城北・城東エリアが今熱い!安く買うなら今がチャンス!? | 不動産投資を考えるメディア

城北・城東エリアが今熱い!安く買うなら今がチャンス!?

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城北・城東エリアのマンション価格高騰中!

「不動産会社ファーストからユーザーファーストへ移行させる」を目標に、不動産情報の格差をなくそうと活動している不動産テック会社「マンションマーケット」が先日公表した「東京23区価格上昇率ランキング」が話題となっています。

不動産バブルと言われる現在のマンション市場。
当然、都心エリアが価格上昇の上位に食い込むのかと思いきや、意外なことにランキング1位が台東区となっており、他にも城東エリアの各区が上位を占めている状況なのです。

今まさに人気急騰中とも言える城東エリア。今回はマンションマーケットの調査結果と共に、城東エリアが人気の理由と不動産投資の観点から見た時に需要はあるかも含めて解説させていただきます。

東京23区のマンション価格上昇率トップ10

まず、マンションマーケットが発表した、2017年の東京23区のマンション価格上昇率のランキングを見てみましょう。同サイトを参考にトップ10をまとめてみました。

23区マンション価格上昇率ランキング
順位 上昇率 平均㎡単価
1位 台東区 5.3% 64万351円
2位 足立区 5.2% 39万1001円
3位 葛飾区 4.9% 39万3037円
4位 港区 4.4% 97万8951円
5位 千代田区 4.2% 95万6628円
6位 荒川区 3.9% 51万6191円
7位 北区 3.8% 56万5867円
8位 豊島区 3.4% 63万9861円
9位 中央区 3.2% 80万4689円
10位 墨田区 3.2% 60万654円

城東エリアの台東区、足立区、葛飾区、荒川区、墨田区の5区がトップ10にランクイン、城北エリアの北区、豊島区の2区がトップ10にランクイン。つまり、23区内でマンション価格上昇率トップ10入りした多くが城北・城東エリアなのです。

ではランキング最下位はどこかと言えば、わずか1.4%の上昇率となる世田谷区。2~3年前から「マンション売れ残り」がメディアで報じられることも多くありましたが、数字を見る限り、まだまだマンション不況から脱していない様子がうかがえます。

このように、東京23区マンション価格上昇率トップ10位の7割を占めた城北・城東エリアですが、なぜ今になってこのエリアに人気が集まっているのでしょうか。

参考:マンションマーケット「東京23区価格上昇率ランキング、第1位は台東区!」
https://corp.mansion-market.com/press/release/7317/?_ga=2.122070411.1684780256.1525341483-969206466.1524968709

観光客増加と下町感が人気の理由!?

マンションマーケットではマンション価格上昇率だけではなく、台東区が1位となった要因を分析しており、以下のような結論を出しています。

  • 観光客の増加で需要が増加
  • 潜在的価値の高いエリアである
  • そもそも他のエリアより安い

まず、観光客については2014年と2016年との比較で830万人の増加。外国人観光客については423万人の増加となっており、なんと台東区に訪れる観光客が2年間で1200万人以上増えたことになります。そのような状況下であれば、民泊経営を検討する投資家も自ずと増えることは容易に予想できます。

また、マンションマーケットでは台東区を「ポテンシャルが高い地域」と表現していますが、これはつまり、利便性や住環境が悪いエリアではないのに、元々不動産価格が安いエリアであったということです。

ご存知のとおり、現在の東京は不動産バブルの状態。約30年前のバブル最盛期の頃と遜色ない水準までマンション価格が高騰していることもあり、一般消費者としては手の届かないものとなりつつあります。

対する台東区を含めた城東エリアはどうかと言うと、街並みとしては未だに古い建物が多く残っており、土地柄も昔は物流や工業で栄えた街であることから、これまでは人が住むという点で人気が高い街とは言えませんでした。

その主な要因は「下町」というイメージが強すぎたこたでした。しかし、近年の再開発により、観光客に人気の下町情緒の雰囲気は残しつつ、東京スカイツリーの建設や豊洲エリアの開発といったエリアの近代化が進んだことで、潜在的な需要に火が付いたように人気が集まっています。

