家賃保証会社の選び方!失敗しない家賃保証会社を見極める10のポイント

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家賃保証会社には様々な種類、サービスがありますが、実は選び方があります。簡単に言ってしまえば、不動産オーナーの経営方針によって家賃保証会社を選ぶのが正しい方法です。

ただ家賃保証会社も関東だけで90社前後あると言われており、全国規模で見ると150社ほどあるのではないかと見られています。さすがにその中から、自分の賃貸経営に合う家賃保証会社を見つけるのは困難を極めるでしょう。

そこで今回、失敗しない家賃保証会社を見極める10のポイントをご紹介します。中でも重要な2つのポイントは特に詳しく解説しますので、この機会に家賃保証会社の種類や見極めポイントを把握しておきましょう。

家賃保証会社の種類で考える失敗しない保証会社の見極め方

家賃保証会社にはいくつか種類があると言われていますが、明確な種類の定義が決められているわけではありません。種類を分けるにしても様々な視点で考える必要があるのです。そこで強いて分けるとするなら、以下4つが考えられます。

  • 家賃の支払いが「カード払い」か「引落し」か「振込」か
  • 「家賃立て替え払い」か「滞納報告型」か
  • 「過去の滞納情報を共有する団体に所属している会社」か「どこにも加入していない会社」か
  • 「家賃保証事業がメインの会社」か「債務保証を広く請け負っている会社」か

インターネットメディアの多くは、「3.」で比較する記事が目立ちます。主に「ブラックでも審査に通る保証会社!」「審査の緩い保証会社!」といった見出しを付けられていることが多く、ただ賃貸ユーザー目線で考えると頷けるところです。

ただ不動産投資や賃貸経営するオーナー視点で考えると、過去の信用情報を共有しているかどうかという点の優先順位はあまり高くないと言えます。不動産オーナーはとにかく「空室を埋める」「滞納なく家賃を支払ってもらえる」という2点が満たされれば良いわけですから、どちらかといえば「2.」が重要になってくるでしょう。

「損失リスク」で家賃保証会社を見極める

失敗しない保証会社を見極めるには、まず賃貸オーナーの運営方針や戦略によって利用する保証会社の種類を考えなければいけません。まず家賃保証会社の種類で、不動産オーナーが最も気にすべきなのが「損失リスク」です。

ここで言う損失リスクとは「滞納リスク」「事故リスク」「入居者トラブルリスク」などを含みます。収入は不動産投資における生命線。滞納が発生してからいつ家賃が振り込まれるのか、またどこまでの範囲で保証を行っているか必ず確認すべきです。

当然、どの会社も家賃滞納だけは最低限保証してくれます。ただ保証方法が各社で違うのも事実。そこで損失リスクを考えるうえでは、以下のポイントを覚えておくと良いでしょう。

  • 家賃立て替え払いの家賃保証会社なら必ず家賃が振り込まれる
  • 滞納報告型の場合は決められた日数以内に報告しないと家賃が保証されない
  • 保証家賃が振り込まれるまでの日数や手続きの方法
  • 保証されるのが家賃関連だけか、明渡訴訟などに至るまで全般的な保証か

家賃保証会社によっては、入居者から家賃が振り込まれたかどうかに関係なく家賃を立て替えて払ってくれる会社も多くあります。中には家賃請求月の前月には振り込んでくれる会社もあり、賃貸オーナーの安心感で考えると最もオススメの家賃保証会社です。

ただそういった会社は、保証料が高かったり審査に厳しかったりすることが多いため入居可能な人が限られます。そこで滞納報告型の家賃保証会社が選択肢になりますが、滞納報告型の家賃保証会社は「滞納が発生しました」と自ら報告すると家賃を保証してもらえます。ただ仮に、報告を後回しにして一定期間を過ぎると保証してもらえません。

