【高利回り物件 vs 低利回り物件】メリット・デメリット比較

賃貸経営

不動産投資を行う場合、その目的は様々ですが、大部分は定期的な収入や不労所得を狙っての投資です。しかし、同じ目的でも多少リスクがあっても高収入を得たい投資家と低リスクで安定した収入を得たい投資家では投資運用方法も大きく異なります。

この記事では同じ不動産投資でも高利回り物件と低利回り物件のどちらを選択すべきか各々のメリットやデメリットを比較します。自分が行う不動産投資物件はどちらを選べば良いのか参考にしていただければ幸いです。

高利回り物件のメリット

高利回り物件は都心部より地方や郊外にある物件に多く見られます。また、築年数の浅い物件より古い物件の方が利回りは高い傾向にあります。高利回り物件のメリットは大きく分けると2つに分類できます。

  • 入居が決まると高い収益を得られる
  • 入居が決まった状態で売却すると高い売却益が得られる可能性がある

高利回り物件は一旦入居が決まってしまえば、定期的に高い利益を得ることができます。また、高利回り物件は入居が決まっている状態で売却すると購入時より高い金額で売却できる事もあります。家賃収入というインカムゲインで高い収益を上げられる物件は、売却益というキャピタルゲインも増える可能性が高まります。高収益物件のメリットは入居率によって大きく変わると言っても過言ではないでしょう。

高利回り物件のデメリット

なぜ都心部よりも地方の物件は利回りが高いのか。そして、なぜ築年数が浅い物件より古い物件の方が利回りが高いのか。それは空室リスクの高さが主要因と言えます。つまり、都心部よりも地方が、築浅より築古の方が入居に苦戦する傾向が高いからです。いくら利回りが高くても入居が決まらなければ収益は上がりません。この点も踏まえて高利回り物件のデメリットとしては以下の2点を挙げることができます。

  • 入居が決まりにくいリスクがある
  • リフォームなどの維持費用がかかる

空室リスクは前述の通りですが、入居が決まらないとなると家賃を下げるか設備や機能の刷新、リノベーションをするなど部屋を住みやすく改装することも検討する必要が出てきます。しかし、家賃を下げてしまうと高利回り物件のメリットが無くなってしまいますので、大幅なリニューアルを行い入居ニーズの高い物件にするのが一般的です。改装費用など更なる投資が必要になる可能性が高いため、資金力に余裕がない方は費用面で大きなデメリットとも言えます。

低利回り物件のメリット

次は低利回り物件のメリットです。大きく分けると以下の2つに分けられます。

  • 入居が安定している物件が多い
  • あまり改装しなくても入居が決まりやすい

都心部や築浅物件は利回りが低いのが特徴です。低利回り物件は入居が安定している事が多く、高利回り物件より計算が立てやすい事も特徴として挙げられます。立地の良い物件も多く、築年数も新しいものが多いため、改装費用がかかりにくいのも低利回り物件の大きなメリットです。特に空室リスクが低い事は不動産投資家にとって大きなメリットと言えます。

低利回り物件のデメリット

低利回り物件は空室リスクが少ない分リターンも低いため、ベテランの不動産投資家にはあまり面白くない投資だと思われるかもしれません。低利回り物件のデメリットは以下が挙げられます。

  • 満室になっても利益が少ない
  • 売却益が出にくい

そもそも満室になりやすい物件なので、ローリスク・ローリターンなのが低利回り物件の特徴です。そのため、購入後ある程度資産価値を高めて売却したいという転売目的にはそぐわない物件が多いようです。

高利回り物件vs低利回り物件 選ぶならどっち?

ここまでは高利回り物件と低利回り物件のメリット・デメリットを中心に解説しました。では、実際にはどちらの物件を購入した方がいいのでしょうか。結論から申し上げると、不動産投資初心者ならば低利回り物件を、ベテラン不動産投資家ならば高利回り物件をおすすめします。低利回り物件はどちらかというとローリスク・ローリターンの物件が多く、高利回り物件はハイリスク・ハイリターンの物件が多いのが特徴として挙げられます。高利回り物件で安定した高収益を上げるには、不動産投資に対する知識やノウハウが豊富であることが望まれます。

色々な工夫をして魅力的な物件に変身させて入居率を高めることはとても大切です。不動産投資初心者はどうしても知識やノウハウが少ないため、なかなか思った収益を得られない可能性が高いと言えます。まず不動産投資初心者はリスクをなるべく少なくして知識やノウハウの取得を優先しましょう。知識やノウハウの取得を目的とするならば入居が安定して築年数が浅くてあまり支出が起こる可能性が低い物件を選んだ方がいいでしょう。それには低利回り物件の方が最適だと言えます。不動産投資は目的によって購入する物件が大きく異なりますので、自分の目的をきちんと定めて投資運用を行うことが大切です。

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