物件契約前に確認したい「事故物件を見分けるポイント5選」

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ここ最近「安く手に入れられる物件」として事故物件へ見方が変わってきた印象があります。「医療関係者だから死亡という履歴は気にならない」という人や「とにかく安さを求めるから事故物件でもいい」という人など一定の需要が見込まれています。ただ一般的にはまだまだ事故物件は避けられる物件。契約直前まで知らされなかったなんてこともありますから、物件探しの早い段階で事故物件かどうかは確認しておきたいところです。今回は「これを確認すれば事故物件と判別できる!」というポイントを5つご紹介します。

【事故物件の見分け方1】物件の契約条件を確認する

事故物件かどうかは、不動産屋さんに聞くのが最速の方法です。しかし業者が嘘を付いたり、実際に業者に問い合わせたら別の物件をしつこく営業されたりする可能性も否めません。できるだけ自分の手元で確認できるに越したことはありません。最初に確認すべきは「物件の契約条件」です。売買なら土地の広さや建物の築年数に対する価格、賃貸なら築年数や広さを見ながら周辺相場と家賃を比較して見ましょう。

結果、明らかに好条件にも関わらず、物件掲載日からしばらく経過しているようなら事故物件を疑うべきです。最近は事故物件にも一定の需要が認められるようになり、一概に「事故物件は安い!」とは言い切れなくなりました。賃貸であれば周辺相場と同じような家賃で募集されているケースもあります。事故物件を判別する最初のステップとして「理由は不明だけど周辺の物件より明らかに条件が良い」のは、一つの目安にすると良いでしょう。

【事故物件の見分け方2】物件情報の備考欄を確認する

続いて確認すべきなのが「物件情報の備考欄」です。事故物件の多くは、物件概要や説明文に『告知事項あり』『心理的瑕疵あり』のどちらかが記載されています。どちらかというと前者が多い印象です。LIFULL HOME‘Sでは、実際に事故があった物件には以下のような表示がされます。


【出典】LIFULL HOME‘S

不動産ポータルサイトや物件情報を掲載する業者により表記方法は違います。例えばSUUMOだと物件情報の最初の説明で記載されていることが多く、備考欄に記載されるのは担当者名です。どちらにしても物件探しで事故物件かどうか最初に気づけるのが物件情報ですから、漏らさずチェックするようにしましょう。

【事故物件の見分け方3】『大島てる』を参考にする


【出典】大島てる

今や知る人ぞ知る事故物件投稿サイト「大島てる」。サイト利用者の投稿を基に事故物件が地図上に表示されるサイトです。最初は「へぇ……」としか思わないのですが、事故物件を最初に確認するなら必ず見るべきサイト。以外にも「今住んでいる家の近くで事故が起こっていた」という事実が分かります。但し、投稿されている事故情報の信頼性が担保されていないため、あくまで参考として捉えたほうが良いでしょう。

【事故物件の見分け方4】周辺住民に聞く

上記までの方法では、事故物件であると確認できても実際に何があったのか確認できません。不動産業者に確認するにも求めていない物件を営業されるのも面倒です。そこで実際に現地へ出向き、物件周辺の住民に聞いてみましょう。何らかの事故が起きれば、必ず警察や消防が駆けつけるはずですので知らないということはないでしょう。もちろん突然見知らぬ人間が近所のことを聞いて回るのですから、「周辺の物件を探している中で事故物件でないかどうか確認したい」とシッカリ説明しましょう。不審人物と見られたら、それこそ警察沙汰になりかねません。そもそも事故物件は「心理的瑕疵」があるかどうかが基準。明確な定義がなく「心理的に嫌悪すべき事象があったかどうか」の見解が人により違います。

これまでに心理的瑕疵の裁判は多く行われていますが、心理的瑕疵の定義が明確にされたわけではありません。「殺人なら事故で、病死なら許容範囲」とか、「人が死亡していなくても火災が起きていれば心理的瑕疵」など実に様々な議論がされています。そんな風潮に乗じてか、不動産業者も必要最低限の情報しか教えないケースもあります。「告知事項あり」と書かれていない物件でも、実は死亡事例のある物件だったという可能性もゼロではありません。確実性を求めるなら周辺住民への聞き取りを行いましょう。

【事故物件の見分け方5】告知書を確認する

事故物件を掴まされない最後の砦とも言えるのが、重要事項説明書に添付される「実は不動産の契約書や重要事項説明書には、面積や不動産の利用制限、インフラ設備、権利関係など、比較的に基本的なことしか記載されていません。その補足資料とも言えるのが告知書(付帯設備及び物件状況確認書)です。宅地建物取引業法第35条では説明すべき項目が定められています。その内容を記載しているのが告知書であるため、必ず渡されるはずです。

上図のように告知書には「事件・事故・火災等」の項目があり、その物件だけでなく近隣の自殺、殺傷事件、ボヤも含めた火災ついても記載されます。自身が所有する物件で事件・事故があったかどうか知らないということはあり得ません。事件や事故があれば何らかの記載があるはずですので必ず確認しましょう。

まとめ

概ね今回ご紹介した方法を取れば過去の事故履歴は確認可能です。ただ実は事故物件かどうかの定義が難しいのと同時に、事故に関する告知義務の有無も線引きも非常に難しいのが現状です。「事故から20年経過しているから告知義務はない」といった判例もありますし、一時は東京ルールという通称で「告知義務は入居者1人目まで」なんて認識もまかり通っていました。

「絶対に事故物件に当たりたくない」と考えるなら、もはや選択肢は「新築物件」しかありません。ただそれでも「以前に建っていた建物内で事故が起きていた場合は?」という疑問が生まれます。事故物件は追求すればするほど、物件の選択肢を狭めてしまうのです。事故物件かどうかは最低限の確認に留め、ある程度の許容範囲を決めておくのも物件探しをスムーズにするコツと言えるでしょう。

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