取引事例比較法でカンタン査定!その不動産、いくらで売れる? | 不動産投資を考えるメディア

取引事例比較法でカンタン査定!その不動産、いくらで売れる?

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家の査定イメージ

良い物件にめぐり合えたと思っても、二の足を踏むのはどうしてでしょうか。それは「物件価格が適正なのかよくわからない」というのがあるかもしれません。不動産屋がお買い得と言っているのを鵜呑みにしていいのでしょうか。価格査定には色々な方法がありますが、素人でも取り組みやすく、汎用性が高いのが取引事例比較法です。上手く使って、購入のチャンスをものにしてください。

同じ商品がいくらで売られていたかを調べる

家の洗濯機を買い換えようとした時に、近所の電器屋で良さそうな商品を見つけたとします。問題は価格。新しい商品なのでそれが高いのか安いのかよくわかりません。このような場合、購入するかどうかをどうやって判断しますか?
①似たような商品と比較する。②部品の原価と人件費を見積って価格が適正かどうかを考える。③人に貸したらいくらもらえるか想像して、元がとれるようなら安いと判断する。

最も手っ取り早いのは①です。多くの人が無意識にやっていると思います。②と③は知識や経験がなければ難しいでしょう。製造業者やリース業者なら直感的にわかるかもしれません。

不動産では、①のような価格査定方法を取引事例比較法といいます。近隣や似たような周辺環境の立地で、土地の形状や建物の構造などが似たような物件の取引履歴を集めて、妥当な価格を決める方法です。

国土交通省の「不動産鑑定評価基準」などに方法論が細かく記載されており、不動産鑑定士のようなプロからサラリーマン投資家まで、幅広く使われています。

土地総合情報システムを活用する

過去の事例を参照するというのは、不動産の初心者には難しいだろうと思うかもしれません。しかしプロには及ばないものの、素人でもある程度はできます。不動産市場を活性化させようと、公的機関をはじめとして様々な団体が情報を公開しているからです。

なかでも信頼性と利便性で優れるのが国土交通省の「土地総合情報システム」です。全国各地で行われた土地や住宅、マンションなどの取引履歴を調べることができます。物件が特定できないように配慮されていますが、地区(例えば「東京都港区西新橋」)、最寄り駅と徒歩分数、前面道路の幅、建ぺい率や容積率など、細かく記載されています。取引価格は上2ケタが表示され、以下は四捨五入。平米単価や坪単価も参照できます。

レインズというシステムにも取引履歴は記録されていますが、基本的に不動産業者しか見ることができません。土地総合情報システムによる取引事例比較法はプロの価格査定には及びませんが、自分自身のモノサシとして重宝します。

他の方法と比べた時の長所と短所

先ほどの例では3つの方法が登場しました。不動産の価格査定でいうと、②は原価法、③は収益還元法です。前者は土地と建物を別々に算出し、最終的にそれらを合計します。土地は路線価、建物は平米単価などが使われます。積算価格ともいわれ、銀行融資の際にもよく使われています。後者は想定利回りから価格を算出する方法です。例えば家賃の相場が月5万円、利回りの相場が5%であれば、5×12÷5%=1200万円が妥当な価格となります。

取引事例比較法の長所は、難しい計算をしなくてよいところです。よく似た物件の事例があれば、その価格をそのまま採用できます。土地は広さがまちまちですが、土地総合情報システムであれば単価も出るので、掛け算をするだけで充分です。もう1ついいところは、実際に売買された価格を使うので現実的なところです。他の2つの方法はあくまでも理論値と言えます。

短所としては、事例が遠い過去だったり件数が少なすぎたりすると参考にするのが難しいという点、土地総合情報システムのようなデータだと取引履歴の細かい情報がないので事例として妥当かどうかわかりにくいという点、相場や環境が大きく変わっていると使えない点、居住用と投資用の区別がないといった点です(住宅、事務所などの区別はあります)。

取引事例比較法だけに絞らずに多面的な方法で考えること、不動産屋やコンサルタントなどプロの力を借りて精査することが求められます。

まとめ

取引事例比較法は、過去の事例をもとに物件価格を判断する方法です。不動産に詳しくない人でも簡易なものであれば、土地総合情報システムなどを使って価格を出すことができます。手軽に現実的な数字を知ることができますが、事例が少なかったり環境が大きく変化したりした時などは使えないのが難しいところです。

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