「直接還元法・DCF法・NPV法」投資物件の価値を知る3つの方法 | 不動産投資を考えるメディア

「直接還元法・DCF法・NPV法」投資物件の価値を知る3つの方法

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物件の査定イメージ

住むための家の価格査定には、戸建物件の場合は原価法が、マンションの場合は取引事例比較法が合理的です。
不動産投資では実需と投資の市場が完全に分かれている訳ではないのでどの査定方法も役に立ちますが、投資物件ならではの計算方法があります。
今回は、その中の直接還元法とDCF法、NPV法をご紹介します。

「直接還元法」は年間利回りと収益で計算する

極論をいうと、住むための家の価値には相場というものがありません。買う人が納得すればそれが適正な価格といえます。
しかし、投資物件は利益を出すために購入するもの。それは感覚的なものではなく、誰が見ても同じ数値で客観的に表すことができます。
投資物件には独自の価格査定方法があり、いずれの場合も利回りが重視されます。

まず1つ目の直接還元法は、純収益と利回りから物件価格を算出する方法です。

例えば、月額家賃15万円、経費が5万円だとします。年間の純収益は120万円です。
この地域の平均的な賃貸利回りが5%だとすると、「120万円÷5%=2400万円」がこの物件の価格というわけです。

利回りの設定が難しいところですが、「HOME’S賃貸経営」などが参考になるでしょう。

「DCF法」は将来的な現金収支を計算する

次に、DCF(ディスカウント・キャッシュ・フロー)法ですが、こちらは賃貸することによって得られるお金(キャッシュ)を現在価値に引き直し、合計する査定方法です。
将来にわたって受け取ることのできるお金を今の価値に換算した数値ともいえます。

現在価値とは、利回りを考慮した価格のことです。
例えば、年利回り1%で運用できる方法があるとします。今持っている100万円は、1年後に受け取る101万円とほぼ同じ価値を持っています。1年の間に運用して増やせるからです。
この将来の現金を今の価値に戻すことを割り引くといい、このときに使うパーセンテージを割引率といいます。

割引率は、還元利回りのように近隣の賃貸利回りを使うこともあれば、金融機関からの借り入れ利率を元に計算することもあります。

このDCF法は、先にご紹介した直接還元法と合わせて収益還元法と呼ばれます。どちらも純収益を元に、物件の適正価格を求める査定方法となります。

「NPV法」で投資価値を判断する

物件の査定ではなく、投資価値を判断する方法にNPV(ネット・プレゼント・バリュー)法があります。正味現在価値法とも言います。

DCF法で求めた価格から実際の物件価格を差し引き、プラスになっていれば投資妙味があると判断します。逆にマイナスなら、赤字が出る可能性の高い物件として敬遠されます。

DCF法の発展系として、IRR(インターナル・レイト・オブ・リターン、内部収益率)法があります。
NPVがゼロとなるような割引率を求める方法で、買ってから売るまでの実質的な利回りを表します。単位は%で、他の金融商品などの投資と比較しやすいものです。
計算方法は少し複雑ですが、エクセルのIRR関数を使えば簡単に計算できます。

まとめ

投資物件の価値を測る方法には様々なものがあります。直接還元法は、利回りから物件価格を逆算する方法です。DCF法は、売却を含め、将来的に物件から得られる現金を現在の価値に換算したものです。投資判断に用いる指標としては、NPV法、IRR法などがあります。

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