「公示地価、基準地価、路線価」の違い、特徴、利用方法を比較解説

地価マップ

不動産価格には大きく分けて4つの価格「取引価格(実勢価格)」「公示地価」「基準地価」「路線価」が存在します。取引価格は説明するまでもありませんが、他3つの「公示地価」「基準地価」「路線価」の違いや各指標の意味が分からない方もいるでしょう。一つの不動産に対して4つの価格が存在することから「一物四価」とも言われるこれらの指標。今回は「公示地価」「基準地価」「路線価」とは一体何か、どのような特徴や違いがあるのかまで解説します。

公示地価とは?特徴と使い方

公示地価とは、国土交通省が毎年1月1日時点における1㎡あたりの適正な土地価格を調査し、毎年3月中旬に発表する制度です。公表される土地は国土交通省の土地鑑定委員会が決定し、全国に26,000地点前後あります。公示地価として公表される土地のことを「標準地」と言い、不動産取引や公共事業における土地取得の目安とされるのが公示地価です。公示地価を決める目的は不動産取引以外にもあります。

  • 一般の土地の取引に対して指標を与えること
  • 不動産鑑定の規準となること
  • 公共事業用地の取得価格算定の規準となること
  • 土地の相続評価および固定資産税評価についての基準となること
  • 国土利用計画法による土地の価格審査の規準となること等

■出典:国土交通省 地価公示

不動産取引や事業等だけでなく、土地価格決定の目安としても使用されるのが公示地価です。日本の土地価格のベースとなるのが公示地価と考えても良いでしょう。ただし、公示地価はあくまで目安の土地価格ですので、必ずしも公示地価に沿った不動産取引をする必要はありません。一般の不動産取引における土地価格は、周辺地域のインフラや需要、収益性などを勘案して自由に決定できます。公示地価の調べ方や使い方は基準地価とほぼ同じで以下のサイトにアクセスすれば確認できますが、詳しくは次章の基準地価と合わせてご説明します。

■参考:国土交通省 土地総合情報システム

基準地価とは?特徴と使い方

基準地価とは、都道府県が公示地価では調査しない土地まで調査し、公表する補完的な役割を持つ土地価格です。基準地価は毎年7月1日時点における土地価格であり、毎年9月中旬に発表されます。国が公表する土地価格が公示地価であるのに対し基準地価は都道府県知事が公表する土地価格で、地点数は21,000~22,000です。

公示地価と基準地価は調査される地点が同じこともありますが、国が調査しない場所まで調査しているのが基準地価の特徴です。基準地価は各エリアで1名以上の不動産鑑定士が調査するものと定められていますが、公示地価は各エリアで2名以上という違いもあります。国による大まかな調査が公示地価で、都道府県が行う細かな調査が基準地価と考えても良いでしょう。

基準地価や前章の公示地価は、国土交通省が運営する「地価公示・都道府県地価調査」というページから確認できます。マイホームや不動産投資などで土地購入の予定があるなら、土地総合情報システムで適正な土地価格を確認すれば相場観を知ることが可能です。

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■出典:国土交通省 土地総合情報システム

土地総合情報システムの「地価公示・都道府県地価調査」のページにアクセスすると日本地図が表示されます。まずは確認したい地域を選択し、検索条件で「都道府県地価調査のみ」を指定して検索してみましょう。

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■出典:標準地・基準地検索システム 国土交通省地価公示・都道府県地価調査

検索結果が表示されたら、後は「基準地番号」をクリックすれば土地の詳細情報を確認することができます。

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■出典:標準地・基準地検索システム

公示地価も基準地価も表示される情報は同じで操作方法も難しくありませんので、適正な土地価格を調べるならまずは土地総合情報システムへアクセスしてみましょう。

路線価とは?特徴と使い方

路線価とは、相続税を決定するのに必要な土地価格の目安であり、国税庁が毎年7月1日に発表する1月1日時点の土地評価額です。公示地価や基準地価は1地点における1㎡あたりの土地価格であるのに対し、路線価は「その道路に面した土地の1㎡あたりの土地価格」という点で見方が異なります。路線価の地点数は30~40万地点(平成30年度は約33万地点)と、公示地価や基準地価の10倍以上の土地が調査されるという点も大きな違いです。

公示地価や基準地価の土地評価額を100%だとすると、相続税路線価は80%程度の評価です。公示地価や基準地価より評価額が低い理由に関して明確な法令等はありませんが、一般的には調査時点から公表までの期間が長いため、その間の土地価格の変動に配慮するためだとされています。路線価は相続税法等に基づく土地価格で調べ方も難しくなく、以下の「路線価図・評価倍率表」にアクセスして希望の場所を表示するのみです。

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このように道に線が引かれており、途中に書かれた数字が路線価です。

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■出典:財産評価基準書路線価図・評価倍率表

路線価の「路線」とは鉄道の路線ではなく道路を指します。つまり、この路線価図は「路(みち)の線に面している1㎡あたりの土地の評価」を示しているのです。「280D」や「255D」といった数字が書かれていますが、その道路に面している土地の価格は1㎡あたり「28万円」「25.5万円」という風に見ることができます。

3つの指標の比較表とまとめ

では、今回ご紹介した3つの指標を分かりやすく表にまとめてみましょう。

 公示地価基準地価路線価
調査基準日1月1日7月1日1月1日
公表日毎年3月中頃毎年9月中頃毎年7月1日
地点数約2万6000地点約2万2000地点30~40万地点
調査機関国土交通省都道府県国税庁
根拠法地価公示法国土利用計画法施行令相続税法
目的不動産取引や公共事業における適正な土地価格を形成する公示地価とほぼ同じ相続税を算出する際の目安として使用する

不動産取引における価格「一物四価」は、「実際の取引価格(実勢価格)」「公示地価」「基準地価」「路線価」の4つの不動産価格ですが、路線価には「固定資産税路線価」も存在しているため、「一物五価」と言うこともあります。市場で取引される不動産価格の決め方にもまた様々な手法がありますが、「適正な価格を知る」という点においては今回ご紹介した指標を目安にされると良いでしょう。

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