首都圏マンション価格の高騰!ついにバブル期を超える!? | 不動産投資を考えるメディア

首都圏マンション価格の高騰!ついにバブル期を超える!?

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マンション価格高騰イメージチャート

昨年から首都圏における不動産バブルが良くも悪くも話題になることが多い中、4月16日に不動産経済研究所が発表した2017年の首都圏のマンション市場動向の結果が話題となっています。
実際にその内容を見てみると、もはや古の神話となりつつある日本のバブル期を超えるほどの高騰ぶりとなっており、各報道メディアではこの話題を大きく取り上げています。
バブル期を超えると言うと、その時代を知っている人々からすると眉唾な話に思えるかもしれません。
そこで今回は、今後の不動産投資の参考にしていただく意味でも、実際にどのような調査結果が出ているのかをご紹介させていただきたいと思います。

2017年のマンション価格と供給戸数

まず、不動産経済研究所が発表した首都圏マンション市場動向から2017年のマンション1戸あたりの平均価格と供給戸数を見てみましょう。

2017年マンション1戸あたりの平均価格と供給戸数
エリア 平均価格 供給戸数
東京都23区内 7008万円 1万6393戸
東京都23区外 5072万円 3744戸
神奈川県 5661万円 9058戸
埼玉県 4314万円 3970戸
千葉県 4310万円 3672戸
全体 平均5921万円
(㎡単価:86.4万)
合計3万6837戸

参考:株式会社 不動産経済研究所「首都圏マンション市場動向2017年度(2017年4月~2018年3月)」
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/322/sf2017.pdf

東京都23区内のマンション価格が高騰していることは以前から騒がれていましたが、いよいよ7000万円という大台に到達しており、㎡単価では約108万円となっています。
前年比でも3.6%の上昇ですが、神奈川県に至ってはなんと前年比12.5%もマンション価格が高騰しています。
ただ、供給戸数はさほど増えておらず、前年比1.1%の増加に留まっています。
東京都23区外と千葉県の供給戸数に関しては、23区外△16%、千葉県△16.7%と1割以上も減少しています。

どうやら、既存のマンションの戸数に対して希少価値が出始めているのではないかと思わされますが、実際にこの高騰ぶりがバブル期を超えていると言えるのか。
続いては過去のマンション価格の動向を見てみましょう。

バブル期の新築マンション供給戸数と平均価格

不動産経済研究所では「全国マンション市場40年史 ~新マンション時代からどん底へ~」という資料を公表していますが、その内容は大変興味深いものとなっています。
その資料からバブル期のマンション市場動向を見てみると、マンション価格と供給戸数は以下のような遷移を辿っています。

バブル期の新築マンション価格と供給戸数
供給戸数 平均価格
1986年 4万896戸 2758万円
1987年 4万1355戸 3579万円
1988年 3万3376戸 4753万円
1989年 4万495戸 5411万円
1990年 4万1481戸 6123万円
1991年 2万6422戸 5900万円
1992年 2万6853戸 5066万円
1993年 4万4765戸 4488万円
1994年 7万9897戸 4409万円

参考:株式会社 不動産経済研究所「全国マンション市場40年史」
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/142/z40.pdf

バブル期の新築マンションは、価格だけが独り歩きするように乱高下しているようにも見えますが、それに呼応するかのように供給戸数の増減も激しい波があることが分かります。
しばらくの間1000万円台や2000万円台であったマンション価格が一気に最高値の6123万円まで高騰したことは未だに驚きを隠せませんが、2017年度のマンション価格は5921万円。
バブル期に最も高かった6123万円には及んでいないものの、1991年、1989年の高値以上の水準に達したことを考えると、バブル期を超えたという表現であったとしても過言ではないことがお分かりいただけるかと思います。

このように、バブル期の価格と全く遜色ないほどに高騰している首都圏のマンション価格ですが、何が価格を押し上げているのでしょうか。
直近のデータなどから紐解いてみましょう。

首都圏マンションの高騰の理由とは

各メディアが不動産経済研究所に対して行った取材内容等を見てみると「駅から5分以内やターミナル駅付近の物件が利便性の高い物件の人気が高まって、好まれている」との見解を示しているようです。
東京一極集中はますます進んでいる状況や、再開発が進められているエリアも多いことを考えると、確かに利便性を追求する世帯が増えていると言われても何ら不思議はありません。
事実、同社が公表している2018年3月の首都圏マンション市場動向を見てみると、同月の新築マンションの販売戸数3617戸は最寄駅からの所要時間が6.5分となっており、そのほとんどが3LDKのファミリータイプの物件であることが分かります。
ワンルーム規制などが手伝っているのはもちろん、価格が高くても利便性や住みやすさを求めて購入する世帯が多いのだという事は明らかです。

また、株式会社ジェイ・キャストによると、こういった駅近物件に対する人気や人件費や建築費の高騰、更に港区に完成した15億円のマンション「パークコート青山ザ タワー」が平均価格を押し上げたとしており、高級志向の高まりもマンション価格の高騰に結び付いているのではないかと考えられます。

参考:株式会社 不動産経済研究所「首都圏マンション・建売市場動向2018年3月度」
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/324/s201803.pdf
株式会社ジェイ・キャスト「首都圏マンションが27年ぶり高値 平均価格5908万円、「億ション」52.4%増」
https://www.j-cast.com/kaisha/2018/01/23319366.html

いよいよバブル最盛期の水準にまで高騰した首都圏マンション。
2018年中の新築マンション発売予測は3万8000戸とする見方もあり、今後のマンション価格が更に高騰するのか、一旦沈静化するのかが気になるところです。

まとめ

冒頭でもお話させていただきましたとおり、今回のようなマンション高騰に関する話題は今に始まったことではなく、ここ数年で話題になることが徐々に増えてきた状況です。
当然、この状況に対して警鐘を鳴らす記事や報道もありますが、貧富の格差などによる時代の変化などと冷静に判断するものも見受けられます。
先に述べましたとおり、建築業界の人手不足による人件費の高騰、地価そのものの値上がり、そしてオリンピック需要など、マンション価格の高騰を分析記事が多い中、不動産投資家として東京オリンピック以降のマンション価格の動向を重要な節目として戦略を考えていくのは大事なことです。
しかし、マンション価格の高騰自体は喜ばしいことかもしれませんが、同時に高騰しすぎたマンションを購入できない世帯が多くなることを考えると進む少子化や高齢化に対して、どのようにアプローチしていくかを考えていくことも今後の不動産投資のポイントになっていくかもしれません。

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