プロ視点で解説!「新築VS中古」不動産投資で選ぶべきは? | 不動産投資を考えるメディア

プロ視点で解説!「新築VS中古」不動産投資で選ぶべきは?

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メリット・デメリット

不動産投資に始めるにあたって、まずは「物件選び」がスタート地点。不動産の立地、間取り、利回り…など選ぶ基準はたくさんありますが、「新築or中古」も選ぶ項目のひとつになります。新築物件と中古物件にはそれぞれ一長一短があり、正しい答えはありません。ただし、選ぶ際にメリット・デメリットについて知っているだけで、その後の不動産投資生活に影響が出るのは確実です。
今回は「新築と中古を選ぶ基準」という点に着眼をおいて、プロの視点から選ぶ基準について詳しくまとめていきます。

「新築物件」の優れているポイント

耐用年数が長い

まず新築物件の優れているポイントを挙げるなら、「耐用年数が長くなる」ということでしょう。新築物件と築15年の中古物件を比べた場合では、投資用に購入して5年後には新築物件が築5年に対して、中古物件は築20年になっています。この15年の差は大きく、設備や内装などの面はグレードの格差が生まれます。
借主の立場になって考えれば、同じタイプの賃貸物件でも快適性が優れている新築を「家賃が数万円高くても選びたい」という需要があります。長期的となる不動産投資は、“物件そのものの価値”を残すことが重要になります。老後のことを考慮しながら、長期にわたって資産形成していきたい人には新築物件のほうが向いているといえます。

融資を受けやすい

新築の場合、ローンで資金を借りやすいというメリットがあります。そのため、不動産投資でネック要素となる「初期費用」が軽減され、少ない初期費用でもマンションを購入することができます。また、最近の低金利を有効活用すれば、利息が軽減され返済負担も少なくなります。

節税効果がある

また、マンションなどに投資をすると、投資額を毎月にわたって償却していく「減価償却」という方法で費用を計上することが可能です。保険などと同様に、その分の費用は年末調整の対象となるので節税効果を受けることができます。

「中古物件」の優れているポイント

購入価格が安い

不動産の「価格」と「価値」は密接しているため、同じタイプの物件では新築物件よりも中古物件のほうが“価値”という点では劣ることになります。従って、中古物件を購入するほうが価格も安くなり、「不動産投資を始めやすい」と言えます。
融資については、新築よりもローン審査が厳しくなるものの、物件価格を考慮するとローン分を含めて最終的に必要となる資金総額は、新築よりも少なくて済むことになります。

実質利回りが見えやすい

中古物件を選ぶ最大のメリットは、「利回り予想が立てやすい」ということ。なぜかというと、新築されてから購入時期までの、空室に関する「入居率」や毎月の支出となる「諸経費」などについてのデータが残っているからです。
そこから推測して、曖昧な表面利回りではなく、不動産を経営していく上で最も重要な「実質利回り」で対象物件のことを評価することができます。不動産投資にはリスク管理が欠かせないので、データとして残っている中古物件はそれだけリスク回避ができるというわけです。このような中古物件ならではの情報を活かして、堅実に収入予想をしたい人は中古物件の購入をお勧めします。

まとめ

お伝えした通り、新築物件と中古物件にはそれぞれメリットとなる特徴が存在します。「リスクが少ない」という意味であれば、これまでの運用実績が残っていて収益予想が立てやすい中古物件のほうが優れています。
ただし、長期的に運用することになる不動産投資は「資産性」という項目が重要になります。そういった意味では、市場価値の高い新築物件のほうが優れていることになります。もしも、新築物件で不動産投資を行うのであれば、新築物件に関する情報をいち早く入手できるようにアンテナを張っておくようにしましょう。

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