キャッシュフローを改善する賃貸物件の利回りアップ術まとめ15選 | 不動産投資を考えるメディア

キャッシュフローを改善する賃貸物件の利回りアップ術まとめ15選

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賃貸経営で使える利回りアップ術15選

今回は賃貸経営で使える利回りアップ術を15個厳選してまとめてみました。どのくらい利回りがアップするかは以下のモデルケースを前提とします。

モデルケース:
年間家賃収入430万円(表面利回り14.3%)の収益物件をローン3000万円、15年返済、金利3%で購入

【その1】駅近物件を探す

不動産投資において立地は非常に重要な要素となります。焦って高利回りの地方物件を購入してしまうより、近隣エリアで駅近の優良物件が出るのをじっくり待つのも一つの戦略です。

活用シーン:物件購入前
利回りアップ:2.5~3%(年間収入が80万円程度増加した場合)
難易度:★★★★

【その2】物件価格の交渉

これは心理的交渉術などを利用して価格交渉をしましょうということです。物件購入時に売主との交渉でうまく使えれば、物件価格を数百万円値下げできる可能性もありますので、ぜひ勉強しておきましょう。

活用シーン:物件購入の値下げ交渉時
利回りアップ:1.5~2%前後(モデルケースの物件を2700万で購入できた場合)
難易度:★★★

【その3】購入価格の調整

積極的にお勧めはできませんが、購入時の建物価格を適正にする範囲であれば有効です。購入価格の内訳は土地と建物で分かれていますが、建物価格の割合を高くできれば、その分を減価償却費用として経費計上できるようになります。

活用シーン:主に確定申告時
利回りアップ:1%以上(減価償却できる額による)
難易度:★★★★★

【その4】賃貸併用住宅を検討する

これは元々不動産投資をするつもりがなかった人によくあるケースです。一般の住宅ローンでは先々の返済が不安という方もいるでしょうし、たまたま良い立地に土地を購入できた場合、賃貸併用住宅として建築すれば、住宅ローンの返済を家賃収入で賄えます。今流行りの投資方法です。

活用シーン:自宅購入時
利回りアップ:0% or 100%(入居者の有無次第)
難易度:★★

【その5】低金利ローンの開拓

不動産投資で本当によくあるのが「最初に借り入れた金利が高かった」という失敗です。不動産投資ローンを低金利で組めるかどうかは、後の成功の可否に大きく左右します。一度失敗してからではなく、物件購入前に低金利の金融機関を開拓するようにしましょう。

活用シーン:ローンの借り入れ検討時
利回りアップ:1%前後
難易度:★

【その6】自己資金を多めに投入

これは人によって賛否両論かもしれません。所有物件を増やすために、敢えて自己資金を少なくしておく手法もありますが、自己資金を多めに投入してローンの借入額を少なくすれば、返済が苦しくなるリスクを低減させ、手元に残るお金を多くできるという2つのメリットがあります。

活用シーン:ローン借入時
利回りアップ:1%(自己資金200万・借入2800万と自己資金500万・借入2500万で購入した場合の比較)
難易度:★★

【その7】長期ローンを検討する

これも人によって戦略の違いがあります。モデルケースでは15年ローンですが、仮に30年ローンにした場合、年間返済額を100万円も減額することができます。ただし、総返済額は800万円ほど増えますので、出口戦略と運用シミュレーションをしっかり行った上で判断することをお勧めします。

活用シーン:ローン借入時
利回りアップ:3%(上記の例の場合)
難易度:★★

【その8】物件の買い増し

これは荒技とも言えますが、利回りの高い物件を買い増す事によって、所有物件と合わせて平均利回りを向上させる手法です。例えば、既存物件が利回り7%だとしたら、新たに利回り15%の物件を購入して運用すれば、全体として11%まで底上げできる計算になります。

活用シーン:物件運用中
利回りアップ:4%(上記の例の場合)
難易度:★★★★★

【その9】プチリフォーム&自主清掃

空室が出る度に発生する修繕やクリーニングですが、業者などに依頼せず自分で行うこともできます。100円ショップのアイテムやお洒落で安い壁紙に変えるなどの工夫で満室経営を実現したオーナーも数多くいます。

活用場面:入居者募集時
利回りアップ:2%(諸経費率が10%改善したと仮定)
難易度:★★★

【その10】最大限の節税対策

不動産投資における常套句でもある「節税」ですが、利回りの向上、改善には欠かせない技です。減価償却、経費計上、青色申告など出来る限りの節税対策を駆使して所得税、住民税、社会保険費などを下げることで大幅に減税できる可能性があります。

活用シーン:主に確定申告時
キャッシュフロー:1~3%程度向上(減税額による)
難易度:★★★★

【その11】ローンの借り換え

「その5」の時点で低金利ローンを利用できていれば良いのですが、そうでない場合、低金利ローンへの借り換えを検討しましょう。年間数十万円以上のキャッシュフローの改善が見込めます。

活用シーン:物件運用中
利回りアップ:1~2%(借り換えるローン金利による)
難易度:★★

【その12】ローンの繰り上げ返済

ローンの繰り上げ返済はキャッシュフローの改善に有効な手段となります。繰り上げ返済は「期間短縮型」と「返済額軽減型」に分かれますが、どちらにするかは自身の出口戦略等を踏まえて検討すべきです。利回りアップにも大きく役立ちますので、ぜひ覚えておきましょう。

活用シーン:物件運用中
利回りアップ:約2%(モデルケースのローンを7年目で500万円繰り上げ返済した場合)
難易度:★★★

【その13】長期間入居してもらう

一昔前であれば入居の度に礼金が得られたため、回転率を上げる手法も有効でしたが、今では礼金という収入に期待できません。そこで、長期間入居し続けてもらうことで、修繕やクリーニング、入居者募集費用の節約になるだけでなく、入退去の度に家賃を値下げする必要もなくなるというメリットがあります。ただし、入居者に引っ越したくないと思わせる工夫と努力が必要となりますので、当然難易度は高くなります。

活用シーン:物件運用中全期間
利回りアップ:1%以上(家賃を5000円減額せずに済んだと仮定)
難易度:★★★★★

【その14】家賃を上げる

まず周辺の家賃相場を確認し、入居募集を開始する際に所有物件の家賃が適正かどうかを確認しましょう。しかし、周辺相場よりも安いからといって簡単に家賃を上げられるものではなく、家賃を高くしても入居を見込める物件にする工夫なども必須になります。

活用シーン:入居募集前
利回りアップ:1%前後(モデルケースの家賃を3000円アップしたと仮定)
難易度:★★★★★

【その15】完全自主管理

「その9」と少し重複しますが、修繕や清掃はもちろん、入居募集や家賃管理、問合せ対応、契約関連事務などを全て自分で行うことで利回りが向上できます。ただし、様々な知識と経験が求められる方法ですので、簡単でないことは覚悟しておきましょう。

活用シーン:物件運用中全期間
利回りアップ:1.5~2%程度(諸経費率が10%前後低くなったと仮定)
難易度:★★★★★

まとめ

賃貸物件の利回りアップ、キャッシュフロー改善方法をまとめてご紹介しました。特にローン金利や節税対策が不動産投資で重要になってきますが、あまり無茶な節税を行うと、脱税と見なされて節税額以上どころか、利回りアップ分の利益も一気に失くすリスクもありますので、税理士などに相談しつつ慎重に行うことをおすすめします。

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