土地の価格はまだ下がる!地価下落時代の心得 | 不動産投資を考えるメディア

土地の価格はまだ下がる!地価下落時代の心得

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不動産・空き地イメージ

平成2年に起きた不動産バブルの崩壊以降、日本はは未だその後遺症から抜け出せていないのが実情です。むしろバブルの清算はこれからが本番と言っても過言ではありません。不動産バブル時代の追い風に乗った企業も個人も負の遺産を背負いながら今日に至っています。あの時代の99%が敗者となりました。しかしながら、その凄まじい不動産業界の狂乱時代に、”失敗”を経験しなかった人が存在するのも事実です。この記事では、地価下落の今の時代に心得ておきたい重要ポイントをご紹介します。

「不動産は下がる」いう認識を持つ

昭和63年をピークとする不動産バブル全盛期は、不動産が下がるという考えを持つこと自体が難しいことでした。不動産の専門家あるいは銀行でさえ、日本で土地が下がることはない、これほど強い資産はないと信じていました。

しかし、日本は第一次オイルショック後の昭和50年にも10%以上の地価下落を経験しているのです。どんな投資でも、上がり続けることはあり得ません。上がるだけ上がれば、その分下がるリスクがあるということを覚えておかなくてはいけません。

下がると気づいたら躊躇せずに売る

地価が下落しているかどうかをどこで判断すれば良いのか?と疑問に思うかもしれませんが、下がる条件は銀行にあります。つまり、銀行が融資を渋るようになった時こそが、まさに土地が下落するタイミングです。これはバブル期に見せた特殊な条件です。
というのも、不動産の価値は国や県、地方自治体が決めるものではありません。また、不動産業者や銀行が決めるものでもありません。不動産価値を評価する取引事例法、収益還元法もありますが、本当の不動産の価値はあくまでも需要と供給の関係で決まっています。

バブル時代に先陣を切って地価高騰を演出したのは他でもない銀行です。
不動産売買に融資という形で介在し、たとえ10億貸してもそれを超える利益を獲得していました。バブル時も現在も銀行の出方に注目するのは同じです。ですので、銀行の対応に変化がでれば、それが地価下落のシグナルと考えていいでしょう。銀行の対応を見て、下がると気づいたら、ためらわずに売ることが肝心です。

立地・建物次第で土地の価格が決まる

言うまでもありませんが、土地は立地と建物という付加価値を付けなければ価値はありません。そしてその立地と建物によって土地の価値はまったく異なります。
では、どんな建物でもいいのかというとそれも違います。住宅なのか、オフィスビルなのか、商店なのか、それぞれ場所や地域にマッチした建物があって初めて高い価値がでてきます。利便性の高い土地と建物は収益率が高く、不動産市場がいかに変化しても価値は落ちにくいものです。むしろ収益性に大きな可能性が見込めれば、さらに高い評価を得ることも可能となります。

まとめ

土地が下がるのは一定の法則があり、土地が上がるのにも法則があります。
その条件は、景気が良くなる、デフレが止まる、銀行が積極的に融資をする、日本人の多くが不動産は上がると考える、という4つがポイントです。
土地が下がる傾向にある今は、いざ土地が上昇し始めるタイミングで勝負をかけられるように準備をしておくことが大切です。

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