自由に建物を建てることは禁止されており、地域によって「タワーマンションをつくってもいい」「映画館をつくってはいけない」と決まっているのです。この決まりを用途地域といいます。

また都市計画法では効率的な街づくりを行っていくために、積極的に開発を進めていく「市街地区域」と、原則的に建物を建てずに開発を抑えていく「市街地調整区域」に分けられます。今回ご紹介する用途地域は市街地区域では必ず定められますが、市街地調整区域では原則として定めないものとしています。

用途地域は全部で「13種類」

今までの用途地域は12種類でしたが、新たに2018年4月から「田園住居地域」が追加され全部で13種類となりました。用途地域の種類ごとに「建てられる建物の種類」「高さ制限」「建ぺい率」「容積率」などが異なるため、地域の活性度が大きく変わることになります。

例えば、第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域では建物の高さが10メートルまたは12メートルまでに制限されていることから、一般的に閑静な住宅街が形成されます。その一方で、第一種住居地域・第二種住居地域ではパチンコ店やカラオケボックス、小規模な工場などが建設可能なことから、住宅に限られない多種多様な地域が形成されることになります。

このように用途地域ごとに建てられる建物の種類などが異なるため、生活の快適性・利便性に大きく影響していきます。よって、空室率にも繋がることから、収益物件を購入する際には「どの用途地域に存するのか」ということが重要になっていきます。

物件探しの際、用途地域で注意すべき点

収益物件を購入する際、コンバージョンや建て替えを検討しているのであれば、その用途地域で建築できる建物の種類を確認しておかねばなりません。また、「そのまま収益物件として貸し出す」ということを想定して物件を購入する際も注意は必要。

例えば、商業地域には建物の高さ制限がなく、容積率、建ぺい率も大きいことから、購入した物件の周りに高いビルが建つ可能性があります。そのため、購入した当初は眺望景観や日当たりがいい収益物件だったとしても、ビルの建設によって「空室率が高くなった」「資産価値が低くなった」というような懸念点が生まれることになります。

このような点を踏まえて比較的コスパの良い用途地域を挙げるとするなら、「第二種中高層住居専用地域」がお勧め。なぜかと言うと「中高層」ということで高さのある建物が並ぶ地域になるものの、中規模な店舗の建設が可能など“栄えたエリア”になることが多いからです。また、パチンコ店やホテルなどの施設は建設不可になっているため、落ち着いたエリアとも言えるでしょう。

まとめ

一般的に価格・利回りを重視しがちな収益物件選びですが、実は収益物件が存する「用途地域」も長期的に不動産投資を行っていく上で欠かせない要素になってきます。不動産に関する専門知識を持っていない限り、用途地域にはなかなか意識がいかないものです。しかし、収益物件選びには、このような点まで視野を広げて考える必要があります。
また、資料上の用途地域情報だけに依存するのではなく、そのエリアに足を運んで「実際に物件周辺の状況を確認する」という行為を怠らないようにしましょう。

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