中には滞納報告をしてもすぐに保証されるか分からない会社もあり、入居者への督促を最優先にして、保証家賃の支払いは後回しという会社もあります。「いつ保証家賃が支払われるか」「どの範囲まで保証されるか」は、家賃保証会社を決める上で非常に重要ですので必ず確認しましょう。

「審査の難易度」で家賃保証会社を見極める

そこまで空室に困っていないのに、簡単に審査にパスできる家賃保証会社では問題のある人が入居してしまう可能性があります。他入居者にも迷惑をかける可能性があるため、新たな空室の発生に繋がりかねません。

逆に空室に困っていて最低限の家賃保証をしてもらい、とにかく入居してもらうのが最優先というケースもあるでしょう。つまり、あまりに審査が厳しいと問題ないはずの優良な入居者すら審査に通らず空室が続くといった事態になりかねません。

審査の難易度をどう考えるかは、賃貸オーナーから見た「入居してもらいたい人」でバランスを考えるのがポイント。そこで審査の難易度について、以下を目安にしてみると良いでしょう。

  • 信販系と呼ばれるカード会社の家賃保証はクレジットカードが持てる収入の安定した人しか審査に通らない
  • 家賃滞納履歴を照会する会社だと、今は問題なくても家賃滞納履歴があるため審査に通らない

「全国賃貸保証業協会(以下、LICC)」に加入する家賃保証会社は、同じ団体の中で家賃滞納履歴を共有しています。つまりLICC加入の保証会社が付いた物件で滞納事故を起こしていると、LICC加入の物件には入居できないのです。そこで滞納履歴を共有しない「賃貸保証機構(LGO)」に加入している家賃保証会社か、どこにも属さない「独立系」と言われる家賃保証会社を選択することで入居希望者の幅は広がります。

過去に家賃滞納があっても今は全て支払っているケースはよくあることでしょうし、たまたま事故や病気などで長期入院になることだってあります。最近では、外国人労働者向けの家賃保証会社も登場しており、サービスの幅は広がっています。審査の難易度は、賃貸オーナーが住んでもらいたいと思う人の属性により決めるというのがポイントになってくるでしょう。

家賃保証会社のサービスで確認しておくべき10のポイント

賃貸オーナーや不動産投資家が家賃保証会社を見極めるために、最も大事なポイントを2つご紹介しました。ただ家賃保証会社のサービスで確認しておくべき点はまだまだあります。最後に家賃保証会社を選ぶときに必ず確認しておくべき10のポイントを見ておきましょう。

  1. 家賃立替型か滞納保証型か
  2. 滞納発生時の手続きの有無
  3. 滞納報告の免責期間
  4. 滞納家賃が振り込まれるまでの日数
  5. 最大で保証される滞納期間
  6. 保証される内容と範囲
  7. 入居者の初回保証料と更新料
  8. 信託スキームの導入有無
  9. 加盟団体
  10. 個人からの申し込みを受け付けているか

現在は多くの家賃保証会社が何らかの団体に加入し、健全な保証業の発展に寄与しています。ただ以前は無茶な取り立てが拡散されたり経営状況の悪さなどから破綻したりする家賃保証会社もありました。

よって、よほどのことが無ければ問題ないものの信託スキームの有無は念のため確認しておいた方が良いでしょう。信託スキームとは家賃保証会社が家賃を預かるのではなく、第三者の金融機関に介入してもらい、入居者の家賃は金融機関を通じて賃貸オーナーに振り込まれるという仕組み。これにより万が一家賃保証会社が破綻しても、オーナーが受け取るはずの家賃だけは確実に守られます。

概ね上記のポイントを確認しておけば、自身が所有する賃貸物件に都合が良いか悪いかの判断ができるでしょう。大事なのは、いざ滞納が発生して督促にも応じず訴訟沙汰に発展したところまでを想定して比較することです。オーナーが負担する費用というのは微々たる振替手数料ということがほとんどですので、どこまでリスク許容するかではなく、最悪の自体を考慮して家賃保証会社を選びましょう。

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