元々観光客にも人気の街で、更に価格が他のエリアと比べても安いとなれば、デベロッパーや不動産会社からすると好条件のエリアに見えるのは当然の事と言えるでしょう。

他のエリアより安い城北・城東エリアのマンション

先ほど城東エリアが他のエリアよりマンション価格が安いと申し上げましたが、実際の価格はどうなのでしょうか。不動産投資として魅力あれば、他のエリアとの比較をしておきたいところです。

そこで、株式会社東京カンテイで公表しているデータを参考に、「都心6区」「城南・城西6区」「城北・城東11区」の中古マンション価格を5年前との比較してご紹介させていただきます。

2013年
都心6区 5153万円
城南・城西6区 4180万円
城北・城東11区 3103万円
2018年
都心6区 7354万円
城南・城西6区 5364万円
城北・城東11区 4168万円

各エリア共に中古マンション価格は5年前と比較して、かなり高騰していることが明確に分かります。城北・城東エリアと、常に人気の都心部エリアで比較すると、5年前で2000万円、今年2018年とでは実に3000万円もの差が出ています。

他のエリアと比べても城南・城西エリアの中古マンションは1000万円以上の差がありますから、元々マンション価格が安いというのはどうやら間違いなさそうです。

参考:株式会社東京カンテイ「三大都市圏・主要都市別/中古マンション70㎡価格月別推移」
https://www.kantei.ne.jp/report/c201802.pdf#page=3

台東区と城北・城東エリアの賃貸需要

では、賃貸需要という点で見た時にはどうなのでしょうか。実際のところ、台東区の家賃相場は都心・城西の人気エリアと比べて大幅に安くなるという事はありません。

しかし、その周辺エリアにおいては他のエリアと比べて家賃が安いことから賃貸ユーザーにも人気があります。そんな台東区や城北・城東エリアにおける住環境を「住みたい街ランキング」で有名になった吉祥寺と比較してみましょう。

吉祥寺が人気となった理由には、ショッピングにも事欠かない商業施設の多さと、ハーモニカ横丁のような大衆感の漂う場所や少し歩けば緑豊かな井の頭公園があることなどが挙げられます。さらに新宿や渋谷からもさほど不便なく行ける場所と言うのも大きな魅力でしょう。

しかし、これらの点は城東エリアも決して見劣りすることはありません。例えば、日本有数の電気街とアニメ文化の融合した秋葉原。街の独特の雰囲気は未だに根強い人気がありますが、近年ではオフィスビル建設ラッシュとなっており、徐々に商業地域としての認知度も高くなってきています。

そして城東エリアの上野周辺は、美術館や恩賜公園、動物園などもあり、上野駅を中心として多数の商業施設が存在しています。大衆感で比較するのであれば、言わずと知れたアメ横が良い対象となるでしょう。

そもそも、よく考えると上野や秋葉原、そして東京という3つの都市が一つのエリアに集まっていること自体が大きなメリットであり、東西へ伸びる中央線や総武線、南北を繋ぐ京浜東北線や高崎線・宇都宮線なども利用可能です。さらに茨城方面へ行ける常磐線や都心一周が可能な山手線が利用できるのも大きな魅力ではないでしょうか。

このように城北・城東エリアの住環境を利便性や住みやすさで人気エリアと比較しても、全く遜色なく、賃貸需要という面では十分期待が持てるエリアであると言う事ができるのです。

まとめ

2020年東京オリンピックを控えた東京は以前から宿泊施設が不足しており、城南・城西エリアが民泊施設の供給において期待されているエリアとも言われています。

そう考えると、観光客がこぞって集まる城東エリアの不動産価格が上昇しても何ら不思議ではなく、東京でこれから人気の高まりそうなエリアはどこかと質問した場合、「城東エリア」と答える人が増えていくかも知れません。

これまで城下町、下町といったイメージの強かった城北・城東エリアですが、今後は自身の住まいとしても不動産投資の視点からみても将来期待できるエリアとなっていくでしょう。

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