高級マンションが安く買える!?「アウトレットマンション」の探し方を解説

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「アウトレットマンション」という言葉、あまり聞いたことがないと言う人は多いでしょう。名称からして「訳ありマンション?」と思う方も多いと思いますが、少し違います。一見、何の問題もない普通の新築マンションがアウトレット品として販売されるケースがあるのです。

しかしながら、アウトレットマンションは巷のアウトレット商品とは違い、大っぴらに広告されるような物ではありません。自ら探し動かないと見つけられないのがアウトレットマンションです。今回はアウトレットマンションとは何か、アウトレットマンションとはどのようなものなのか、アウトレットマンションの探し方に至るまで分かりやすく解説します。

アウトレットマンションとは

アウトレットマンションとは、主に新築マンションのうち最終的に売れ残ってしまったマンションを指します。モデルルームとして使用したマンションや経営破綻したデベロッパーのマンションを他社が販売するケースでもアウトレットマンションと呼ばれます。

そもそもアウトレットという言葉を「訳アリ商品」と認識している人が多いですが、必ずしも訳アリ商品ということはありません。元々の意味は「直販」「直売」という意味も含まれており、中間マージンがカットされた商品全般をアウトレットと呼ぶのが正解です。

アウトレットマンションは「新築だけど売れ残ったマンション」。もちろん全てではありませんが、立地も設備も施工会社のブランド力など全く問題ない物件でも売れ残るケースがあります。大抵は当初の価格より3割ほど値下げして販売したり、半値近くまで価格を下げて再販業者に売却したりするケースなど処分方法は様々です。

アウトレットマンションのメリットデメリット

アウトレットマンションとして販売される事情は様々ですが、長く暮らすのに問題ないのであれば安く買えるに越したことはないでしょう。ただデメリットがないわけではありません。マンションを購入する人により、何をメリットデメリットと思うかは千差万別ですが、アウトレットマンションの主なメリットデメリットを見てみましょう。

【メリット】
  • 新築マンションであるため未入居である
  • 一般の新築マンションより3割前後安い
  • 竣工済みのため内見や現地確認ができる
  • 値引き交渉しやすい
  • 即入居できる
  • 家具家電付きなどになっているケースがある
【デメリット】
  • 日当たりや交通利便性など何らかの欠点がある
  • 修繕積立金が高くなるケースがある
  • 購入価格を他の住人に話してはいけないプレッシャー
  • デベロッパー破綻による物件だと管理体制に不安が残る
  • 購入当初より更に資産価値が下がる可能性

アウトレットマンションは、言い換えれば「売れ残りマンション」「新古マンション」です。売れ残るからには何らかの理由が必ずあります。それらのデメリットが立地や設備的なところで、入居者目線で特に気にならないということなら良いでしょう。ただ不動産投資という視点で改めて考えてみると、アウトレットマンションの明らかなリスクが見えてきます。

アウトレットマンションの知られざるリスク

「アウトレットマンションには売れ残る原因がある」という点は不動産投資として見た時に絶対にチェックしなければいけません。不動産市場が盛況で価格が高騰しすぎたということなら仕方ないですが、明らかに周辺相場と変わらない価格なのに売れ残っているなら、不動産投資向けとしても居住用としても向かないマンションと言えるかもしれません。

  • 駅まで遠すぎる
  • 売れ残っている戸数が多すぎて修繕積立金が足りていない
  • デベロッパーが破綻していると今後の管理に不安が残る
  • 売れ残りマンションが多いため周辺の不動産価格も下落する
  • そもそも周辺マンションに供給過剰の可能性がある
  • 安売りしすぎて住人のモラルが低下する

分譲マンションであっても賃貸に出されている住戸が多いと、住人のモラルが低下しがちだと言われています。理由は「自分の所有かどうかの違い」です。自分の所有する物件なら丁寧にマンションを利用しようという気が芽生えますが、賃貸物件では自分の所有ではないためキレイに使おうという意識が低下しがちなのです。これは高価格帯のマンションと低価格帯のマンションにも同じことが言えます。

また、そもそも売れ残っているということは、相場より高すぎるか立地条件などの悪さが原因。いくら安くなったとはいえ、不動産投資用に購入しても入居者が入るかどうか疑問が残ります。

そして忘れてはならないのが、修繕積立金。基本的には売れ残っている間のマンションの所有権はデベロッパーにありますから、デベロッパーが修繕積立金を支払うのが原則です。稀に、管理規約等でデベロッパーの修繕積立金の支払いが免除される条項が含まれていることがあります。つまり、売れ残り住戸が多いほど修繕積立金が足りていない可能性があるのです。

修繕積立金は、運営方法によっては将来の大きな出費になります。先のこととはいえ、非常に大事なことですから十分注意して管理規約等を確認するようにしましょう。

高級マンションが安く買える!?アウトレットマンションの探し方

さて、なんだかんだと言っても安く購入できる可能性のあるアウトレットマンションはやはり魅力です。購入するチャンスがあるなら、一度物件の詳細などを比較してみたいところでしょう。ただアウトレットマンションは、なかなか簡単には見つかりません。

そもそもアウトレットマンションは、大々的に広告されることのない物件。「アウトレットマンション」というジャンルが確立しているわけでもありません。アウトレットマンションは、リーマンショックの時に投げ売りマンションが急増したのがキッカケの一般的な総称でしかないのです。デベロッパーはあくまで新築価格で売りたいですし、売れ残ったからと言って安売り大放出なんてすれば周辺のマンション価格に影響するため訴訟沙汰になりかねません。販売広告でそう簡単に「アウトレットマンション」とは書けないのです。

ではアウトレットマンションを見つけるにはどうすべきでしょうか。そのヒントとなるのが「不動産の広告表示」です。「新築」「中古」の表記には決まりがあり、以下のようになっています。

新築分譲マンション
新築のマンションであって、住戸ごとに売買するものをいう。
中古マンション
建築後1年以上経過し、又は居住の用に供されたことがあるマンションであって、住戸ごとに、売買するものをいう。

【引用】不動産公正取引協議会連合会 不動産の公正競争規約

簡単に言えば、建築から1年以内で誰も入居したことがないのが新築マンション。それ以外が中古マンション扱いということです。言い換えれば、新築だけど1年以上も売りに出されている未入居マンションはアウトレットマンションになり得ると言えるでしょう。

そこでアウトレットマンションの探し方として2つの候補が挙げられます。

  • 希望するエリアの新築マンションから竣工より1年以上経過した物件を探す
  • 不動産ポータルサイトで築1年以上経過した「未入居」の中古物件を探す

実際、SUUMOやLIFULL HOME‘Sなどで「中古マンション・築3年以内・未入居(フリーワード)」で検索すると、意外にも該当物件が多くヒットします。中にはブランド力のある有名デベロッパーのマンションもあり、上記の検索方法なら早めに売り切りたい物件を比較的に見つけやすいでしょう。

マンションを購入したいエリアがあるなら、日ごろから広告や情報を集めておく必要があります。手間のかかる方法ですが、常に市場動向を見ているとデベロッパーの動きや販売手法が徐々に見えてくるようになります。

どちらにしても、アウトレットマンションを見つけるにはマンション市場の情報は常にアンテナを張っておくのが大事です。気づいたころには自然と市場動向を見る力が付き、買うべきタイミングかどうかも見極められるようになるでしょう。

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