マンション/アパート経営で必ず知っておきたい不動産指標5選

賃貸経営
20190721

マンションやアパート経営を行っている所有者でも保有目的は様々で定期的収入を得たい人もいれば、相続税目的のために保有している人もいます。しかし、マンション/アパート経営においては経営の意識があまり高くはない人も多く、自分が経営しているマンションの稼働率や売り上げ状況を完全に理解していない人もいます。自分のマンションやアパートの家賃収入が実際にどれくらいあり、どの点にリスクがあるかはどうやって見つければいいのでしょうか。マンション/アパート経営においてこれを知っておけば経営の役に立つ指標を5つ紹介していきます。

どのくらい稼働しているかを見極める「稼働率」

稼働率の計算方法
実際の賃料収入 ÷ 年間満室賃料 × 100 = 稼働率

自分の物件が年間どの程度稼働しているかを見る指標が稼働率です。1年間満室だった場合の賃料から実質いくらの賃料収入を得ることができた割合で算出します。例えば、年間満室賃料が1000万円に対し、実際に得ることができた賃料が950万だったAマンションがあった場合、Aマンションの稼働率は950万円 ÷ 1000万円 × 100 = 95%となります。目安として稼働率90%以上なら健全に稼働しているとされています。稼働状況は経営において必ず把握しなければならない項目の1つです。稼働率が低ければ、部屋や設備を改装するなどして稼働率の改善を図る必要もあります。

経営が赤字になるポイントを知る指標「損益分岐点」

損益分岐点の計算方法
(年間の運営費 + 年間の返済額)÷ 年間満室賃料 × 100 = 損益分岐点

稼働率が悪ければ、マンション/アパート経営は赤字になる可能性もあります。では、稼働率がどこまで落ちたら赤字になるのかを知る指標が損益分岐点です。マンション/アパート経営の際、多くの人は金融機関から融資を受けます。そして、家賃収入から金融機関への返済を行います。また、マンション/アパート経営には設備点検代などの運営費や共用部分の光熱費などがかかります。家賃分のみならず、これらの支出以上の売り上げを増やさないと経営は赤字になってしまいます。先ほどのAマンションを例に挙げましょう。年間満室賃料が1000万円、年間の運営費300万円、年間の返済額が400万円の場合、(300万円 + 400万円)÷ 1000万円 × 100 = 70%となります。Aマンションは稼働率が70%を下回ると赤字になってしまいます。目安としては75%以上の損益分岐点は注意しなければいけません。損益分岐点が高い物件は、運営費を見直したり、返済額を減らしたりすることで改善が可能です。

無駄な運営をしていないかを知る「運営費率」

運営費率の計算方法
運営費 ÷ 年間満室賃料 × 100 = 運営費率

先ほどマンション/アパート経営では運営に必要な費用があると述べました。一般的に運営費と言われているものです。1つ1つの費用があまり多くないので見逃しがちですが、運営費自体のひとかたまりで見ると、経営を圧迫する要因の1つとなっている場合があります。先ほどのAマンションは運営費が300万円、年間満室賃料が1000万円でしたので、300万円 ÷ 1000万円 × 100 = 30%となります。目安としては運営費率20%以下を目安としていますので、Aマンションは少し運営費率が高いことがわかります。余計な運営費を見直したり、交渉して安くするなどして運営費率を改善することは可能です。

返済費用が経営を圧迫していないかを見る指標「返済比率」

返済比率の計算方法
年間返済額 ÷ 年間満室賃料 × 100 = 返済比率

多くのマンション/アパート経営は金融機関から融資を受けている場合が多く、返済が経営を圧迫していることも少なくありません。返済に関するチェックは返済比率を見てしっかりと把握しておきましょう。返済比率は年間の返済額と年間満室賃料の割合で算出することができます。計算式をAマンションにあてはめると、400万円 ÷ 1000万円 × 100 = 40%となります。目安としては50%以内に抑えておくのが良いと言われています。返済比率を抑えることで損益分岐点の改善にも繋がります。金融機関への返済がマンション/アパート経営にとっても大きな支出の1つですので、しっかりと返済比率を確認して健全な経営を行わなければいけません。

他の投資商品との比較ができる「真の利回り」

真の利回りの計算方法
年間の売り上げ ÷(物件価格 + 売却の経費)× 100 = 真の利回り

他の投資商品と比較をして、本当に不動産投資が適正なのかを知る指標として、真の利回りで判断することができます。別名Free & Clearly Return(FCR)と言われており、不動産投資の効率性を図る代表的な指標です。先ほどのAマンションの年間売り上げを算出する場合、実際の賃料収入から運営費を差し引いた950万円 ‐ 300万円 = 650万円が年間の売り上げです。仮にAマンションが8000万円で売却可能で、売却にかかる経費を売却価格の5%だったとします。すると、8000万円 × 5% = 400万円がかかる経費として算出できます。これでF真の利回りの算出に必要な数値がでましたので、真の利回りを算出してみましょう。650万円 ÷(8000万円 + 400万円)× 100 = 7.73%と算出されます。他の投資商品と比較して真の利回りが高いが低いかで、効率よく運用出来ているのかを判断する指標となります。

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