元不動産営業マンが教える事故物件を簡単に判別する方法5つ | 不動産投資を考えるメディア

元不動産営業マンが教える事故物件を簡単に判別する方法5つ

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20190714

本来、不動産取引において事故物件という正確な定義は存在しません。しかし、一般的に事故物件は人の死にかかわる事件や事故があった場合の所謂「ワケあり物件」として広く認知されています。今回は元不動産営業マンである筆者が事故物件かどうかを見極める方法を5つご紹介します。簡単な方法ばかりですので、ぜひ実践してみてください。

事故物件とはどういうものか

「事故物件」とは、一般的には自殺や他殺、事故死、不審死といった人の死にかかわる事件や事故のあった物件のことを言います。最近、よく耳にする孤独死があった場合も事故物件に含まれます。孤独死の原因の多くは、老衰または病気です。事故や事件ではないため、本来なら事故物件には含まれません。しかし、事故物件はいわゆる「心理的瑕疵物件」とも言われており、物件を借りる人や購入する人の立場に立つと、孤独死であっても心理的な瑕疵がある、つまり欠陥がある物件だということになります。

不動産業界では、心理的瑕疵の他に以下のような物理的瑕疵の場合でも事故物件と呼ぶことがあります。

  • ローン不払い、破綻などの金融事故
  • 雨漏り・白アリなどの被害
  • 床上浸水や地震などによる自然災害の被害

事故物件の告知義務はある?

事故物件の定義はわかっても、それを告知する義務が不動産会社にあるのか気になるところでしょう。賃貸の場合、告知をするのは原則として1人目のみで、2人目以降は告知しないというのが業界の慣行になっています。

しかし、売買の場合はたとえ自然死であっても、事実を知り得た場合は告知しなければなりません。万一、事故物件と知りつつ告知しない場合は、事実不告知として契約無効や賠償責任の対象になります。物件に瑕疵があることを買主に告知されていなければ、たとえ50年前の事件であっても責任を追求されるケースが実際の判例として存在します。物件の売買は慎重に行うことが重要です。

■出典:心理的瑕疵に関する裁判事例について(RETIO 不動産適正取引推進機構)

事故物件を判別するポイント

では、実際に事故物件をつかまされない為にどうすれば良いのか、簡単に判別する方法についてご紹介しましょう。

部屋の一部、またはその部屋だけリフォームされている

フローリングの床や壁紙など、部屋の一部だけ不自然に新しい場合、事件や事故の発生を隠すためにリフォームされている可能性があります。バスルームだけ最新設備になっていたり、床の張り替えがあったりなど「築年数の割にはきれい(一部の設備のみが真新しい)」という場合、念のため不動産会社に確認しておきましょう。

「告知事項あり」「心理的瑕疵あり」の記載がある

言わずもがな、「告知事項あり」「心理的瑕疵あり」などの記載があると事故物件である可能性が高くなります。告知事項とは、契約前に知らせる情報があるということです。心理的瑕疵とは、過去に事件や事故が起きていたり、暴力団や宗教団体の施設と隣接しているなどのケースです。告知事項や心理的瑕疵は「知っていれば契約をしなかった」という事を防ぐため、不動産会社に説明が義務づけられています。

家賃が相場より安い

事故物件かどうか判断しやすい例といえば、相場より家賃や物件価格が明らかに安いことです。借り手がつかない、売れない物件は相場より家賃や物件価格が下がっていきます。同条件の物件と比較してみて明らかに安い場合は、その物件に何らかの問題があると疑った方が良いでしょう。

マンション名を変更している

過去にテレビやラジオ等のニュースで報道された事故や事件の場合、マンション名を変更している場合があります。また、近隣住民のマンションの印象を変えるために塗り替えをしているケースもあります。インターネットで過去の情報を調べられるサイトもありますので、マンション名が変わっていたり、外観が塗り替えられていないか確認するのも1つの手です。

近隣住民に尋ねる

いくらマンション名を変えても塗り替えしても、近隣住民から事件や事故の記憶を風化させることはなかなかできません。それが大きな事故や事件であればあるほど、近隣住民の記憶から消えることはないでしょう。事故物件かどうかは、近隣の方に尋ねることで比較的簡単に判別できると言えます。

事故物件を掴まなされないために

中古物件を購入する際には、今回ご紹介したような判別方法使って事故物件かどうかを確認する必要があります。またその上で「心理的瑕疵の有無」を念入りに確認するとともに、買付証明書に「心理的瑕疵が無い」ことを一筆付け加えておきましょう。事故物件を掴まないためには慎重な判断が大切なのです。

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