賃貸経営で成功するための「高利回り物件の探し方と注意点」 | 不動産投資を考えるメディア

賃貸経営で成功するための「高利回り物件の探し方と注意点」

賃貸経営において投資資金の運用効率を高めるためには、高利回り物件を見つけて投資することが基本です。そこで今回は高利回り物件の基準から探し方、注意点までを解説していきます。

高利回り物件の基準

高利回り物件の基準

不動産投資の利回りは投資対象となる不動産物件の種類によって異なります。高利回り物件に具体的な基準はありませんが、おおよそ年間利回りが10%以上の物件であれば高利回り物件として扱われます。

例えば、年間利回りが10%なら投資資金は単純計算で10年で回収できる見込めるとなり、10年後以降は賃料収入から経費を差し引いた金額が全て収益になります。資金回収までにかかる期間が短い高収益物件ほど投資資金の運用効率は高くなり、再投資によってより大きな利益を生み出すことが可能になります。

高利回り物件の相場は地域によっても異なります。不動産投資激戦区の物件であれば年間利回り10%以下でも高利回り物件に分類されることがありますし、利回り15%でも諸条件を考慮すると高利回りとは言えない物件も存在します。

重要なのはその地域の相場や賃料水準との比較であり、絶対的な利回りの比較にはあまり意味がありません。東京の物件と沖縄の物件を比較すれば利回りや収益率が異なるのは当然です。とにかく高利回り・高収益物件を求めて地方や海外の物件を候補に入れるのもいいですが、物件の管理が容易な地元の物件であれば、多少利回りが低くても投資対象に選ぶメリットはあります。諸条件を考慮した物件選びが重要です。

割安で売りに出されている物件を探す

割安で売りに出されている物件を探す

高収益物件を探すポイントは「割安で売りに出されている物件を探す」ことです。不動産投資の利回りは物件の取得価格、賃料、経費の3点で決まります。利回りを高めるには基本的に以下の3つの方法しかありません。

  • 物件の取得費用を安くする
  • 家賃を高く設定する
  • 経費を低く抑える

これらの方法によって物件の利回りは高まりますが、家賃を高く設定すると入居者を確保するのが難しくなり、安定した投資が実現しません。不動産にかかる経費はどれだけ切り詰めても最低限必要な金額は発生しますから、一定以上に利回りを高めることは不可能です。そのため、必然的に取りうる選択肢は、割安な物件を購入して取得費用を抑える方法に限られます。

不動産物件の売り出し価格は周辺の物件相場を考慮して設定されているため、相場と比べて大幅に価格が安い物件というのはまずありません。しかし、中には何らかの事情で相場よりも大幅に安い価格で売りに出される物件もあります。大きなトラブルを抱えている物件には要注意ですが、解決可能な問題なら安く買った上で対処すれば高収益物件に生まれ変わります。物件の見極めには慎重さが求められますが、成功すれば少ない元手で大きな利益が得られるでしょう。

割安で売り出されている物件で最も多いのが、所有者が売却を急いでいるケースです。急いで売却する理由は様々ですが、タイミングがあえば好条件の物件を安く購入できます。空室になりやすい事情を抱えている物件も割安価格で売りだされています。傷みが目立つ築古物件は割安な値付けがされることが多く、適切なリフォームを行うことで高収益物件に化ける可能性を秘めています。

高利回り物件に安易に飛びつくのは危険

高利回り物件に安易に飛びつくのは危険

投資用不動産を専門に扱う業者は高利回り物件の情報をよく提供してくれます。中には年間利回りが15%を超える物件もありますが、安易に飛びつくのは禁物です。

不動産業者が提供する高利回り物件の情報は、想定利回り(表面利回り)に基づいて計算されたものが多く、実質的な利回りとは大きな開きがあることが少なくありません。入居者がすぐに集まり空室が全くないという理想的な状況であれば高い収益性が見込めますが、そもそも入居者が集まりにくい物件であれば想定利回り通りの収益が得られる保証はどこにもありません。

見た目だけの高利回り物件を選んでしまうと、利益どころかいつまでも空室を抱えたまま維持コストの負担のみが発生してしまう危険性があります。重要なのは周辺環境や賃貸需要などの空室リスクも考慮した物件選びです。利回りの数字だけに目を奪われてしまうと、リスクを抱えた物件を知らず選んでしまう可能性が高まるので十分注意してください。

また、築年数の経過による利回りの変化にも注意が必要です。不動産物件は新築時が最も価値が高く、時が経ち築年数が古くなるほど価値が下がります。物件取得時は家賃10万円で入居者希望者が集まった物件も築年数の経過とともに9万円、8万円…と賃料を下げざるを得なくなり収益性は低下し、利回りも悪化します。

どんな物件でも経年による価値の減少は避けられません。一般的に賃貸物件は築20年を超えると人気が大幅に下がり、家賃も引き下げを迫られます。築15年の中古物件を購入する場合、5年後にやってくる大幅な収益の低下を考慮して利回りを計算する必要があるでしょう。

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