内見不可のオーナーチェンジ物件。騙されない為のチェックポイント

家とチェックポイントのイメージ

収益物件情報を見ていると、度々目にする「オーナーチェンジ物件」。中古の収益物件の多くはオーナーチェンジに該当しますが、中には絶対に買ってはいけない物件も存在します。ただオーナーチェンジ物件には、メリットが多いのも事実。既に入居者がいるため、即収入が期待できるのです。

ではオーナーチェンジ物件で騙されないためには何を見るべきでしょうか。今回はオーナーチェンジ物件について詳しくないという方にも分かりやすく、「オーナーチェンジ物件で騙されないためのチェックポイント」を解説します。

オーナーチェンジ物件とは?

オーナーチェンジ物件とは、入居者が住んでいる物件のオーナーが代わる売買物件です。1戸単位の区分所有マンションや複数戸あるアパートで、1人でも入居者がいればオーナーチェンジ物件に該当します。オーナーチェンジ物件は購入してすぐに収益を得られるため、不動産投資初心者に向いているとされています。

なお、あくまで代わるのはオーナーです。ただ物件により管理会社を変更するケースや法人契約の場合は賃貸契約が解除となるケースもあります。売買契約の前に、所有したあとの条件や契約がどう変わるかはしっかり確認しなければいけません。

オーナーチェンジ物件のメリット・デメリット

オーナーチェンジ物件は、確かに購入後すぐに家賃が得られます。入居募集から始める必要がないため、賃貸状況によっては「すぐに儲かる」と認識されている方も多いでしょう。ただオーナーチェンジ物件にも、見極めなければいけないメリット・デメリットがあります。

オーナーチェンジ物件のメリット

  • 購入後すぐに家賃収入が得られる
  • 入居募集の手間や費用が省ける
  • 比較的に安く手に入るケースがある
  • 適正な家賃を見極めやすい

オーナーチェンジ物件は、既に前オーナーが家賃収入を受け取っている物件です。それにも関わらず売却されるのは、早期に売りたいという事情を抱えているケースも少なくありません。よって交渉次第で安く手に入る可能性があります。

また、既に入居者がいるということは、その家賃で借りてくれる人がいるという証。逆に空室が目立つ物件なら、現在の設定家賃が高い可能性があります。つまりオーナーチェンジ物件は、購入前に適正家賃を見極めやすいとも言えるのです。

オーナーチェンジ物件のデメリット

  • 入居中の部屋は内装や破損状況がわからない
  • 誰も買いたがらない特別な事情を抱えている可能性
  • 入居中の部屋について賃貸条件を変更しづらい
  • 管理会社を含めて既存契約を変更できない可能性

やはりオーナーチェンジ物件は、既に家賃収入を得られているはずの物件という点が肝です。それにもかかわらず売りに出されている事情が、必ずしも買い主側に何の影響もないとは限りません。瑕疵のある物件かもしれませんし、借金まみれの物件かもしれません。または入居者に問題行動を起こす人がいる可能性もあります。

またオーナーチェンジ物件は交渉次第で安く手に入るケースもありますが、制限が多いのも事実。例えば、現入居者の入居条件はよほどのことが無ければ変更できませんし、既に管理会社と長期契約などしていれば簡単に管理会社を変更できません。つまり買い主は、既存の契約やルールにある程度沿わないといけない制限があるのです。

ありがちなオーナーチェンジ物件の失敗例

そんなオーナーチェンジ物件も、悪質な業者により被害を受けたという話もあります。この章では、オーナーチェンジ物件でありがちな失敗例を見ておきましょう。

購入前には想定していなかった事態が起きる

オーナーチェンジ物件は、やはり「何らかの事情を抱えて売却する」という点を忘れてはいけません。現在は問題なくても、実は滞納癖のある入居者が住んでいるとか変質者が頻繁に現れる地域だったなんてこともあり得る話です。

また、事前に室内を確認できない部屋もあるため、入居者が退去した後に大変な修繕が必要になるケースもあります。もちろん敷金でまかなえない部分は入居者負担です。ただ、もし入居者に持ち合わせが無かったり夜逃げしてしまったりすれば、費用は全てオーナー負担になります。

入居者がサクラの可能性

オーナーチェンジ物件でよくある事例のひとつに「入居者がサクラ」があります。満室であれば「すぐに儲かる」という心理が働くため、前オーナーや管理会社が結託してサクラを一時的に入居させているというケースがあるのです。利回りに目がくらんで購入したら「購入後すぐに賃借人が退去してしまった」という被害例はよく聞く話。十分に注意しましょう。

