2019年問題のために知っておきたい「資産性の落ちにくい土地選び」とは? | 不動産投資を考えるメディア

2019年問題のために知っておきたい「資産性の落ちにくい土地選び」とは?

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土地のイメージ

不動産業界では「2019年問題」が囁かれています。

2019年問題とは、厚生労働省に設置された政策研究機関の国立社会保障・人口問題研究所が発表した予測で、その意味は「日本の世帯数が2019年をピークに、その後は減少の一途を辿る」というもの。

世帯数の減少は同時に「不動産のニーズも減少する」ということを表しています。従って、これからの住宅市場は“縮小”していくことが懸念されます。これは不動産投資を行っていく上で、必ず直面するであろうマイナス要因です。

2019年問題に立ち向かうにあたって、重要になるのが「資産性の落ちにくい土地選び」についてです。そこで今回は、値崩れしにくい土地を見極めるためのポイントをご紹介していきます。

【ポイント1】土地の形状をチェックする

形が整っている「整形地」は幅広い用途に対応できることもあり、様々なユーザーに需要のある土地になります。そのため、資産性が高く、土地の価値は安定的に高値で取引される傾向にあります。

一方で、極端に細長い土地や旗竿地などの「不整形地」になると、利用できる用途が限られるので“需要のない土地”という評価を受け、相場的にも低価格で取引される傾向にあります。

低価格な物件は不整形地であるケースが多く、「低価格な物件だから」という安易な理由だけで不動産投資用の物件を選んでしまうと、何かあった際の売却時には購入額より半額近い売り出し価格になる恐れもあります。

また、物件を選ぶ際は、「傾斜地かどうか」という点もチェックするようにしましょう。なぜかというと、地盤を平坦にするための擁壁が必要になれば、工事コストや地震などによる擁壁破損・雨水流入などの自然災害のリスクが高くなるからです。

ただし、傾斜地は見晴らしが良いケースが多く、周りを見渡せる眺望が期待できます。眺望は立地としてのポイントが高く資産性にも関わってくる要素になるので、傾斜地だからと言って一概にマイナスではありません。

【ポイント2】交通の利便性を意識する

値段が落ちにくい土地の条件として、「鉄道路線」の存在があります。土地の価値は沿線ごとに異なり、利便性が高く利用人口の多い路線は住みやすい要因になるため、人気があり地価が下がりにくいと言えるでしょう。駅チカ物件などが比較的高めの家賃設定にされているのは、このような交通条件が関係しているからです。

また、路線地域が再開発計画などの“成長要因”があれば、地価が下がるどころか今後の地価が急上昇することも考えられます。地価の高さと需要の高さは比例していると言えるので、物件を選ぶ際は「交通の利便性」も意識すると良いでしょう。

【ポイント3】周辺環境が整っているかどうか

一般的に物件の所在する地域が、買い物拠点となる大きなショッピングモールやスーパーマーケットがあって買い物に困らない、飲食店が多くて便利、病院関係が豊富にあって助かるなど、日常生活をスムーズに送れる「周辺環境」が整っているとエリア価格が高くなります。住みやすい街は、快適性と利便性が兼ね備わっており、資産性の落ちにくい土地だということです。

まとめ

不動産投資においては、どうしても収益物件を選ぶ際に建物のグレードを意識しがちとなります。しかし、建物の価値は経年劣化によって1年ごとに減少していきますが、土地の場合は「劣化する」という概念がありません。2019年問題を考える上でも不動産投資用の物件を購入する際は、「売却時に資産価値が下がりにくい土地か」ということを意識して選ぶようにしましょう。

今回お伝えしたように、住みやすい土地は資産性が落ちにくい土地です。これはマンションにおいても、土地は資産価値を形成する大きな要因となります。是非、今回のポイント3点を踏まえて「資産性の落ちにくい土地」を選ぶようにしましょう。

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