騙されないためにチェックしたいポイント

ではオーナーチェンジ物件を購入する際にどのような点に注意すべきでしょうか。オーナーチェンジ物件は入居中の部屋を見られませんし、売主に悪意があれば居住者の存在や家賃をごまかして売ることも可能です。悪質なケースでは管理会社と結託して、書類を偽装しているなんてこともあります。そこでオーナーチェンジ物件を購入する前に「騙されないためのチェックポイント」を押さえておきましょう。

物件概要書を細かくチェックする

オーナーチェンジ物件に限らず、必ず目にする「物件概要書」。物件概要書で最初に目に行くのが価格や利回りだと思いますが、必ず建物の構造や築年月日、その他建築制限や権利関係は必ず確認しておきましょう。特に「修繕の時期はいつになりそうか」「減価償却できる耐用年数は何年か」という将来の収支に直結する情報は絶対に確認しなければなりません。

また、購入した物件がアパートなどの場合、土地の権利は非常に重要です。大抵は契約前の重要事項説明までに必ず気づくはずですが、稀に所有権ではなく「借地権」というケースがあります。借地権にも種類がありますが、定期借地権だと決められた年数により土地を返還しなければなりません。「安く手に入った!」と喜んだのも束の間、「土地が自分の所有ではなかった」「購入後数年で土地を返還しなければならなくなった」なんてことがないように注意しましょう。

レントロールを確認する

レントロールとは、その物件の賃貸情報一覧が記載された資料。レントロールには家賃や共益費、敷金、契約日など実に様々な情報が記載されています。ただしレントロールは決まった書式があるわけではなく、記載内容もオーナーや管理会社が自由に決められます。つまり都合の悪い事実が隠される可能性があるのです。

例えば、家賃の項目には要注意。最近入居した部屋の家賃が他の部屋より明らかに安い場合、周辺の家賃相場が下がっている可能性が考えられます。現在入居募集している部屋の家賃について、現在より下げて募集しなければならないかもしれません。

また、各戸の更新日や契約日にも注意です。特に更新日や更新回数は必ず確認して「次に退去が発生しそうな部屋」を予め予測しておきましょう。長期契約であるほど、近いうちに退去する可能性は高いと考えておいたほうが良いでしょう。

管理データを把握する

建築時から大手管理会社が継続的に管理している場合、修繕履歴を必ず残しているはずです。この修繕履歴を見ることで、いつ、どこを、いくらで修繕したかが分かります。修繕履歴が分かれば、次の修繕計画に役立てることができますし、修繕費用の予測も立てやすくなるため必ず確認しておきましょう。すぐに修繕しなければいけない個所や修繕したばかりの箇所なども重要です。売買の時点では必要なくても、購入してから数年後に大規模な修繕が必要になるといった失敗だけは避けたいものです。

そのエリアの賃料や物件の相場を知る

オーナーチェンジ物件の資産価値や家賃相場を見極めるのは、あくまでも買い主です。仲介会社や売り主、管理会社の言うことを鵜呑みにしてはいけません。よって賃料や物件価格の相場を見るのは最低限行うべき基本中の基本と考えましょう。

過去に相場を確認していなくて購入後に気づいたという事案は意外と多いのです。高すぎても安すぎても何故その価格なのか根拠を確認しましょう。相場を把握していれば、購入後に失敗する可能性を大幅に低くできます。

現地調査と聞き取り調査は必ず行う

そして最後にお伝えする絶対にしておくべきことは「現地調査と聞き取り調査は必ず行う」という点。どんな物件でも必ず現地は確認しますが、特にレントロールや物件概要書との矛盾や相違がないかは必ず確認しましょう。

当然、入居中となっている部屋があるなら、外観やポストに溜まった郵便物、電気メーターなどを確認して入居者がホントに住んでいるかの確認は必ずすべきです。できれば売り主へ「なぜ売却するのか」も聞いてみましょう。

収入が得られているはずの物件を売るのですから、買い主側に不利になるような事情がないかを確認するのに重要な聞き取りです。できれば周辺住民への聞き取りもしておきたいところ。ただ購入前ですから聞き取りの仕方に気をつけなければいけません。最低でも、事故がなかったかとか物件住人によるトラブルなどが発生していないかくらいは聞いてみても良いでしょう。

まとめ

部屋の中を見ることができないことがネックとなり、オーナーチェンジ物件の購入はリスクが大きいと認識する人も多くいます。ただ正常に取引できれば購入者にとってのメリットは大きいのも事実です。価格も安くなる可能性があって、契約後すぐに収入が発生するということを考えればビギナー向けの投資と言えるでしょう。

現在では建築当時のデータが残っている物件も多くなっていますので、細かい情報を確実に見ていけばリスクは格段に減ります。コツさえつかめれば、オーナーチェンジ物件はリターンの大きい投資になるのではないでしょうか。

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